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So wirken sich die Beschlüsse der GroKo auf Mieter und Eigentümer aus

Union und SPD wollen insgesamt vier Milliarden Euro investieren, um den Immobilienkauf einfacher zu machen und billigen Wohnraum zu schaffen. Allerdings ist noch Umstritten, welche Auswirkungen diese Pläne haben.

Der Hintergrund besteht darin, dass sich die Immobilienpreise in den Großstädten Deutschlands mittlerweile auf einem äußerst hohen Niveau befinden. Darunter leiden nicht nur die Mieter, sondern auch Käufer, die für das Alter vorsorgen möchten, indem sie Wohneigentum erwerben. Dieser Preisanstieg geht vor allem auf zwei Faktoren zurück: Zum einen durch die Zuwanderung in die Städte und zum anderen das niedrige Zinsniveau. Dies hat dazu geführt, dass der Immobilienmarkt mit Kapital regelrecht geflutet wurde.

Am wirkungsvollsten ließe sich mit einem größeren Angebot, also mehr Wohnungen und Häusern, gegensteuern. Allerdings wird in zahlreichen Städten wie etwa Berlin zu wenig Bauland ausgewiesen oder es dauert schlicht zu lange, bis eine Einigung mit den Investoren erfolgt ist. Hinzu kommt, dass die Kapazitäten der Baubranche begrenzt sind. Deshalb kann nicht so schnell gebaut werden, wie es eigentlich nötig wäre. Auf diese grundlegende Situation hat auch eine neue Bundesregierung nur einen geringen Einfluss. Union und SPD haben sich allerdings bei den Koalitionsverhandlungen auf verschiedene Maßnahmen geeinigt, welche die Lage momentan zumindest etwas entspannen könnten. „Wir haben ein starkes Paket für die Eigentumsförderung von Familien geschnürt sowie für einen besseren Schutz von Mietern vor unverhältnismäßigen Mieterhöhungen und für die gezielte Ankurbelung des Neubaus“, so der CDU-Wohnungsmarktexperte Jan-Marco Luczak.

So wurde bei den Verhandlungen vereinbart, bis zum Jahr 2021 zusätzliche vier Milliarden Euro zu investieren, um billigen Wohnraum zu schaffen, damit sich auch junge Familien den Traum vom Wohnen in den eigenen vier Wänden erfüllen können.

Neues zur Modernisierungsumlage

Elf Prozent der Sanierungskosten durften die Vermieter bislang alljährlich auf die Miete umlegen. Diese Modernisierungsumlage soll unter der neuen Koalition auf acht Prozent gesenkt werden. Darüber hinaus soll ein absoluter Preisdeckel in Höhe von drei Euro pro Quadratmeter für sechs Jahre eingeführt werden. Dadurch soll verhindert werden, dass Vermieter ihre Mieter aus einer Wohnung „hinausmodernisieren“.

Kritisiert werden diese Pläne aber aus der Immobilienwirtschaft. „Damit wird es umfassende energetische Modernisierung in dieser Wahlperiode faktisch nicht geben können“, sagt dazu Kai Warnecke, Präsident des Eigentümerverbandes Haus & Grund. Und weiter: „Wir erwarten, dass die Klimaschutzziele für den Gebäudebestand entsprechend nach unten angepasst werden.“ Andreas Mattner, Präsident des Branchenverbandes Zentraler Immobilien Ausschuss (ZIA) nannte die Pläne einen „Modernisierungsblockierer“.

„Angesichts der niedrigen Zinsen ist die Kürzung der Umlage vertretbar. Erst wenn die Zinsen wieder steigen, könnte sich das als eine Bremse herausstellen“, kommentiert Michael Voigtländer, Wohnungsmarktexperte beim Institut der deutschen Wirtschaft, die Pläne.

Um wie viel darf die Miete erhöht werden?

Wie hoch die Miete nach den Plänen der GroKo steigen darf, rechnet der Deutsche Mieterbund vor: „Wenn eine Modernisierung 20.000 Euro kostet, konnte der Vermieter bisher die Miete um 2.200 Euro pro Jahr, also um 183,33 Euro pro Monat, erhöhen. Künftig fällt die Mieterhöhung geringer aus: 1.600 Euro pro Jahr beziehungsweise 133,33 Euro im Monat.“

Auch eine Vereinfachung ist geplant: So soll ein vereinfachtes Mieterhöhungsverfahren für Modernisierungsarbeiten in Höhe von bis zu 10.000 Euro eingeführt werden. Das bedeutet: Hier wird von den Kosten für die Modernisierung eine Pauschale in Höhe von 30 Prozent für den Anteil der Instandhaltungskosten abgezogen, der nicht umlagefähig ist.

Die Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse wird nicht wie ursprünglich geplant, zunächst auf deren Wirkung geprüft, stattdessen wurde gleich eine neue Regel hinzugefügt: Die Vermieter sollen dazu verpflichtet werden, offenzulegen, wie hoch die Vormiete war. Das gibt Mietern die Gelegenheit, zu überprüfen, ob sich der Vermieter rechtmäßig auf den Bestandsschutz beruft und somit vom Mieter einen Betrag verlangen darf, der die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als zehn Prozent übersteigt, also der Grenze für die Mietpreisbremse.

