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So lässt sich der Wohnraum wieder bezahlbar machen

In Bezug auf den Immobilienmarkt steht die Bundespolitik unter Zugzwang. Schließlich besteht hier eine der wichtigsten Aufgaben darin, den Hauskauf für die Mittelschicht wieder einfacher zu machen. Wie sich dieses Ziel erreichen lassen könnte, machen etwa die Niederländer vor.

Deutschland: eine Nation von Mietern

Größtenteils leben die Deutschen in Mietwohnungen, lediglich 45 Prozent aller Haushalte hat einen eigenen Immobilienbesitz. Diese Quote ist in den Reihen der OECD-Länder nur in der Schweiz noch niedriger. Das stellt aber nicht zwangsläufig ein Problem dar, weil laut Studien der moderne Mieter äußerst mobil ist. Dies ist vor allem in Hinblick auf einen funktionierenden und florierenden Arbeitsmarkt wichtig. Zudem gelten Volkswirtschaften mit einem hohen Anteil an Mietern als robuster, weil die Haushalte weniger stark verschuldet sind. Allerdings gibt es auch zwei gute Argumente dafür, den Verbrauchern den Erwerb von Wohneigentum zu erleichtern.

Zum einen hinkt Deutschland in puncto Vermögensbildung anderen Ländern hinterher, wie die Europäische Zentralbank ermittelt hat. So besitzen die Haushalte in Ländern wie Italien, Irland oder Spanien wesentlich mehr Vermögen als deutsche Haushalte, auch wenn in diesen Statistiken Vorsorgesysteme wie etwa die Rentenversicherung unberücksichtigt bleiben. Trotzdem gibt es einen großen Unterschied, der in erster Linie darauf zurückzuführen ist, dass der Anteil an Wohneigentum in Deutschland geringer ist.

Theoretisch wäre es nämlich möglich, dass Mieter jenen Betrag, welchen Eigentümer durch die Kredittilgung aufwenden, auch zum Vermögensaufbau zu verwenden. Die jeweiligen Beträge könnten in verschiedene Anlageformen investiert werden, bei welchen das Verhältnis von Rendite und Risiko besser ist, als bei Wohneigentum. Wirtschaftspsychologen haben in diesem Zusammenhang herausgefunden, dass Kredite für die eigene Wohnung äußerst diszipliniert abbezahlt werden, während es den Verbrauchern schwer fällt, für ein fernes Ziel wie etwa die Aufbesserung der Rente zu sparen.

Mit Wohneigentum die Ungleichheit verringern

Mehr Wohneigentum im Besitz der Verbraucher hätte neben der besseren Altersvorsorge und der Vermögensbildung noch einen weiteren liebsamen Nebeneffekt: Mehr Wohneigentum würde auch die Vermögensverteilung, die in Deutschland besonders stark ausgeprägt ist, beeinflussen und damit auch diese Ungleichheit verringern. Schließlich könnten auch mehr Menschen von den steigenden Preisen auf dem Immobilienmarkt profitieren. Dadurch könnten breitere Schichten von den Vorteilen, die der Kapitalmarkt bietet, profitieren.

Ein weiterer Vorteil würde zudem darin bestehen, dass das Wohnen zur Miete aktuell mehr kostet als Wohneigentum. Der Grund dafür liegt darin, dass die Zinsen schneller gefallen sind als die Preise für Immobilien angestiegen sind. Hinzu kommt, dass die Mieten in den Städten teilweise rasant angestiegen sind. Unterm Strich müssen Eigentümer also in zahlreichen Regionen eine weitaus geringere finanzielle Belastung tragen als Mieter.

Die Zeitfenster, wann Wohneigentum besonders günstig ist, ergibt sich aus dem aktuellen Zinsniveau. Experten nehmen an, dass sich dieses Zeitfenster in absehbarer Zeit auch nicht schließen wird. Auch wenn in der Eurozone über eine Zinswende diskutiert wird, dürfte diese nur vorsichtig und langsam erfolgen. Außerdem ist der Einfluss der Europäischen Zentralbank auf die langfristigen Zinsen nur äußerst gering, weil diese im globalen Kapitalmarkt aus dem Verhältnis von Ersparnissen und Investitionen gebildet werden. Weil das Niveau an Investitionen derzeit stagniert, während hohe Ersparnisse vorliegen, deuten die Anzeichen darauf hin, dass die Zinsen bis in die 2020er Jahre hinein niedrig bleiben dürften.

Trotz dieser optimalen Voraussetzungen hat sich die Eigentumsquote an Wohneigentum seit 2010 nahezu nicht verändert. Der Hauptgrund dafür sind die relativ hohen Einstiegshürden in Form des Kapitals, welches dafür benötigt wird. Wollen Verbraucher etwa eine 250.000 Euro teure Wohnung kaufen, müssen sie zusätzlich etwa 28.000 Euro an Nebenkosten für die Grunderwerbssteuer, den Makler, den Grundbucheintrag und den Notar bezahlen. Damit die Bank einen Kredit vergibt, benötigen die Käufer zusätzlich weiteres Eigenkapital in Höhe von 25.000 Euro. Diese Summen können jedoch nur elf Prozent der Mieter aufbringen, weshalb der weitaus größte Teil faktisch kein Wohneigentum erwerben kann.

Bezahlbares Wohneigentum: es geht auch anders

Kauf ein Niederländer hingegen eine Immobilie zu diesem Preis, liegen die Nebenkosten bei lediglich 6.500 Euro. Ein Grund dafür besteht darin, dass dort für Immobilienkäufe bereits seit langem das Bestellerprinzip gilt, was die Maklerprovisionen erheblich gesenkt hat. Auch die Notargebühren sind anders als in Deutschland nicht fix und für die Grunderwerbssteuer fallen lediglich zwei Prozent an.

Eins zu eins lässt sich dieses System natürlich nicht übertragen, jedoch gibt es durchaus Möglichkeiten, den Wohneigentumserwerb günstiger zu machen, ohne dass dabei der Staat überlastet wird. Beispielsweise könnte die Grunderwerbssteuer so gestaltet werden, dass es keinen einheitlichen Steuersatz gibt, sondern einen Freibetrag mit Stufentarif, wie es bereits in Großbritannien der Fall ist. Das hätte zur Folge, dass kleine und günstige Eigentumswohnungen entlastet werden, die Belastung für hochpreisige Immobilien dagegen höher ist. Haushalte, die über ein mittleres Einkommen verfügen, könnten also leichter Eigentum bilden, ohne dass Steuereinnahmen für den Staat verloren gehen.

Januar 2018


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