Immobilien Bewertung - Finanzierung - Kauf

Immobilien: Suche - Bewertung - Finanzierung - Kauf

Was ist bei der Finanzierung eines Ferienhauses zu beachten?

Noch vor wenigen Jahren hatten Banken damit geworben, Baudarlehen nach deutschem Recht für ausländische Ferienimmobilien zu vergeben. Doch inzwischen ist die Suche nach einer passenden Finanzierung längst nicht mehr so einfach.

Dieter Neumann, der auf Mallorca als Kooperationspartner der Landesbausparkasse Schleswig-Holstein für die deutschen Kunden zuständig ist, hat den Boom der vergangenen Jahre hautnah miterlebt. Zwar ist die Nachfrage nicht mehr ganz so groß, dass selbst am Wochenende Besichtigungstermine durchgeführt werden. Schwierig ist aber nach wie vor die Suche nach einer passenden Finanzierung. Das kommentiert Neumann mit den Worten „ein Ferienhaus ist Luxus und Luxus muss man sich leisten können“.

Wie der Ferienimmobilienvermittler Fewo-direkt im Rahmen einer aktuellen Marktstudie herausgefunden hat, zahlen die Eigentümer durchschnittlich 300.000 Euro für eine Immobilie in Spanien. Will ein Verbraucher diesen Betrag mit einem Darlehen von der LBS finanzieren, braucht er allerdings Eigenkapital in Höhe von 50 Prozent.

Hinzu kommt, dass es bei deutschen Banken nicht so einfach ist, ein Darlehen für eine Immobilie im Ausland zu bekommen. Die einfachste Variante besteht darin, die Ferienimmobilie mit einem Darlehen zu finanzieren, für das eine schuldenfreie Immobilie in Deutschland als Sicherheit dienen kann.

Bei einer guten Bonität liegt der Effektive Jahreszins für ein Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung aktuell bei 1,2 Prozent. Dafür fallen keine Kosten für die Bewertung der Immobilie an. In aller Regel würden die Banken auch nicht nachfragen, wofür das Geld verwendet wird, so Tobias Exner, der als Makler Darlehen für ausländische Ferienimmobilien vermittelt.

Ein Nachteil für Mieter

Diesen Weg kann ein Mieterhaushalt also nicht einschlagen. Mieter müssen sich einen Finanzpartner im jeweiligen Land suchen, in welchem sich die Immobilie befindet. Das ist aber deutlich komplizierter. Jedoch werden von Spaniens Banken als Folge der Immobilienkrise im Jahr 2008 maximal 70 Prozent des Kaufpreises finanziert, wie Florian Hofer, der Vertreter des Maklerhauses Engel & Völkers auf Mallorca, sagt. Den Rest sowie die Nebenkosten müssen die Käufer selbst aufbringen.

Die Nebenkosten listen die Landesbausparkassen in einem Info-Blatt auf. So müssen für Neubauten zehn Prozent des Kaufpreises an Mehrwertsteuer bezahlt werden, bei gebrauchten Objekten die Grunderwerbssteuer in Höhe von sieben bis zehn Prozent. Des Weiteren fallen 0,5 bis 1,5 Prozent an Beurkundungssteuer sowie 1,5 Prozent für die Beurkundung sowie den Eintrag ins Grundbuch. Hinzu kommt die Rechtsanwaltsgebühr von einem Prozent für den Hypothekenentwurf und die Überprüfung, ob die Immobilie lastenfrei ist.

Weitere Nebenkosten sind 350 Euro für das Wertgutachten, sowie ein Prozent Steuern auf den Darlehensbetrag. Die Formalitäten sollte besser ein Makler vor Ort abwickeln. Den zahlt allerdings der Verkäufer.

Aber auch Käufer, welche die Immobilie selbst bezahlen könnten, finanzieren den Betrag wegen der Folgekosten oft lieber über ein Darlehen. Dazu sagt Hofer: „Manche unserer Kunden finanzieren den Immobilienkauf mit Bankdarlehen, weil sie auf diese Weise die Vermögensteuer in Spanien umgehen können.“ Deshalb arbeitet die E&V auch mit Banken zusammen, deren Kundenbetreuer deutsch sprechen. Das reduziert die Gefahr von Verständigungsproblemen während der Kreditlaufzeit.

Schwierig: einen deutschen Vertrag zu finden

Kreditverträge in deutscher Sprache und nach deutschem Recht für Auslandsimmobilien zu bekommen, ist deutlich schwieriger geworden. Den Grund dafür, dass sich Hypovereinsbank, BHW und Debeka aus diesem Geschäft zurückgezogen haben, nennt Peter Schöllnhorn vom Verband der Deutschen Schutzvereinigung für Auslandsimmobilien: „Die deutschen Institute haben mit der Zeit gemerkt, dass der Aufwand dafür zu hoch ist.“

Lediglich die LBS Südwest, bei der auch die Anträge der anderen Landesbausparkassen bearbeitet werden, finanziert noch Auslandsimmobilien. Aber nur in den Ländern Frankreich, Spanien und Portugal. In Spanien gilt bei diesem Institut eine maximale Beleihungsgrenze von 50 Prozent. Zudem muss der Kunde eine Kombination von Bauspar- und Darlehensvertrag abschließen. In diesem Fall erhält er ein tilgungsfreies Darlehen. Dieses wird nach zehn Jahren vom zwischenzeitlich angesparten Bausparvertrag abgelöst. Dabei wird die Höhe des Bausparvertrags so gewählt, dass die Bausumme der Darlehenshöhe entspricht. Nach der Ablösung muss der Kunde noch die Zinsen für das Bauspardarlehen abbezahlen, sodass diese Finanzierung eine Gesamtlaufzeit von 20 Jahren hat.

Der effektive Jahreszins beträgt für das Vorfinanzierungsdarlehen 2,9 Prozent. Erlaubt ist eine Sondertilgung von fünf Prozent jährlich. Wie hoch der Effektivzins über die Gesamtlaufzeit ausfällt, hängt davon ab, welcher Bauspartarif gewählt wurde. Insgesamt dürfte sich der Effektivzins auf 3,5 Prozent belaufen, also etwa ein Prozent mehr als bei spanischen Banken. Hier fallen dafür im Gegenzug diverse Gebühren an, sodass Darlehen in Spanien insgesamt teurer wird.

Eine Alternative bietet die PSD Bank Rhein Ruhr seit Anfang 2018 zumindest für Spanien. Hier schließt der Kunde einen deutschen Kreditvertrag ab, beliehen wird aber die spanische Ferienimmobilie. Dadurch muss der Kunde keine Sparraten für den Bausparvertrag bezahlen. Wie hoch der Effektivzins ausfällt, hängt hier von der Bonität des Kunden ab.

Juli 2018


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