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Die neuen Grundsteuer-Modelle

Wie das Bundesverfassungsgericht entschieden hat, muss die Grundsteuer neu berechnet werden. Für Immobilienbesitzer bedeutet das: die Grundsteuer könnte massiv erhöht werden. Deshalb hat das Ifo-Institut jetzt für den Verband Haus und Grund nachgerechnet und einige Empfehlungen gegeben.

Aktuell werden drei verschiedene Modelle für die Reform der Grundsteuer diskutiert. Dabei handelt es sich zum einen um das sogenannte Bodenwertmodell, bei welchem der Grundstückswert zur Berechnung der Steuer zu Grunde gelegt wird. Im sogenannten Kostenwertmodell sollen auch die Kosten für den Bau und Sanierungsarbeiten für Häuser, die auf dem Grundstück errichtet wurden, einfließen. Des Weiteren steht das flächenbezogene Äquivalenzmodell zur Debatte. Bei diesem würden vor allem die Fläche der Grundstücke und Gebäude die Höhe der Steuer bestimmen.

Die Experten von Ifo bevorzugen das Flächenmodell

Das Ifo-Institut mit Sitz in München hat sich klar für das Flächenmodell ausgesprochen. Der Grund: „Das hätte gegenüber wertbasierten Modellen erhebliche Vorteile. Vor allem die Steuervereinfachung: Wir würden hohe Bewertungskosten vermeiden“, wie Clemens Fuest, Ifo-Präsident, bei der Präsentation einer entsprechenden Studie sagte.

Eine Kombination aus der Nutzfläche, der Wohnfläche und der Grundstücksfläche würde sich nach Meinung der Ifo-Experten bestens eignen. Fuest sagte dazu: „Dafür reicht eine einmalige Bestimmung. Anpassungen wären nur bei baulichen Veränderungen nötig.“ Würde die Höhe der Grundsteuer dagegen auf wertbasierten Verfahren ermittelt, hätte das erhebliche Probleme zur Folge. Beispielsweise müssten die aktuellen Verkehrswerte zunächst ermittelt und stets aktualisiert werden, wenn diese zu Grunde gelegt werden. „Das wäre mit einem erheblichen Aufwand verbunden, der sich angesichts des relativ geringen Grundsteueraufkommens von derzeit etwa 14 Milliarden Euro im Jahr kaum rechtfertigen ließe“, so der Ifo-Präsident. Bei einer pauschalen Festlegung der Immobilienwerte wären die Kosten ähnlich hoch. Zudem hätte das möglicherweise verfassungsrechtliche Bedenken zur Folge.

Die Experten des Ifo-Instituts denken auch nicht, dass die Steuerlast gerechter verteilt werde, wenn eine wertbasierte Bewertung erfolgt. Dazu sagt Fuest: „Dieses Argument ist nicht tragfähig. Die Grundsteuer ist eine Objektsteuer. Bei ihr spielt die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Besteuerten keine Rolle.“ Es sei also unerheblich, ob die Steuer aufgrund der Flächen oder des Verkehrswertes ermittelt werde.

Steigen die Mieten in den Großstädten?

Ein wertbasiertes Modell habe außerdem zur Folge, dass die Umsatzsteuerlast erheblich umverteilt werde. Voraussichtlich müssten Mieter sowie die Eigentümer von selbst genutzten Immobilien in Großstädten deutlich mehr bezahlen. „In Großstädten ist die Steuerlast durch die Bodenwertsteuer für ein durchschnittliches Einfamilienhaus rund 5,5 bis 6,5mal so hoch wie für eine durchschnittliche Wohnung in einem Einfamilienhaus“, lautet das Fazit der Studienautoren. Werde hingegen die Fläche herangezogen, sei die Steuerlast deutlich gleichmäßiger verteilt.

Dieses Modell bevorzugt auch Kai Warnecke, seines Zeichens Präsident des Verbandes Haus & Grund Deutschland. Er sagt: „Das Flächenmodell ist gerecht, denn wer mehr Fläche bewohnt, zahlt mehr.“ Und weiter: „Das Flächenmodell bietet für die Bürger, die Verwaltung und die Kommunen Verlässlichkeit und Planbarkeit.“ Er meint, dass das alte Grundsteuermodell lediglich daran gescheitert sei, dass es seitens der Politik nicht aktualisiert wurde.

Wie hoch die Steuerlast im Einzelfall sei, würde ohnehin die jeweilige Kommune mit dem Hebesatz entscheiden. Dazu sagt Warnecke: „Die Reform der Grundsteuer muss den Kommunen ihren finanziellen Handlungsspielraum lassen. Sie darf aber nicht dazu führen, die Gemeindekassen stetig immer mehr zu füllen.“

Und auch die Frist, die das Bundesverfassungsgericht gesetzt hat, stehe einem wertbasierten Modell entgegen. Dazu sagt Volkert Volckens, seines Zeichens Vorsitzender des ZIA-Ausschusses für Steuerrecht: „Die Vorstellung, eine wertbasierte Berechnungsgrundlage bis spätestens ab 2025 anwenden zu können, erscheint vor der Notwendigkeit, 35 Millionen Grundstücke sowie land- und forstwirtschaftliche Betriebe neu bewerten zu müssen, illusorisch.“ Die entsprechenden Fristen könnten dagegen mit dem Flächenmodell eingehalten werden, weil die notwendigen Daten vorlägen.

Volckens sieht einen weiteren Vorteil: Dieses Modell könne nicht nur schnell umgesetzt werden, sondern sei auch wesentlich transparenter und würde für die Kommunen eine konjunkturunabhängige Einnahmequelle darstellen. Zudem wäre kein automatischer Erhöhungsmechanismus in der Bemessungsgrundlage enthalten.

Ein besserer Finanzausgleich

Ferner zeigt die Studie auf, dass wirtschaftlich starke Bundesländer wie Baden-Württemberg oder Bayern, wo die Immobilienpreise auf einem hohen Niveau sind, bei einem wertebasierten Grundsteuermodell mehr Geld in den Länderfinanzausgleich einzahlen müssten. Gegner und Befürworter der Modelle würden aktuell also unter dem Gesichtspunkt argumentieren, ob ihr Bundesland vom jeweiligen Modell profitiere.

Allerdings steht die Politik unter Zeitdruck: Zum einen hat das Bundesverfassungsgericht die aktuelle Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer als verfassungswidrig eingestuft, zum anderen hat das Gericht als Termin für die Neuregelung Ende 2019 festgelegt.

Die Grundsteuer ist neben der Gewerbesteuer die wichtigste Einnahmequelle von Kommunen. Dass die Steuer reformiert werden muss, liegt daran, dass die Einheitswerte, auf deren Basis die Steuer ermittelt wird, schon jahrzehntelang nicht angepasst wurden. Dies würde gegen das Gleichheitsgebot verstoßen, so die Richter.

September 2018


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