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Wie entwickeln sich Top-Einkaufslagen und wie profitieren Top-Marken davon?

Die großen Marken haben sich längst davon verabschiedet, ausschließlich Boutiquen und Läden in großen Einkaufszentren und Shoppingwelten am Stadtrand einzurichten. Allen voran marschieren die großen Luxusmarken wieder zurück in die Städte. Gefragt sind allerdings lediglich Top-Lagen wie etwa die Maximilianstraße in München. Deshalb hat sich inzwischen eine ganze Reihe von Immobilienexperten darauf spezialisiert, bestimmte Straßen oder Viertel zu Top-Einkaufslagen zu entwickeln. Wie dieser - oft langwierige - Prozess funktioniert, erklärt Marc-Christian Rabe im Interview mit der Immobilienzeitung anhand der Frankfurter Goethestraße. Natürlich hat diese Entwicklung auch Folgen für die alt-eingesessenen Händler und die Top-Marken.

Der Schlüssel zum Erfolg: die optimale Nutzung

Das One Goethe Plaza, in dem auch das Luxus-Label Louis-Vuitton mit einem Laden vertreten ist, gilt für Riebe als Paradebeispiel dafür, wie sich eine Immobilie optimal nutzen lässt. Ein wichtiger Faktor für den Erfolg bei der Entwicklung zur Top-Lage besteht in der richtigen Platzierung der Läden: Während sich zugkräftige Marken möglichst prominent dort einmieten, wo die meisten Passanten vorüber bummeln, werden weniger prominente Namen an Orten mit weniger Kundenfrequenz untergebracht. Im Gegenzug zahlen sie - teilweise erheblich - weniger Miete. Langfristig lässt sich dadurch die Qualität des Standortes erheblich steigern, während es umgekehrt weit schwieriger ist, die Passantenströme gezielt lenken zu wollen. Bei der gezielten Entwicklung einer Einkaufslage wird deshalb nicht nur auf den Branchenmix geachtet, sondern auch, dass die Geschäfte in etwa die selbe Zielgruppe ansprechen.

Lohnen sich inhabergeführte Geschäfte noch?

Dass etwa die Frankfurter Goethestraße ihr Potenzial noch nicht voll ausgeschöpft hat, liegt auch daran, dass noch diverse inhabergeführte Geschäfte vertreten sind. Der Experte rechnet allerdings damit, dass diese früher oder später ebenfalls vermietet werden, weil die Immobilienbesitzer dadurch deutlich mehr Rendite erzielen können. Oft geschieht dieser Wechsel im Zuge einer Gebäudesanierung oder einer größeren Baumaßnahme, wobei zugleich die Gewerbefläche optimiert wird, um einen besseren Ertrag zu gewährleisten und den Immobilienwert zu steigern.

Die Folge: höhere Mieten

Weil von den großen, internationalen Marken Verkaufsflächen in Top-Einkaufslagen gefragt sind, ist auch in Deutschland mit steigenden Preisen zu rechnen. Das gilt vor allem für Top-Standorte wie die Maximilianstraße in München, die Frankfurter Goethestraße, der westliche Kurfürstendamm in Berlin, die Straße Neuer Wall in Hamburg und die Königsallee in Düsseldorf. Die Preise, die hier verlangt werden, können sich langfristig nur internationale Top-Marken leisten, so Marc-Christian Riebe im SRF über die Auswirkungen der Globalisierung auf die Preisentwicklungen, welcher die Züricher Bahnhofstrasse als Beispiel nimmt, dass an dieser umsatzstarken und exklusiven Top-Lage sich natürlich die Top-Welt-Marken ebenfalls eine Dependance wünschen.

Vor allem in Toplagen gelten die Preise in Deutschland noch als sehr günstig im internationalen Vergleich. Doch auch das dürfte sich ändern. So hat der Gutachterausschuss der Stadt Frankfurt bereits im April 2012 steigende Grundstückspreise für den Handel verzeichnet. Das gilt nicht nur für Top-Lagen. Denn höhere Preise in den besten Lagen lassen auch die Preise an weniger attraktiven Standorten steigen.

November 2014


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