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Immobilienkauf ohne Eigenkapital?

Der Traum vom Leben in den eigenen vier Wänden ungebrochen. Jedoch fehlt vielen Familien das Geld für den Kauf einer Immobilie. Grundsätzlich kann eine Wohnung oder ein Haus inzwischen ohne Eigenkapital gekauft werden. Allerdings sollten die Interessenten vorsichtig sein, um bei dieser scheinbar attraktiven Möglichkeit keine böse Überraschung zu erleben.

Denn grundsätzlich ist es in jedem Fall vorteilhaft, wenn die Käufer Eigenkapital besitzen. Zwingend notwendig ist es aber nicht, weil viele Banken mittlerweile auch den gesamten Kaufpreis finanzieren. Möglich ist das allerdings nur, wenn der Antragsteller ein ausreichend hohes Einkommen hat.

Wichtig: ein finanzieller Spielraum

Die Finanzierung ohne Eigenkapital wird nach zwei verschiedenen Modellen angeboten: Bei dem Modell der sogenannten 100-Prozent-Finanzierung wird zwar der Kaufpreis abgedeckt, nicht aber die Nebenkosten wie Notar- und Maklerkosten oder Grunderwerbssteuer. Diese Kosten belaufen sich durchschnittlich auf zehn Prozent des Kaufpreises. Daneben gibt es die 110-Prozent-Finanzierung, bei welcher die Bank auch die Nebenkosten übernimmt.

Diese Darlehen sind aber nicht so einfach zu bekommen. Dazu sagt Steffen Sebastian, seines Zeichens Professor am Lehrstuhl für Immobilienfinanzierung an der Regensburger Universität: „Ein Beamtenpaar hat hier bessere Aussichten als der Student. Der hat überhaupt keine Chance.“ Von den Kreditinstituten werden diese Formen der Finanzierung ohnehin nicht empfohlen. Und nicht zuletzt sind diese Kredite auch Teuer. Denn: „Zusätzliche Risikozuschläge sind bei Vollfinanzierungen eine Selbstverständlichkeit“, wie Sebastian erklärt.

Es sei auch sinnvoll, wenn der Käufer die Nebenkosten selbst aufbringen könne. Denn die Risikoaufschläge sind in aller Regel umso höher, je weniger Eigenkapital der Bankkunde besitzt.

Die Finanzierung dauert länger

Die Risikoaufschläge machen den Kredit nicht nur teurer, der Kreditnehmer braucht auch länger, um das Darlehen abzubezahlen. Eine Finanzierung mit Eigenkapital erstreckt sich meist über einen Zeitraum von zehn bis 15 Jahren. Allerdings muss der Käufer damit rechnen, dass sich die Anschlussfinanzierung verteuert, wenn die Zinsen in der Zwischenzeit steigen. Wer sich für die Vollfinanzierung entscheidet, sollte also die Tilgung möglichst hoch ansetzen und natürlich auch Kapital für unvorhergesehene Ausgaben ansparen.

Juli 2018


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