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Wie retten sich Immobilienbesitzer vor der Zinswende?

Die Zeit der niedrigen Zinsen scheint sich ihrem Ende zu nähern. Denn die ersten Banken haben bereits ihre Zinsen erhöht. Das trifft vor allem Immobilienbesitzer, deren ursprüngliche Finanzierung in den kommenden Jahren ausläuft. Sie müssen damit rechnen, dass die Anschlussfinanzierung wesentlich teurer wird, als sie eigentlich geplant haben. Allerdings gibt es Möglichkeiten, wie sich Immobilienbesitzer vor höheren Kosten absichern können.

Eingeläutet wurde die Zinswende von der US-amerikanischen Notenbank, welche den Leitzins mittlerweile viermal in Folge erhöht hat. Experten rechnen damit, dass die Europäische Zentralbank nachziehen und spätestens 2018 ebenfalls die Zinsen erhöhen wird. Damit würden zunächst einmal die Zinsen für Immobiliendarlehen spürbar steigen. Dieser Trend lässt sich aber bereits jetzt absehen: So lag der durchschnittliche Zinssatz für ein Darlehen mit zehnjähriger Laufzeit im Sommer 2016 noch bei rund 1,1 Prozent, waren es ein Jahr später schon über 1,4 Prozent. Folgende Möglichkeiten zur Absicherung stehen Immobilienbesitzern offen:

1. Das Forward-Darlehen rechtzeitig sichern

Immobilienbesitzer können damit das aktuell gültige Zinsniveau für die Anschlussfinanzierung langfristig festschreiben. Sie haben nämlich die Möglichkeit, bereits jetzt ein Darlehen abzuschließen, dessen Laufzeit erst nach einem oder zwei Jahren beginnt. Sie müssen in diesem Fall mit einem kleinen Zinsaufschlag durch die Hausbank rechnen. Ist jedoch abzusehen, dass mittelfristig mit steigenden Zinsen zu rechnen ist, kann das Forward-Darlehen helfen, bares Geld zu steigen. Somit stellt das Darlehen gewissermaßen eine Versicherung gegen steigende Kosten in der Finanzierung dar.

Allerdings müssen die Darlehensnehmer für jeden Monat Vorlaufzeit – also die Zeitspanne, bis das Darlehen abgerufen werden muss – einen Zuschlag auf die Zinsen bezahlen. Dieser Zuschlag beträgt zwischen 0,01 und 0,02 Prozent je Monat, im Schnitt verlangen die Banken einen Aufschlag von 0,02 Prozent. Will sich ein Darlehensnehmer, dessen Darlehen in 18 Monaten ausläuft, also bereits jetzt ein Forward-Darlehen sichern, muss er also mit einem Zinsaufschlag von 0,36 Prozent rechnen. Diese Rechnung würde für ihn also aufgehen, wenn das Zinsniveau in 18 Monaten um 0,5 Prozent höher liegt. Realistisch gesehen kommen die Immobilienbesitzer aber sogar noch günstiger weg, weil bei vielen Finanzdienstleistern in den ersten sechs Monaten kein Zinsaufschlag berechnet wird. In diesem Fall müsste der Darlehensnehmer also lediglich für 12 Monate einen Aufschlag – also 0,24 Prozent – zahlen.

Ob sich der Abschluss eines frühzeitigen Forward Darlehens lohnt, hängt also davon ab, wie hoch die aktuellen Kosten für die Finanzierung sind und mit welchem Zinsniveau der Kreditnehmer mittel- bis langfristig rechnet. In die Kalkulation müssen aber auch eventuelle Extra-Gebühren mit einfließen.

2. Das Sonderkündigungsrecht nutzen

Immobilienbesitzer können ein Darlehen gemäß Paragraph 489 BGB nach zehn Jahren – unabhängig von der vereinbarten Laufzeit – kündigen. In diesem Fall darf von der Bank auch keine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung gestellt werden. Entscheidend ist in diesem Fall aber nicht der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, sondern zu welchem Zeitpunkt die Bank das Darlehen komplett ausgezahlt hat. Die Zeitspanne dazwischen kann bis zu einem Jahr währen, wenn die Bank nach dem Baufortschritt auszahlt. Bevor das Sonderkündigungsrecht greift, muss das Darlehen also oft über circa elf Jahre laufen. Die Darlehensnehmer müssen außerdem berücksichtigen, dass sie die Kündigungsfrist von sechs Monaten einhalten müssen. Wer vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen möchte, sollte frühzeitig mehrere Angebote einholen, um nicht unnötig unter Zeitdruck zu geraten.

3. Der Immobilienverkauf vor der Tilgung

Sollte es tatsächlich zu einer Zinswende kommen ist auch damit zu rechnen, dass die Verkaufspreise, welche sich derzeit auf einem hohen Niveau befinden, unter Druck geraten werden. Für so manchen Immobilienbesitzer stellt sich also die Frage, ob er seine Immobilie nicht besser verkaufen sollte, bevor es zu einem Preisrutsch kommt.

Grundsätzlich ist der vorzeitige Verkauf auch möglich, sofern das Darlehen noch nicht komplett abbezahlt ist. Wer daran Interesse hat, sollte diese Option aber in jedem Fall vorab mit seinem Baufinanzierer durchsprechen. Extra-Kosten kommen nämlich auch in diesem Fall auf die Verkäufer zu: Sie müssen eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, welche die Bank für entgangene Zinsverluste in Rechnung stellt. Fällig werden in diesem Fall die kompletten Zinsen, welche die Bank bei einem regulären Verlauf der Tilgung erhalten hätte. Die Vorfälligkeitsentschädigung fällt also umso geringer aus, je länger das Darlehen bereits läuft. Umso größer ist die Summe hingegen, je größer die Differenz zwischen dem Zinssatz für das Darlehen und dem Zinssatz auf dem Kapitalmarkt ausfällt. Uninteressant ist diese Möglichkeit also für Immobilienbesitzer, die erst am Anfang der Finanzierung stehen.

August 2017

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