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Otto Normalbürger will kein Vermieter sein

Weil sich die Zinsen schon seit Jahren auf einem historischen Tiefstand befinden, können private Anleger auf den Finanzmärkten kaum noch eine ordentliche Rendite erwirtschaften. Eigentlich erschiene es logisch, dass auch private Anleger in den Markt mit Mietimmobilien einsteigen. Schließlich boomt der Markt für Mietwohnungen vor allem in den deutschen Metropolen und die Preise kennen nur eine Richtung: nach oben. Dieser Boom wird jedoch vor allem von institutionellen Anlegern befeuert - laut Angaben des Immobilienverbandes IVD wurden 2014 rund 14,2 Milliarden Euro im Handel mit Mietimmobilien umgesetzt.

Denn wie eine Studie des Allensbacher Instituts für Demoskopie ermittelte, besitzen lediglich zwölf Prozent aller Deutschen eine Mietimmobilie. Über diese Studie berichtete das Handelsblatt exklusiv.

Dabei wurden auch die Gründe genannt, warum private Anleger vor dem Erwerb einer Mietimmobilie zurückschrecken. Aber auch in Bezug auf Wohnungseigentum liegen die Deutschen nach Angaben des Statistischen Bundesamtes laut dem Nachrichtenmagazin Spiegel im europaweiten Vergleich weit hinten: Während die Eigentumsquote aller EU-Länder bei 60 Prozent liegt, beträgt sie in Deutschland lediglich 42 Prozent. Doch während der Trend allmählich in Richtung Kauf selbst genutzter Immobilien bewegt, bleibt der Kauf von Mietimmobilien auf einem niedrigen Niveau - obwohl etwa 25 Prozent der Deutschen ausreichend liquide sind, um in diesem Bereich zu investieren.

Welche Gründe schrecken ab?

Mietausfall & Leerstand

Abgeschreckt werden private Investoren vor allem durch einen möglichen Mietausfall durch Mietnomaden, die im ungünstigsten Fall hohe Folgekosten verursachen können. Denn nicht selten verwüsten diese die Wohnung, sodass im Anschluss hohe Renovierungskosten notwendig sein können. "Grob geschätzt betragen diese 25 bis 27 Prozent der Mieteinnahmen", sagt Thomas Meyer, seines Zeichens Vorstandsvorsitzender der Wertgrund Immobilien.

Aber auch der Leerstand von 1-2 Monaten nach einem Mieterwechsel bedeutet zunächst einmal Mietausfall. Und je nach Region können z.B. 2-Zimmerwohnungen auch deutlich länger auf einen Nachmieter warten.

Nebenkosten beim Kauf

Auch hohe Nebenkosten wie etwa die Grunderwerbsteuer schrecken private Investoren ab - schmälern diese die Rendite doch nicht unerheblich. Beispielsweise fallen nach Angaben des Eigentümer-Verbandes Haus & Grund Rheinland in Rheinland-Pfalz 6,5 Prozent Steuern an - nirgendwo sonst in der Republik ist der Immobilienkauf so teuer. Bei einem Objekt mit einem Wert von 200.000 Euro fallen also 13.000 Euro an zusätzlichen Kosten an, also kein unerheblicher Betrag für Privatanleger. Hinzu kommen noch Notar- und Grundbucheintragungskosten die über den Daumen gepeilt nochmals 2% ausmachen. Wurde das Objekt über einen Makler vermittelt sind Maklerkosten noch fällig. Unter dem Strich kostet das Objekt dann möglicherweise 230.000 Euro.

Mietpreisbremse & Reglementierungen

Die Diskussion um Mietpreisbremsen, Verschärfungen und Reglementierungen, Unsicherheiten ob ein abgeschlossener Mietvertrag in allen Klauseln korrekt abgefasst wurde, der Aufwand an Zeit, Nerven und Geld bzgl. Verwaltung des Objektes sind weitere Punkte, die den privaten Investor davon abschrecken lassen in eine Mietimmobilie zu investieren. Die Objektbetreuung in Händen eines Hausverwalters zu legen schmälert nochmals die monatlichen Einnahmen.

Enorme Preissteigerungen schrecken ab

Die enormen Preissteigerungen in den letzten Jahren bei Mietshäusern schrecken den kleinen Anleger ab. Gestiegene Preise, gesunkene Renditen und die aufgrund der Mietpreisbremse sich auch nicht abfedern lassen indem man einfach die Mieten beliebig erhöhen kann, lassen den privaten Kleinanleger davor zurückschrecken sich ein Vermietungsobjekt als Klotz ans Bein zu binden. Die Angst und die finanziellen Unwägbarkeiten bzw. die gefallen Renditen lassen den vorsichtigen Privatanleger in eine Investition in ein Zinshaus zurückschrecken.

