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Wenn Neubauwohnungen mit Mängeln verkauft werden

Selbstverständlich rechnet der Käufer damit, dass alles funktioniert, wenn er eine Neubauwohnung erwirbt. Allerdings ist bei Bauprojekten nicht immer eine lückenlose Bauaufsicht gewährleistet, sodass sich bei Handwerkern und Bauträgern oft der Schlendrian einschleicht. So können sich die Käufer vor Pfusch am Bau schützen.

Die Entscheidung für eine Neubauwohnung fällt bewusst gegen eine oft günstigere Bestandsimmobilie, weil er damit rechnet, dass eine Renovierung, Nachbesserung oder Sanierung erst nach Jahren oder Jahrzehnten fällig wird und dass die Wohnung natürlich auch in einem einwandfreien Zustand ist. Das ist jedoch nicht der Fall, wenn Bauträger oder Handwerker pfuschen.

Das sind die häufigsten Probleme an der Bauaufsicht

Wie Dieter Schmalfuß, Bausachverständiger aus Augsburg sagt, komme Pfusch am Bau öfter vor, als viele Verbraucher meinen. Er selbst stellt bei nahezu jeder Inspektion eines Neubaus Mängel fest. Manchmal fehlt beispielsweise lediglich der Briefkasten, die meisten Fehler am Bau seien aber weitaus gravierender: „Das sind Rohrleitungen der Heizungsanlage nicht vollständig isoliert oder die Außendämmung nicht korrekt montiert. Und ein paar Mal wurde sogar vergessen, die Sicherungsgitter vor den bodentiefen Fenstern in den oberen Stockwerken zu montieren.“ Ein derartiger Fehler könne sogar Leben kosten.

Was sind die Gründe für Fehler am Bau?

Auch Eva Reinhold-Postina, die als Diplom-Ingenieurin für den Verband privater Bauherren arbeitet, sagt: „Bauen ist mängelträchtig.“ Als einen Grund dafür sieht sie die fehlende Kontrolle, weil sich die Bauträger eben selbst kontrollierten, was nicht objektiv sei. Auch die Geschwindigkeit, in welcher gebaut werde, trage zu Mängeln am Bau bei, weil dadurch sowohl Bauträger als auch Handwerker an die Grenzen ihrer Kapazität stoßen. „Baufirmen lehnen dennoch keinen Auftrag ab, sondern suchen sich Subunternehmen.“ Diese wiederum arbeiteten oft nicht fehlerfrei. Sie sagt: „Umso schlechter die Handwerker arbeiten, desto mehr muss kontrolliert werden.“ Jedoch sind die Wohnungen vielfach noch nicht verkauft, während Mehrfamilienhäuser gebaut werden.

Die Gewährleistungspflicht

Mängel am Bau offenbaren sich jedoch oft erst Jahre, nachdem die Immobilie fertiggestellt wurde. Die Eigentümer müssen dann für die Ausbesserungen viel Geld in die Hand nehmen, weil die Gewährleistungspflicht der Baufirmen lediglich fünf Jahre beträgt. Soll eine andere Frist gelten, muss diese vom Bauträger und vom Käufer schriftlich festgehalten und unterschrieben werden. Der Eigentümer kann dem Bauträger, sofern er einen Mangel feststellt, eine angemessene Frist setzen, in welcher der Fehler nachgebessert werden muss. Sollte das nicht oder unzureichend geschehen, kann der Eigentümer vom Bauunternehmen auch einen Kostenvorschuss verlangen und ein anderes Unternehmen beauftragen. Falls der volle Kaufpreis noch nicht bezahlt ist, kann auch ein Teil der Summe einbehalten werden, bis die festgestellten Mängel behoben sind.

So können sich die Eigentümer vor Mängeln schützen

Zwar wird eine Immobilie durch einen Hausverwalter kontrolliert, sobald sie fertiggestellt ist. Allerdings kommt es hier zu einem Interessenskonflikt, weil der Hausverwalter meist bereits während der Bauphase vom Bauträger engagiert, was wiederum die Objektivität des Hausverwalters beeinträchtigt.

Wer eine Wohnung kauft, geht auf Nummer sicher, wenn er selbst einen Sachverständigen beauftragt, der im günstigsten Fall nicht nur die Wohnung, sondern bereits ab Baubeginn das gesamte Gebäude samt der Tiefgarage begleitet.

„Viele Eigentümer interessieren sich nur dafür, ob das Parkett richtig verlegt und die Fliesen richtig gefugt wurden“, so Reinhold-Postina. Dies seien aber nur Kleinigkeiten, durch welche die Langlebigkeit einer Immobilie nicht beeinflusst werde. Sie sagt: „Ein undichtes Rohr oder eine falsch verlegte Leitung kosten deutlich mehr.“

Im günstigsten Fall begleitet der eigene Gutachter den kompletten Bau ab der Planung. Damit die Kosten für den Einzelnen nicht zu hoch werden, empfiehlt Reinhold-Postina, dass sich mehrere der neuen Eigentümer zusammenschließen sollten, um gemeinsam einen Gutachter zu beauftragen, weil sonst möglicherweise zusätzliche Kosten auf alle Besitzer zukommen. Falls der Gutachter die Eigentümer falsch beraten oder Mängel nicht entdeckt hat, können diese ihn sogar in Regress nehmen. Ein seriöser Sachverständiger besitzt für diesen Fall in aller Regel ohnehin eine Haftpflichtversicherung.

Januar 2018


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