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Niedrigere Mieten, mehr Baugeld

Union und SPD haben geplant, Familien beim Kauf eines Eigenheims stärker zu unterstützen. Ferner soll auch eine stärkere Kontrolle der Mietpreise erfolgen. Doch wie wirken sich diese Ideen in der Realität aus?

Bei den Gesprächen zur Regierungsbildung haben sich die Verhandlungspartner Union und SPD auf das Ziel geeinigt, dass Wohnen auch für Normalverdiener noch bezahlbar bleiben solle. Auch wenn der Koalitionsvertrag noch nicht unterschrieben ist, sind die Ergebnisse, die für die Wohnungspolitik beschlossen wurden, bereits bekannt. Gestärkt werden sollen demnach vor allem Mieter, die in teuren Ballungsgebieten leben, sowie Familien, die den Traum vom Leben in den eigenen vier Wänden verwirklichen wollen. Doch was ist geplant, um diese Ziele zu erreichen?

Die sogenannte Mietpreisbremse wurde von der Großen Koalition bereits 2015 beschlossen und auch umgesetzt. Bei der Mietpreisbremse lautete das Ziel, die Mieten in Ballungsgebieten, wo sie stark ansteigen, zu beschränken. Jedoch zeigt dieses Gesetz nach Meinung von Experten keine Wirkung. Der Rechtsanwalt Daniel Hamler aus Berlin, welcher die Mieter über das Portal wenigermiete.de dabei unterstützt, die Mietpreisbremse juristisch durchzusetzen, sagt dazu: „Nach unseren Erkenntnissen verstoßen im Moment mehr als 70 Prozent der Vermieter gegen die Mietpreisbremse. Diese vor Gericht durchzusetzen sei jedoch äußerst umständlich. Die SPD hatte deshalb darauf gedrängt, das entsprechende Gesetz zu verschärfen.

Künftig soll der Vermieter offenlegen müssen, wie hoch die bisherige Miete für die Wohnung war, wenn er einen neuen Mietvertrag abschließt. Dadurch könne die Mietpreisbremse effektiver durchgesetzt werden können. Laut Gesetz darf der Vermieter die Miete lediglich um maximal zehn Prozent des örtlichen Mietspiegels anheben, wenn eine Wohnung auf den Markt kommt. Die Mietpreisbremse gilt hingegen nicht, wenn die Miete auch in der Vergangenheit schon höher war.

Mietpreisbremse soll schneller und besser überprüft werden können

Durch die Gesetzesänderung soll es künftig schneller und einfacher zu überprüfen sein, ob sich der Vermieter an die gesetzlichen Vorgaben hält. Dies hält Rechtsanwalt Hamler auch für durchaus sinnvoll, „weil es schon einen psychologischen Effekt hat.“ Denn der Vermieter müsse nunmehr offenlegen, wie groß die Erhöhung des Mietpreises ausgefallen ist. Dadurch könne er die Mietpreisbremse nicht mehr so einfach ignorieren wie es in der Vergangenheit der Fall war.

Dieses Ergebnis der Koalitionsgespräche wird auch vom Deutschen Mieterbund begrüßt. Wie Franz-Georg Rips sagt, entspreche diese Verschärfung auch den Forderungen des Verbandes. „Es fehlen aber eine Sanktionsmöglichkeit und rechtliche Konsequenzen für Vermieter, die sich nicht an das Gesetz halten.“ Als positiv betrachtet er, dass die Ermittlung der Vergleichsmiete künftig einfacher sein soll. Denn diese Vergleichsmiete wird über den Mietspiegel festgelegt, der jedoch höchst unterschiedlich ausfallen kann, je nachdem, in welcher Region oder Stadt sich die zu vermietende Immobilie befindet. Damit der Mietspiegel zuverlässig und rechtssicher wird, sollen für einen „qualifizierten Mietspiegel“ gesetzliche Mindestanforderungen gelten.

Daniel Hamler erwartet, dass das Gesetz durch die Nachbesserungen wirksamer wird. Denn „die Mietpreisbremse ist eine relativ komplexe gesetzliche Vorschrift“, die erst nach einer gewissen Zeit in der Praxis angekommen sei. Derzeit stünden die ersten Gerichtsverfahren vor einer Entscheidung, was für Vermieter kostspielig werden kann. Aus diesem Grund würden sich nach Aussage des Rechtsanwalts „selbst große Vermieter immer mehr auf außergerichtliche Einigungen“ einlassen.