Wer kann sich eine Mietimmobilie überhaupt leisten?

Ab 500 Euro monatlich möglich, aber…

Der vergleichsweise hohe Anteil an Privatinvestoren, die sich eine Mietimmobilie leisten könnten, kommt dadurch zustande: In der Studie wird davon ausgegangen, dass sich jeder Bürger, der mindestens 500 Euro frei verfügbares Einkommen besitzt, eine Mietimmobilie erwerben könnte. Allerdings warnt der Verbraucherschützer Niels Nauhauser: "Vermietete Immobilien sind eine Geldanlage mit hohem Risiko, weil viel Geld in ein einzelnes Anlageobjekt investiert wird." Zudem ist das Risiko umso größer, wenn die Anleger einen hohen Anteil an Fremdkapital für den Erwerb des Objektes verwendet haben. Dann trifft sie ein möglicher Mietausfall umso härter, wenn die Wohnung einmal zwei oder drei Monate leer steht, oder renoviert werden müsste. Jeder Otto-Normalbürger, der in ein Mietsobjekt als Kapitalanlage investieren möchte, sollte für den Notfall immer 15.000-30.000 Euro, oder besser mehr auf der hohen Kante haben, um größere Reparaturen stemmen zu können.

Lieber in ein Mietshaus mit 8-10 Wohnungen, als in 1-2 Mietswohnungen investieren

Das Risiko durch Mietausfall in finanzielle Engpässe zu kommen ist bei einer Wohnung größer, als bei 10 Wohnungen. Denn die Wahrscheinlichkeit, dass alle 10 Mieter nicht bezahlen oder gleichzeitig ausziehen ist viel geringer, als bei der Anlage in nur eine Wohnung. Die Verwaltungskosten eines Mietsobjektes mit 8-10 Wohnungen sind relativ günstiger, als bei nur einer Wohnung. Doch die Nummer sich gleich ein ganzes Mietshaus zu kaufen ist für den privaten Anleger einfach doch zu unvorstellbar. Dieses Feld wird daher auch den großen Investoren überlassen. Stattdessen lassen sich die privaten Investoren lieber eine „tolle Wohnung“ mit Abschreibungsmöglichkeiten aufschwätzen – um nach Jahren festzustellen, dass es ein Verlustgeschäft war. Ich kann ja nur was abschreiben, wenn ich Verluste mache. Aber welcher Kleinanleger kann sich Verluste leisten? Lieber in ein Objekt investieren, wo ich von Anfang an unterm Strich Gewinne mache und dann auch Steuern zahlen muss.

Solide & vorsichtig rechnen und nicht auf den Wertzuwachs hoffen

Obwohl die Immobilienpreise in den Großstädten nach wie vor steigen, gilt es als äußerst riskant, auf den Wertzuwachs der Wohnung oder des Hauses zu setzen. Aktuell ist der Wertzuwachs zwar noch höher als die Rendite durch Mieteinnahmen, doch das kann sich auch rasch wieder ändern. Ein Objekt sollte solide durchgerechnet sein. Unter dem Strich muss es einen Gewinn aus Vermietung & Verpachtung ergeben. Durch die enorm stark gestiegenen Preise auf dem Wohnungsmarkt sind viele Objekte nicht mehr rentabel und haben nur noch marginale Renditen. Doch viele Käufer lassen sich von den in den letzten Jahren gestiegenen Preise blenden und „rechnen das Objekt schön und sich reich“, indem sie davon ausgehen, dieser Trend hält die nächsten Jahre noch so an. Aber dieser Trend wird irgendwann einmal zu Ende sein und die erträumten (zukünftigen) Verkaufspreise werden fallen. Wer solide und vorsichtig rechnet, sich nicht blenden lässt und auch eine Durststrecke durchstehen kann, der kann durchaus ein Zinshaus sich in guter Lage (Lage – Lage Lage) zulegen. Ein Mietshaus in einer Gegend, wo Fuchs und Hase sich gute Nacht sagen wird sich auch nicht rechnen. Langer Leerstand bei Mieterwechsel, ggf. fallende Mieten sind einzukalkulieren.

Fazit

Nicht auf „Teufel komm raus“ ein Objekt kaufen wollen. Sich auch nicht ein Objekt schönrechnen oder aufschwatzen lassen. Wenn sich ein Objekt auch noch mit 80% an Mieteinnahmen rechnet und ein finanzielles Polster von 10.000 – 50.000 Euro für Notfallreparaturen vorhanden ist, der kann durchaus einmal anfangen zu rechnen. Lieber ein Mehrfamilienhaus kaufen (auch wenn das in Summe teurer ist), als sich auf nur eine einzelne Wohnung als Kapitalanlage verlassen.

Oktober 2016


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