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BGH-Urteil: Nur wenn der Mietrückstand vollständig zurückgezahlt ist, wird die Kündigung unwirksam

Mit schöner Regelmäßigkeit müssen sich Gerichte mit Fällen beschäftigen, in welchen Vermieter die Wohnung – oft fristlos – kündigen, weil der Mieter mit den Mietzahlungen im Rückstand ist. Die Richter am BGH (Bundesgerichtshof) urteilten im September über einen Fall (Aktenzeichen VIII ZR 261/15), in welchem der Mieter den Rückstand mit seinem Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung verrechnen wollte. Wirkt das der fristlosen Kündigung entgegen? Das Urteil der Karlsruher Richter lautete: Nein, die fristlose Kündigung sei auch dann wirksam, wenn der Mieter in Zahlungsrückstand ist, wenn er diesen durch eine Aufrechnung zum Teil wieder ausgeglichen habe.

Der Hintergrund:

Weil die Vermieterin im genannten Räumungsrechtsstreit zuvor eine umfangreiche energetische Sanierung der Immobilie durchgeführt hatte – unter anderem hatte sie neue Fenster und eine zentrale Heizungsanlage einbauen lassen – hatte sie die Miete erhöht. Zudem hatte sie erstmals zusätzlich zu den monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen auch eine Vorauszahlung für die Heiz- und die Warmwasserkosten verlangt. Diese Mieterhöhung wurde vom Mieter jedoch nicht akzeptiert, weshalb er sie in der Folge nur noch teilweise bezahlten.

Nachdem zwei Jahre verstrichen waren, hatte sich der Mietrückstand nach Meinung der Vermieterin auf einen Betrag in Höhe von zwei Bruttomonatsmieten aufsummiert. Deshalb kündigte sie das Vertragsverhältnis mit der Begründung des Zahlungsverzuges und verlangte die Räumung der Wohnung. Aus der Betriebskostenabrechnung stand dem Mieter allerdings noch ein Guthaben zu, mit welchem er die Miete aufrechnen wollte.

War der Mietrückstand wirklich so hoch?

Bei der Verhandlung konnte nicht geklärt werden, ob der Mietrückstand trotz der Aufrechnung tatsächlich mehr als zwei Monatsmieten betrug. Deshalb wurde der Fall vom BGH an das zuständige Berufungsgericht zurückgewiesen. Dennoch stellten die Richter fest, dass die Forderung des Vermieters in jedem Fall befriedigt werden müsse, damit die Kündigung unwirksam gemacht wird. Zwar könne der Mieter den Vermieter auch dadurch befriedigen, dass er eine Gegenforderung stellt. Diese Gegenforderung müsse aber mindestens so hoch sein wie der Mietrückstand.

Auch die Gerichte sind sich nicht einig

In derartigen Fällen sind sich allerdings auch die Gerichte nicht ganz einig. So hatte das Landgericht die fristlose Kündigung zunächst zurückgewiesen, weil zum Zeitpunkt der Entscheidung wegen des Guthabens aus der Heizkosten- und Betriebsabrechnung keine Schulden mehr vorhanden gewesen sein. Jedoch stellte der Bundesgerichtshof klar, dass zu dem Zeitpunkt, als die Kündigung ausgesprochen wurde, kein Rückstand auf dem Mietkonto hätte vorhanden sein dürfen. Somit ist auch die Kündigung wirksam.

Januar 2017


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