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Verwertungskündigung: Jetzt gelten strengere Maßstäbe

Darf den Mietern vom Eigentümer gekündigt werden, wenn dieser ein Wohngebäude abreißen und auf dem Grundstück eine Gewerbeimmobilie errichten möchte? Eine derartige – sogenannte wirtschaftliche Verwertungskündigung – ist im Bürgerlichen Gesetzbuch durchaus vorgesehen. Allerdings muss die Begründung dafür sehr gut sein. Der Bundesgerichtshof hat jüngst ein Urteil gesprochen, in welchem die Grenzen für eine derartige Kündigung sehr eng gesteckt wurden.

Möglich ist die Kündigung von Wohnräumen zur weiteren wirtschaftlichen Verwertung der Immobilie lediglich, wenn der Vermieter andernfalls einen erheblichen Nachteil hätte. Dieser muss jedoch deutlich schwerwiegender sein, als der Nachteil, der dem Mieter durch die Kündigung entsteht. Die entsprechenden Nachteile der beiden Seiten müssen deshalb von den Gerichten in jedem Einzelfall gründlich geprüft werden. Benennt der Eigentümer nur plakativ seine Nachteile, reicht das nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 27. September 2017 (Aktenzeichen: VIII ZR 243/16) nicht aus.

Um diesen Fall ging es

Die Karlsruher Richter mussten über einen Fall, der sich in St. Blasien ereignet hatte. Eine Firma hatte dort 2015 ein Wohngebäude erworben und wurde dadurch zum Vermieter einer Wohnung mit einer Größe von 190 Quadratmetern. Diese war bereits seit 2012 vermietet. Die Käufer-Firma war zuvor bereits im Besitz des Nachbarhauses, welches an eine Schwesterfirma verpachtet worden war, die dort ein Modehaus betrieb.

Die neue Eigentümerin hatte den Mietern im Juni 2015 gekündigt, weil sie das Wohnhaus abreißen lassen wollte, um das Modehaus zu erweitern. Dadurch hatte sich die neue Eigentümerin einen höheren Ertrag erhofft als durch die Wohnraum-Vermietung. Weil sich die Mieter nicht damit zufrieden gegeben hatten, kam es folglich zu einer Räumungsklage.

Eine Prüfung im Einzelfall ist notwendig

In den ersten Instanzen ging die Klage erfolgreich durch, jedoch musste sich schließlich der Bundesgerichtshof damit beschäftigen, ob die Kündigung auch wirklich rechtens war. Der Bundesgerichtshof entschied dagegen. Der Grund: Grundsätzlich habe ein Eigentümer nicht uneingeschränkt Anspruch darauf, den Gewinn zu optimieren und das Gebäude so zu nutzen, dass er den größten wirtschaftlichen Vorteil davon hat. Jedoch dürften die Nachteile, die der Vermieter durch ein Weiterbestehen des Mietverhältnisses hat, nicht weitaus größer sein, al die Nachteile, die der Mieter durch eine Räumung hinnehmen muss.

Der Bundesgerichtshof leitete daraus ab: Das Recht auf die Kündigung zur wirtschaftlichen Verwertung dürfe nicht auf Fälle beschränkt werden, in welchen der Eigentümer in seiner Existenz bedroht ist. Damit wurden auch einige Grenzen für künftige Gerichtsentscheidungen definiert.

Das Landgericht hatte im genannten Fall argumentiert, dass der Erweiterungsbau für das Modehaus existenziell wichtig sein. Der Bundesgerichtshof hingegen vertrat die Auffassung, dass dieser Sachverhalt durch das Landgericht nicht ausreichend geprüft worden war. Die hohen Anforderungen, die an eine Verwertungskündigung geknüpft sind, seien nicht erfüllt, wenn sich das Gericht lediglich auf die allgemeinen und unkonkreten Aussagen des Klägers verlasse. Deshalb wurde dieser Fall an die Vorinstanz zu einer neuen und eingehenden Prüfung zurückgereicht.

Der Vermieter selbst muss die Nachteile haben

Die Richter des Bundesgerichtshofs sind ferner der Meinung, dass dem Vermieter selbst die erheblichen Nachteile entstehen müssen. Im genannten Fall handelt es sich beim Vermieter und dem Modehaus, welchem der wirtschaftliche Schaden drohen könnte, um unterschiedliche Firmen. Das ändere sich auch nicht dadurch, dass die beiden Firmen persönlich und wirtschaftlich miteinander verflochten sind.

Oktober 2017


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