Union und SPD haben sich ferner auf ein sogenanntes Baukindergeld geeinigt. Kaufen oder bauen Familien eine Immobilie, soll es dafür über einen Zeitraum von zehn Jahren eine finanzielle Förderung in Höhe von 1.200 Euro je Kind geben. Nach Meinung der SPD soll diese Förderung allerdings nur für Familien mit einem zu versteuernden Jahreseinkommen von maximal 75.000 Euro gelten, wobei allerdings auch je Kind ein Freibetrag von 15.000 Euro berücksichtigt werden soll.

Für wen lohnt sich die Förderung?

Ob insbesondere einkommensschwächere Familien von dieser Förderung profitieren können, ist jedoch noch fraglich. Zwar muss das konkrete Umsetzen noch in einen Gesetzestext gefasst werden. Wahrscheinlich dürfte die Förderung aber nur für Baugenehmigungen und Kaufverträge gelten, welche ab einem bestimmten Tag neu abgeschlossen werden. Das notwendige Eigenkapital müssen die Familien also zunächst einmal selbst aufbringen – erst dann bekommen sie die Zulage. Von den Banken wird üblicherweise ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent gefordert, damit auch die Baunebenkosten abgedeckt hier. Teuer wird der Immobilienkauf vor allem durch die Grunderwerbssteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises ausmachen kann. Ebenso unterschiedlich ist die Höhe der Maklerprovisionen in den verschiedenen Bundesländern. Während diese Provision in Bayern bei 3,57 Prozent des Kaufpreises liegt, müssen Käufer in Berlin 7,14 Prozent an den Makler bezahlen. Des Weiteren fallen durchschnittlich 1,5 Prozent des Kaufpreises für die Gebühren für den Notar und den Grundbucheintrag an.

Die Kaufnebenkosten als Problem

Aktuell machen den Immobilienkäufern vor allem die hohen Preise zu schaffen. So liegt der Preis für eine Vier-Zimmer-Eigentumswohnung beispielsweise in Berlin bei durchschnittlich 400.000 Euro. Bei diesem Betrag fallen 24.000 Euro an Grunderwerbssteuer an. Weitere 28.560 Euro werden gegebenenfalls für den Makler fällig. Grundbucheintrag und Notar kosten weitere 6.000 Euro. Diese Kosten muss der Käufer direkt bezahlen. Eine Familie braucht also für den Wohnungskauf ein frei Verfügbares Kapital in Höhe von mindestens 58.650 Euro. In der Praxis liegt der Betrag allerdings wesentlich höher, weil die Bank weiteres Eigenkapital verlangt, damit die Finanzierung überhaupt möglich ist.

Möglicherweise bietet das Baukindergeld den Banken aber auch einen größeren Spielraum für die Vergabe von Krediten, sodass die Finanzierung auch bei einem geringeren Eigenkapital übernommen wird. Schließlich bekommt eine vierköpfige Familie mit zwei Kindern auf einen Zeitraum von zehn Jahren gesehen eine staatliche Zulage in Höhe von 24.000 Euro. Und ebenso lange läuft auch ein durchschnittlicher Immobilienkredit. Dennoch bleibt das Problem, dass viel Eigenkapital aufgebracht werden muss, um die Kaufnebenkosten zu bestreiten.

Die Eigenheimförderung in neuem Gewand

Von 1996 bis 2005 war das Baukindergeld übrigens ein Teil der sogenannten Eigenheimzulage. In diesen Jahren konnten die Eltern für den Kauf oder den Bau einer Immobilie, die sie selbst nutzten, alljährlich 1.500 D-Mark pro Kind beantragen. In den Jahren von 2004 und 2005 gab es einen jährlichen Zuschuss in Höhe von 800 Euro je Kind. Allerdings fehlte damals gerade einkommensschwachen Familien das notwendige Eigenkapital. Weil die Nachfrage bei Familien aus der Mittelschicht dagegen anstieg, hatte das einen generellen Anstieg der Grundstücks- und Immobilienpreise zur Folge. Kritiker meinen deshalb, dass insbesondere in den Städten die Immobilienpreise noch weiter ansteigen.

Wirtschaftsexperten sehen hingegen die Gefahr, dass sich Familien hoch verschulden und ihre Immobilienkredite nicht mehr bedienen können, sollten die Zinsen wieder ansteigen. Profitieren dürften vom Baukindergeld also vor allem Familien aus der Mittelschicht, welche die Immobilienfinanzierung auch aus eigener Kraft stemmen könnten. Junge Familien könnten beispielsweise auch durch ein staatliches Kreditprogramm profitieren. Eine Entlastung für die Käufer würde es ferner darstellen, wenn der Verkäufer die Maklerprovision übernehmen müsste, wie es auch bei Mietwohnungen der Fall ist.

Februar 2018


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