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Immobilienkauf im Ausland: damit das Traumhaus nicht zum Alptraum wird

Wer schätzt es nicht, den Urlaub im sonnigen Süden in den eigenen vier Wänden zu verbringen? Und vielleicht lässt sich das Ferienhaus eines Tages sogar als Ruhesitz im Alter nutzen. Besonders beliebt sind bei deutschen Anlegern neben Immobilien in Italien vor allem Ferienhäuser in Spanien. Allerdings müssen Immobilienkäufer in Spanien einige Formalitäten beachten, wenn sie nicht eines Tages eine böse Überraschung erleben wollen. Insbesondere brauchen sie fünf wichtige Dokumente, bevor sie die Unterschrift unter den Kaufvertrag setzen.

Muss ein notarieller Kaufvertrag geschlossen werden?

In Spanien ist der Kauf einer Immobilie auch ohne einen notariellen Kaufvertrag möglich, allerdings sollten die angehenden Immobilienbesitzer nicht denken, dass sie auf die sogenannte Escritura, also einen Kaufvertrag, verzichten können. Dieser ist nämlich die Grundvoraussetzung dafür, dass der Eigentümer seinen Besitz auch im Grundbuch eintragen lassen kann. Wichtig ist dieser Eintrag aber auch für den Käufer. Sollte es später zu Streitigkeiten kommen, kann sich der neue Besitzer nämlich darauf berufen, dass er das Ferienhaus von jemandem gekauft hat, der auch im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist.

Ein notarieller Kaufvertrag enthält deshalb neben einer detaillierten Beschreibung der Immobilie auch Angaben zum Eigentümer. Die Beschreibung sollten Käufer in jedem Fall mit den Verkaufsinformationen, die sie erhalten haben, abgleichen. Auch eventuelle Erwerbshindernisse oder Belastungen sind im Kaufvertrag festgehalten.

Diese Dokumente sind wichtig

Der Grundbuchauszug

Auf einer einfachen Bescheinigung, zu Spanisch „nota simple“, können die Eigentumsverhältnisse, alle wichtigen Daten zur Immobilie sowie zu eventuellen Belastungen und Lasten ersehen. Bei einer certificacion, also einer bestätigten Bescheinigung handelt es sich um einen vollständigen Auszug, in dem auch die Vorgeschichte des Grundstücks verzeichnet ist. Hier werden sowohl der Tag als auch die Uhrzeit eingetragen, wenn Urkunden vorgelegt wurden, welche eine Rangwirkung auslösen können. Wichtig für den Immobilienkäufer ist, dass nach dem Grundbucheintrag der Verkäufer identisch mit dem Eigentümer ist.

Der Katasterauszug

In Spanien bilden die Kataster die Grundlage zur Berechnung der jährlichen Grundsteuer. In Spanien war es für die Eigentümer lange möglich, eine zu geringe Größe des Grundstücks und der Bebauung anzugeben, ohne dass dies kontrolliert wurde. Sie zahlten also weniger Steuern. Das hatte aber zur Folge, dass die Angaben im Kataster oft stark von jenen im Grundbuch abwichen. Ein Anzeichen für illegale Gebäudeteile besteht darin, wenn das Volumen der Gebäude im Kataster größer angegeben ist als im Grundbuch. Dann muss geprüft werden, ob jene Gebäudeteile, die nicht im Grundbuch eingetragen sind, genehmigungsfähig sind oder ob zumindest ein Bestandsschutz besteht. Aufschlussreich sind ferner die amtlichen Luftaufnahmen der Immobilien, die im Rathaus vorliegen. Anhand dieser Aufnahmen lässt sich nämlich leicht erkennen welche Erweiterungen wann vorgenommen wurden.

Die Bescheinigung über das Nichtvorliegen öffentlich-rechtlicher Bauverstöße

Ob bereits Ordnungswidrigkeitsverfahren eingeleitet wurden, die bis hin zu einer Abrissverfügung reichen können, lässt sich aber weder aus dem Kataster noch aus dem Grundbuch ersehen. Liegen keine Verstöße vor, wird die entsprechende Bescheinigung im Rathaus ausgestellt.

Die Bewohnbarkeitsbescheinigung

Die zuständige Kommune stellt die Bewohnbarkeitsbescheinigung für Immobilien aus. Darin wird bestätigt, dass in der jeweiligen Immobilie die vorgeschriebenen Mindestanforderungen eingehalten werden, die Immobilie also bewohnt werden kann. Anschlüsse für Wasser und Abwasser, Gas, Strom und Telefon dürfen nur eingerichtet werden, wenn dieses Dokument vorliegt. Nach der Fertigstellung oder der umfangreichen Renovierung einer Immobilie wird die Erstbezugsbescheinigung ausgestellt, ebenso bei einer Nutzungsänderung. Dieses Dokument hat eine Gültigkeit von zehn Jahren. Legt der Verkäufer eine abgelaufene Bescheinigung vor, sollte der Interessent eine Verlängerungsbescheinigung verlangen.

Der Energieausweis

In Spanien wird – ebenso wie in Deutschland für den Immobilienkauf ein Energieausweis benötigt. Die entsprechende EU-Richtlinie wird in Spanien seit 2013 umgesetzt. Dieses Dokument muss bereits vorliegen, sobald eine Immobilie zum Verkauf angeboten wird, nicht erst bei der Beurkundung des Kaufvertrags durch den Notar oder beim Abschluss eines Mietvertrages. Für den Käufer sind die Angaben insofern wichtig, als die Energiekosten in Spanien vergleichsweise hoch sind. Mit einer gut isolierten Immobilie kann auf lange Sicht also bares Geld gespart werden. Im Energieausweis sind auch Empfehlungen enthalten, wie sich die Energieeffizienz verbessern lässt. Die Eigentümer sind aber nicht dazu verpflichtet, entsprechende Umbauten vorzunehmen, wenn die Immobilie in einer schlechten Energieklasse eingestuft ist.

Weitere Dokumente

Je nachdem, welche Art von Immobilie den Besitzer wechselt, sind noch weitere Dokumente erforderlich. Beispielsweise ist für einen Neubau auch die Fertigungsstellungsbescheinigung des Architekten und der Gemeinde notwendig. Für ein projektiertes Baugrundstück ist die Baugenehmigung erforderlich, bei Wohnungen die Protokolle der jüngsten Eigentümerversammlungen sowie die Satzung der Eigentümergemeinschaft. Hinzu kommen weitere Dokumente wie etwa die Grundsteuerbelege aus den vergangenen fünf Jahren. Wer als Deutscher eine Immobilie in Spanien kaufen möchte, sollte den Kauf also besser mit Hilfe eines Rechtsanwaltes oder eines Immobilienmaklers abwickeln.

Juli 2018


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