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Das Bauland ist zu knapp obwohl viele Flächen frei sind

Nahezu jeder Politiker fordert, den Wohnungsbau zu forcieren, damit den steigenden Mieten entgegengewirkt werden kann. Die Frage lautet nur, wo die neuen Wohnungen gebaut werden sollen, denn obwohl freie Flächen zur Verfügung stehen, wird das Bauland in deutschen Städten allmählich knapp.

„Genug Land ist prinzipiell vorhanden“, wie Michael Voigtländer, seines Zeichens Immobilienfachmann am Institut der Deutschen Wirtschaft, sagt. „Aber die rechtlichen Vorgaben, die Eigentumsverhältnisse und auch der Widerstand der Bürger machen es oft schwer, das dringend benötigte Bauland zu gewinnen.“ Genau aus diesem Grund ist es auch schwierig, Agrarland und sonstige Flächen in Bauland umzuwidmen, wie von vielen Experten aus der Branche empfohlen wird.

Knappes Bauland: ein Riesenproblem

Bezugnehmend auf die Knappheit von Bauland spricht der Verband der bayerischen Wohnungswirtschaft sogar von einem Riesenproblem. Akut ist die Situation beispielsweise in München, wie eine Studie des regionalen Planungsverbandes offenbarte. Verbandsdirektor Xaver Kroner sagt dazu: „In München werden wir bei den gegebenen Bauflächen und den gegebenen Bebauungsplänen bald an die Grenzen stoßen.“ Denn die bestehenden Flächen an ausgewiesenem Bauland würden nicht ausreichen, um die 300.000 erwarteten Neubürger bis zum Jahr 2035 mit Wohnraum zu versorgen.

Betroffen ist aber nicht nur die bayerische Landeshauptstadt. Denn Knappheit an Bauland herrscht auch in anderen deutschen Großstädten wie Stuttgart, Berlin oder Frankfurt, und selbst in kleineren Städten wie Regensburg oder Passau. In den vergangenen zwei Jahrzehnten wurden von vielen Kommunen zwar viele Flächen wie stillgelegte Bahn- und Industrieanlagen in Bauland umgewandelt, jedoch gehen diese Reserven allmählich zur Neige. „Es gibt nicht mehr viele Industriebrachen und alte Kasernen, die man relativ leicht bebauen kann“, kommentiert Xaver Kroner die Situation.

Allerdings ist nicht einmal München, das als vergleichsweise dicht besiedelt gilt, komplett bebaut. So handelt es sich etwa bei 20 Prozent der freien Flächen innerhalb der Stadtgrenzen um Wälder und Ackerland, im näheren Umland gibt es sogar jede Menge unbebauter Grundstücke.

Der Mangel an Bauland und seine paradoxen Folge

Als paradoxe Folge des Mangels an bebaubaren Grundstücken wird auf den Flächen, die eigentlich zur Bebauung zur Verfügung stehen, weniger gebaut als möglich wäre. Der Grund: Vielerorts sind die Grundstückspreise inzwischen auf einem Niveau, dass sich der Bau von Mietshäusern nicht lohnt. Das wird auch vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung bestätigt: „Hohe Grundstückspreise lassen einen frei finanzierten Wohnungsneubau zu bezahlbaren Mieten einfach nicht mehr zu.“

Die Experten des Instituts sprechen sich deshalb dafür aus, neues Bauland am Rand von Großstädten zu schaffen. „Wichtig ist es daher, neues Baurecht zu schaffen, zum Beispiel durch Umwidmung von Ackerflächen, Weiden oder alten Industrieflächen“, bestätigt auch Voigtländer diese Einschätzung.

Das ist allerdings alles andere als einfach. Ein Problem ist der Widerstand der Anwohner. Kroner dazu: „Bei jedem Bauvorhaben kommen von den Bürgen sofort Proteste, Proteste, Proteste.“ Deshalb würden zahlreiche Kommunen nur ungern Agrarland in Bauland umwidmen, weil es auch in diesem Fall zahlreiche Proteste gibt. Zudem haben private Grundbesitzer angesichts der steigenden Preise nur eine geringe Motivation, ihren Grund und Boden zu verkaufen.

Oktober 2017


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