Das hatten sich in der Vergangenheit zahlreiche Mieter zu Nutze gemacht und behauptet, dass der Vormieter eine viel höhere Miete bezahlt hatte, als es tatsächlich der Fall war. Wollten Mieter das Gegenteil nachweisen, mussten sie vor Gericht gehen. Die Betreiber des Portals wenigermiete.de zählten mehrere Hundert Fälle, bei welchen die Informationen über die Höhe der Vormiete falsch waren. Jedoch gilt diese Offenlegungspflicht lediglich, falls sich der Vermieter bereits bei der Vertragsanbahnung darauf beruft, dass hier eine Ausnahme von der Mietpreisbremse gilt.

Sowohl der Eigentümerverband Haus & Grund sowie die Immobilienbranche sehen diese neue Regel kritisch. Axel Gedaschko, seines Zeichens Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW, hingegen sagt: „Die Mietpreisbremse ist ein Instrument, welches den Wohnungsunternehmen und den Mietern nicht schadet. Es löst allerdings auch die Probleme am Wohnungsmarkt nicht. Man kann es drehen und wenden, wie man möchte, die Mietpreisbremse bleibt das falsche Mittel, um mehr bezahlbaren Wohnraum für alle zu schaffen.“

Die Eigentumsförderung

Ein größeres Paket wurde geschnürt, um Wohneigentum zu fördern. So wird eine neue Eigenheimzulage, das Baukindergeld, eingeführt. Kaufen oder bauen Familien eine Immobilie, erhalten sie künftig pro Kind zehn Jahre lang einen Zuschuss in Höhe von 1.200 Euro. Jedoch darf das Haushaltseinkommen nicht höher als 75.000 Euro sein, zudem gibt es für jedes Kind einen Freibetrag in Höhe von 15.000 Euro.

Diesen Aspekt begrüßt der IW-Experte Vogtländer. Er sagt: „Ich denke schon, dass es einigen Menschen helfen wird, da die Förderung von Banken als Eigenkapital anerkannt wird, so wie früher die Eigenheimzulage.

Darüber hinaus sollen die Bundesländer künftig einen Freibetrag auf die Grunderwerbsteuer festlegen dürfen. Die Käufer könnten dadurch mehr Geld direkt in den Kauf investieren. In Planung ist ferner ein Bürgschaftsprogramm für die KfW, sodass der Staat für einen Teil der Baukosten bürgt.

Der Branchenverband ZIA befürchtet jedoch, dass die Immobilienpreise durch das Baukindergeld weiter steigen könnten. „Natürlich werden dadurch die mittlerweile hohen Kaufpreise in angespannten Immobilienmärkten subventioniert“, so Andreas Matterer. „Eine Senkung der Grunderwerbsteuer wäre die beste Eigenheimförderung.“ Der Grund: Weil die Kaufnebenkosten nicht finanzierungsfähig sind, müssen diese aus den Eigenmitteln aufgebracht werden. „Viele können sich das auch mit einem Baukindergeld über zehn Jahre schlicht nicht leisten.“

Die Grundsteuer

Für Gemeinden und Städte zählt die Grundsteuer mit einem jährlichen Aufkommen von über 14 Milliarden Euro zu den wichtigsten Einnahmequellen. Bezahlt wird diese kommunale Steuer von Eigentümern und Mietern. Allerdings wird sie auf eine relativ komplizierte Art erhoben, die zudem als veraltet gilt. Man erwartet deshalb, dass die Grundsteuer vom Bundesverfassungsgericht als nicht verfassungskonform erklärt wird.

Jedoch haben sich die Koalitionäre nicht auf Eckpunkte für eine Reform geeinigt, sondern wollen die Grundsteuer C als neue Steuer einführen. Diese soll relativ hoch ausfallen und unbebaute Wohngrundstücke betreffen. Dadurch werden Grundstückseigentümer, die ein Grundstück nicht bebauen, weil sie auf steigende Preise spekulieren, in gewisser Weise bestraft. Es ist allerdings noch nicht gesagt, ob die Kommunen im Gegenzug die Grundsteuer A und die Grundsteuer B senken, weil sie dadurch auf zusätzliche Einnahmen verzichten würden.

Eine Baulandsteuer hält der IW-Ökonom Voigtländer jedoch grundsätzlich für richtig. „Allerdings fürchte ich, dass die Anwendung unsystematischer wäre als bei einer Bodenwertsteuer.“ Die Idee dahinter: Diese Steuer könnte alle Grundstücke erfassen, wobei bebaute Immobilien weniger stark besteuert werden als ein unbebautes Grundstück.

Das gilt für Grundstücke des Bundesländer

470.000 Hektar Land und über 37.000 Wohnungen befinden sich im Besitz der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben. Durch den regelmäßigen Verkauf von Wohnungen nimmt die Bundesanstalt alljährlich bis zu zwei Milliarden Euro ein, die direkt in den Staatshaushalt fließen. Den Kommunen soll künftig ein Vorkaufsrecht auf diese Grundstücke eingeräumt werden. Diese sollen zudem verbilligt verkauft werden, damit hier günstige Wohnungen errichtet werden können.

Der soziale Wohnungsbau

2020 und 2021 sollen etwa zwei Milliarden Euro in den sozialen Wohnungsbau investiert werden. Derzeit läuft noch ein Förderprogramm mit einem Volumen von rund 1,5 Millionen Euro. Allerdings ist der soziale Wohnungsbau Aufgabe der Länder, welche die entsprechenden Mittel auch abrufen müssen.

Februar 2018

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