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Welche Rechte haben Mieter bei einer Modernisierung?

Viele Mieter denken, dass sie nichts unternehmen können, wenn der Vermieter eine Wohnung modernisieren will. Doch sind diese Arbeiten anschließend möglicherweise mit einer kräftigen Erhöhung der Miete verbunden. Bis zu elf Prozent darf der Vermieter nämlich – unabhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete – aufschlagen, sobald die Arbeiten abgeschlossen sind. Das heißt: Im Endeffekt ist der Mieter dazu gezwungen, die Modernisierungsmaßnahme zu finanzieren. Allerdings ist es bei weitem nicht so. Denn der Vermieter muss sich an bestimmte Regeln halten, um die Modernisierung einer Wohnung auch durchführen zu können. In Härtefällen können sich die Mieter sogar erfolgreich gegen eine Modernisierung zur Wehr setzen.

Das muss der Vermieter beachten

Die Modernisierung einer Immobilie muss durch den Vermieter drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich ankündigen. Erfolgt keine schriftliche Ankündigung, ist der Mieter nicht dazu verpflichtet, Handwerker in die Wohnung zu lassen. Sofern die Arbeiten für den Mieter unzumutbar sind, kann er sogar dagegen vorgehen. Ferner darf der Mieter die Miete während der Umbaumaßnahmen kürzen, wenn die Immobilie in dieser Zeit nur eingeschränkt bewohnbar ist. Das gilt allerdings nicht während der ersten drei Monate, wenn es sich um eine energetische Sanierungsmaßnahme handelt.

Sofern die Modernisierung angekündigt wurde, sollte der Mieter diese in jedem Fall von einem Anwalt oder einem Mieterverein auf ihre Korrektheit hin prüfen lassen. Sofern der Mieter eine besondere Härte in der Modernisierungsmaßnahme sieht, muss er dies außerdem dem Vermieter bis zum Ende des Folgemonats, in dem er die Ankündigung erhalten hat, dem Vermieter schriftlich mitteilen. Auch gegen die Mieterhöhung können sich die Mieter mit Hilfe eines Fachanwaltes für Mietrecht oder eines Mietervereins wehren, falls die Erhöhung für sie wirtschaftlich nicht zumutbar ist.

Wann ist eine Modernisierung tatsächlich eine Modernisierung?

Grundsätzlich müsse es sich laut Inka Marie Storm, Vertreterin des Eigentümerverbandes Haus und Grund in Berlin bei einer Modernisierung um eine bauliche Veränderung handeln. Dazu gehören beispielsweise energetische Sanierungsmaßnahmen wie das Anbringen einer Fassadendämmung. Auch wenn der Gebrauchswert einer Immobilie nachhaltig gesteigert wird, ist von einer Modernisierung die Rede. Das ist etwa der Fall, wenn ein Balkon neu angebaut wird oder in einem Mehrparteienhaus ein Fahrstuhl eingebaut wird. Muss der Vermieter neue gesetzliche Vorgaben Umsetzen – wie beispielsweise durch den Einbau von modernen Wasserzählern oder Rauchmeldern – handelt es sich ebenfalls um eine Modernisierung.

Kann der Mieter gegen eine Modernisierung vorgehen?

Grundsätzlich spiele es keine Rolle, ob der Mieter mit einer Modernisierungsmaßnahme einverstanden ist oder nicht, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Allerdings könne der Mieter anzweifeln, ob es sich bei den geplanten Arbeiten tatsächlich um eine Modernisierung handelt. Denn seitens des Vermieters müsse klar zwischen einer Modernisierung und einer Instandsetzung unterschieden werden. Ein Beispiel: „Wenn der Mieter zehn Jahre in der Wohnung wohnt und der Teppich neu gemacht werden muss, ist das eine Instandsetzungsmaßnahme“, erläutert Inka Marie Storm. Und für derartige Arbeiten kann der Vermieter keine höhere Miete verlangen.

Welche Informationen müssen in der Ankündigung enthalten sein?

Den Mieter von einer geplanten Modernisierungsmaßnahme zu informieren reicht bei weitem nicht aus. Denn in der Ankündigung muss der Vermieter den Mieter auch darüber informieren, wie umfangreich die Arbeiten sind, wann sie beginnen und für welchen Zeitraum welche Arbeiten geplant sind. „Bei einer neuen Heizungsanlage zum Beispiel ist es für den Mieter wichtig zu wissen, ob nur der Kessel im Keller ausgetauscht wird oder ob auch die Heizkörper in den Wohnungen ausgetauscht werden“, sagt Inka Marie Storm dazu.

Des Weiteren muss der Vermieter angeben, wie hoch die voraussichtliche Mieterhöhung ausfallen werden und falls dass notwendig ist, auch eventuelle Änderungen bei den Betriebskosten mitteilen. Fernere muss der Mieter auf die Form und die Frist von möglichen Härteeinwänden hingewiesen werden. Erfolgt das nicht, „ist der Mieter nicht an die Fristen für seine Einwände gebunden“, informiert Beate Heilmann im Auftrag der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht im Deutschen Anwaltverein.

Welche Härtegründe kann der Mieter anführen?

Sollen die Arbeiten zu einem Zeitpunkt durchgeführt werden, kurz bevor der Mieter auszieht, kann dies ebenso einen Härtefall darstellen wie eine Verschlechterung des Grundschnitts einer Wohnung – beispielsweise durch den Einbau einer Dusche. In den meisten Fällen können allerdings lediglich nur Gründe wie etwa eine schwere Krankheit des Mieters oder eines Bewohners angeführt werden, so Beate Heilmann. Sie weiß von einem Fall, in dem in einem Haus die Heizung komplett hätte erneuert werden sollen, inklusive der Erneuerung der Rohre in allen Wohnungen. „Eine Mieterin betreute aber ihre pflegebedürftige Mutter in der Wohnung, während die Wände aufgestemmt werden sollten.“ Allerdings sei der Vermieter der Mieterin insofern entgegen gekommen, indem er für die Dauer der Arbeiten die Kosten für den Tagespflegesatz übernommen habe.

Und wenn die Wohnung zu teuer wird?

Die Modernisierung an sich kann nicht mit dem Argument verhindert werden, dass die Wohnung dadurch zu teuer werde. „Mit diesem Argument kann allenfalls nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen die Mieterhöhung selbst bekämpft werden“, so Ulrich Ropertz. Allerdings müsse der Mieter vorab schriftlich einen Einwand erheben. Auch das muss innerhalb eines Monats erfolgen, nachdem die Modernisierung durch den Vermieter angekündigt wurde. Allerdings gibt es hier ein Problem, denn „welche Mietkosten zulässig sind, ist strittig“. So erging ein Urteil des Landgerichts Berlin, dass der Härtefall dann gegeben sei, wenn die Miete mehr als 33 Prozent des Nettoeinkommens aller Mitglieder des Haushaltes übersteige. Allerdings setzen andere Gerichte diese Grenze höher an.

Kann die Mieterhöhung vertraglich ausgeschlossen werden?

„Hat der Mieter einen Staffelmietvertrag unterschrieben, darf der Vermieter die Miete nicht wegen einer Modernisierung zusätzlich erhöhen“, sagt Inka Marie Sturm. Dies gelte zumindest bis zu dem Zeitpunkt, an welchem die Staffelmiete ausläuft. Die gleiche Regelung gilt für sogenannte Indexmietverträge. Eine Ausnahme gibt es allerdings für den Fall, dass der Vermieter eine Gesetzesänderung umsetzen muss.

März 2017

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