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Wie lässt sich die günstigste Anschlussfinanzierung aushandeln?

Gerade in der aktuellen Niedrigzinsphase kosten ältere Immobilienkredite deutlich mehr an Zinsen als es bei neuen der Fall ist. Sofern ein Darlehen in absehbarer Zeit ausläuft, stehen die Chancen für Bauherren und Immobilienbesitzer also nicht schlecht, wesentlich weniger zahlen zu müssen. Sie sollten sich allerdings möglichst frühzeitig um die Anschlussfinanzierung kümmern. Es kommt jedoch auch stark darauf an, wie gut die Betroffenen mit ihrer Bank verhandeln.

So ist das aktuelle Zinsniveau

Schon seit einigen Jahren liegen die Zinsen für Immobiliendarlehen auf einem äußerst günstigen Niveau. So werden Darlehen mit einer zehnjährigen Laufzeit bereits für deutlich weniger als zwei Prozent vergeben. Davon profitieren Immobilienbesitzer, die den Darlehensvertrag vor zehn oder noch mehr Jahren abgeschlossen haben, allerdings nicht. Läuft das alte Darlehen aus, können sie aber neu mit ihrer Bank verhandeln. Wer vor dieser Situation steht, sollte einige Tipps beachten:

Bei den Verhandlungen selbstbewusst auftreten

„Der Kunde kann in der Verhandlung mit breiter Brust auftreten und sollte auf keinen Fall die Konditionen des alten Kredits übernehmen“, sagt dazu der Immobilienexperte Jörg Sahr von der Stiftung Warentest. Denn weil der Kunde in der Vergangenheit die Zinsen zuverlässig bezahlt hat, spricht das für die Bank für eine höhere Bonität, wodurch sich niedrigere Zinsen absolut rechtfertigen lassen.

Ein weiteres Argument: Der Wert der Immobilie dürfte in den vergangenen zehn Jahren deutlich gestiegen sein. So sind die Preise für Häuser und Wohnungen nach Angaben verschiedener Banken allein im Jahr 2016 bundesweit im Durchschnitt um etwa sieben Prozent gestiegen. Der Beleihungswert ist für die Bank also höher. Die Sicherheiten für die Bank sind umso höher je niedriger der Darlehensanteil im Vergleich zum Beleihungswert ist, was ebenfalls niedrigere Zinsen bedeutet.

Der Kunde sollte die niedrigeren Zinsen einfordern

Von sich aus machen die Banken den Kunden in aller Regel nicht das bestmögliche Angebot. Dazu sagt Jörg Sahr: „Die Banken setzen da ganz auf die Bequemlichkeit des Kreditnehmers, der das erste Angebot oft blind annimmt.“ Es könne sich also für den Kreditnehmer durchaus lohnen, das erste Angebot auszuschlagen und bessere Konditionen einzufordern. Darin sollte dann auch die Steigerung des Immobilienwertes berücksichtigt sein. Denn über einen Zeitraum von mehreren Jahren gesehen bedeutet bereits ein um wenige Prozentpunkte niedrigerer Zins eine Ersparnis von Tausenden von Euro.

Angebote bei mehreren Banken einholen

Falls die bisherige Hausbank dem Kreditnehmer kein gutes Angebot macht, sollten diese weitere Angebote bei anderen Banken einholen. Denn vielfach reicht es schon aus, mit dem Wechsel der Bank zu drohen, um bessere Konditionen zu erhalten. „Wenn man dem Bankberater ein günstigeres Angebot einer Konkurrenzbank auf den Tisch legt, knickt er meistens ein“, so Sahr.

Warum nicht die Bank wechseln?

Reagiert die Bank nicht angemessen auf ein besseres Angebot, sollten die Kunden tatsächlich die Bank wechseln. Das ist in aller Regel unkompliziert möglich, wobei das neue Geldinstitut oft sogar die Kosten für den Wechsel übernimmt. Allerdings weist Dirk Scobel, ein Vertreter der Verbraucherzentrale Hamburg, auf folgende Tatsache aufmerksam: „Wenn die Restschuld allerdings unter 100.000 Euro liegt, macht der Wechsel zu einer anderen Bank wenig Sinn.“

Möglichst frühzeitig informieren und agieren

Der Anschlusskredit kann bereits fünf Jahre, bevor der alte Vertrag ausläuft, festgesetzt werden. Der Kunde kann den Zinssatz für die Zukunft mit einem sogenannten Forward-Darlehen bereits in der Gegenwart festlegen. Diese Option lohnt sich vor allem in Phasen niedriger Zinsen – umso mehr, wenn steigende Zinssätze in der Zukunft absehbar sind.

September 2017

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