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Diese Fehler machen den Immobilienkredit unnötig teuer

Gründlich rechnen sollten angehende Immobilienkäufer schon im Vorfeld. Denn machen sie bei der Baufinanzierung Fehler, kann sie das Tausende von Euro kosten und im schlimmsten Fall sogar den Traum vom Leben in den eigenen vier Wänden gefährden. Denn allein mit Eigenmitteln lässt sich der Immobilienkauf üblicherweise nicht stemmen. Das sind die häufigsten Fehler:

Der Finanzierungsplan ist lückenhaft

Die angehenden Immobilienkäufer müssen im Vorfeld alle Kosten berücksichtigen. Schließlich schlägt nicht nur der Kauf eines Grundstücks oder eines Hauses zu Buche. Weitere Faktoren sind beispielsweise die Grunderwerbssteuer, die – je nach Bundesland – zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises liegt. Hinzu kommen ferner die Notarkosten und gegebenenfalls Maklergebühren. Ferner sollten die Käufer auch die Kosten für die zukünftige Einrichtung, den Umzug und eventuelle Renovierungsarbeiten einplanen.

Fehlen Kosten im Festpreis?

Der Bauherren-Schutzbund macht darauf aufmerksam, dass im sogenannten „Festpreis“ oft Kosten fehlen. Möglicherweise entstehen zusätzliche Kosten wie die Grundstücks-Erschließung oder zur Einrichtung der Baustelle. Derartige Kosten können selbst den sorgfältigsten Finanzierungsplan zur Makulatur machen. Der Vertrag sollte deshalb im Vorfeld besser von einem unabhängigen Experten geprüft werden.

Wie viel Eigenkapital steht zur Verfügung?

Die Kosten während der Finanzierungsphase fallen umso geringer aus, je höher der Eigenkapital-Anteil am Kaufpreis ist. Wer etwa die kompletten Baukosten durch einen Kredit finanziert, zahlt um bis zu einen Prozentpunkt mehr an Zinsen als ein Bauherr, der lediglich eine 80-Prozent-Finanzierung benötigt. Grundsätzlich sollten Bauherren einen Eigenkapitalanteil von zehn bis 20 Prozent in das Bauvorhaben mitbringen.

Wichtig: eine gute Selbsteinschätzung

Keinesfalls sollten die angehenden Bauherren ihre Kosten für den Lebensunterhalt vergessen. Ein großer Fehler besteht darin, die eigenen Kosten zu unterschätzen, was den Finanzierungsplan gefährden kann. Das zur Verfügung stehende Budget lässt sich am besten einschätzen, wenn die laufenden Ausgaben und Einnahmen aus den vergangenen Jahren gegenüber gestellt werden.

Ein Fehler: niedrige Tilgungsraten

Vielfach verlangen die Banken nur relativ geringe Beträge für die jährliche Tilgung. Die Kreditnehmer wiederum verlockt das dazu, einen hohen Kreditbetrag aufzunehmen, weil die monatliche Belastung augenscheinlich nur gering ist. Jedoch dauert die Tilgungsphase in diesem Fall äußerst lang und der Kreditnehmer läuft Gefahr, in eine Phase steigender Zinsen zu fallen. Bauherren sollten sich in jedem Fall eine Tilgungsrate von zwei bis drei Prozent leisten können. Eine möglichst hohe Rate empfiehlt sich auch, wenn das Haus für die Altersvorsorge gedacht ist, damit die Finanzierung bis zum Rentenbeginn abgeschlossen sein kann.

Eine längerfristige Zinsbindung ist besserer

Auf den ersten Blick erscheint eine kurze Zinsbindung vielleicht attraktiv, weil niedrigere Zinsen anfallen. Steigt der Zins aber nach der Bindung deutlich an, kann dies möglicherweise das Eigenheim gefährden.

Ist eine Sondertilgung möglich?

Bei vielen Krediten ist es nicht möglich, die Tilgungsrate während der Zinsbindung zu ändern. Vielfach sind flexiblere Raten für die Kreditnehmer aber günstiger, weil sie dadurch besser auf ihre aktuelle Situation reagieren können.

Wie hoch sind die Bereitstellungszinsen?

Vielfach sind die Bereitstellungszinsen der Banken höher als die eigentlichen Zinsen für das Darlehen. Dadurch entstehen dem Bauherren gerade zu Beginn der Finanzierungsphase hohe Kosten. Es empfiehlt sich, darauf zu achten, ab wann Bereitstellungszinsen fällig werden und diesen möglichst weit nach hinten zu verschieben.

Staatliche Fördermittel

Wer staatliche Fördergelder einsetzt, muss erheblich weniger Zinsen bezahlen als bei einem Darlehen von der Hausbank. Davon profitieren vor allem Bauherren, die energieeffizient bauen, sowie Familien mit Kindern. Neben Zuschüssen vom Bund und Land gibt es auch bei verschiedenen Kommunen Fördermöglichkeiten.

Vergleichen lohnt sich

Keinesfalls sollten die Bauherren nur auf die Angebote ihrer Hausbank zurückgreifen. Ein Vergleich bei verschiedenen Banken lohnt sich in jedem Fall und hilft, unnötige Kosten zu vermeiden. Auch ein Besuch bei einem Kreditvermittler kann sich lohnen. So mancher Vermittler hat sich auf den Bereich der Baufinanzierung spezialisiert und kann einen fundierten Überblick über alle Finanzierungsmöglichkeiten geben.

Oktober 2017


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