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Immobilie mieten oder kaufen – wann lohnt sich welche Variante?

Angesichts des historischen Zinstief überlegt so mancher Verbraucher, ob er nicht besser eine Immobilie kaufen sollte anstatt zu mieten – zumal ein Anstieg des Zinsniveaus nicht absehbar scheint. Doch der Blick auf die günstigen Zinsen allein ist allzu oft trügerisch. Denn andererseits sind die Preise für Immobilien in den vergangenen Jahren drastisch gestiegen. Ein wichtiger Aspekt ist also der Vergleich zwischen dem Kaufpreis und den Mieten.

So galt bis vor wenigen Jahren eine Immobilie, die mehr als das 20fache der Jahreskaltmiete kostete. Dieser Wert wird als sogenannter Multiplikator bezeichnet. Dieser Wert ist in vielen Städten Deutschlands aber inzwischen weit überschritten, insbesondere in Süddeutschlands Städten. So lag der Multiplikator 2018 in München bei 33,5, in Regensburg bei 31,6, in Konstanz bei 31,1 und in Ingolstadt bei 30,2. Das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Jahreskaltmiete ist in diesen vier Städten deutschlandweit also am schlechtesten.

Einen Anhaltspunkt für die richtige Entscheidung bieten verschiedene Rechner im Internet an. Diese fragen beispielsweise ab, wie viel Eigenkapital zur Verfügung steht und wie lange der Eigentümer in seiner Immobilie wohnen möchte. Wer aus privaten oder beruflichen Gründen öfter den Wohnort wechseln muss, verzichtet also eher auf den Immobilienkauf. Unter Umständen kommen Verbraucher, denen viel Eigenkapital zur Verfügung steht, als Mieter ebenfalls günstiger. Nämlich, wenn sie ihr Kapital zu einer guten Rendite angelegt haben.

Die Vor- und Nachteile zwischen Miete und Wohneigentum

Während Mietern die Nebenkosten für eine Wohnung oft zu hoch erscheinen, bemängeln sie auch den Anstieg der Miete und beschweren sich oftmals darüber, dass notwendige Reparaturen nicht ausgeführt werden. Den Immobilienkäufer hingegen plagen die Kosten für die Finanzierung des Hauses, zudem muss er sich selbst um die Instandhaltung kümmern.

Jedoch hat die eigene Immobilie ebenso ihre Vorteile wie das Wohnen zur Miete. Während Eigentümer wissen, dass sie mit jeder monatlichen Rate, die sie an die Bank bezahlen, Vermögen aufbauen, müssen sich Mieter für Reparaturen oder bei Schäden eben nicht selbst darum kümmern. Sie müssen lediglich Kontakt mit der Hausverwaltung oder dem Eigentümer aufnehmen.

Miete: die flexiblere Alternative

Auch wenn diese Meinung vorherrscht, sind Eigentümer nicht unbedingt unabhängiger als Mieter. Zwar entfällt die Abhängigkeit vom Vermieter, dafür steht er jedoch bei der Bank in der Verpflichtung und muss sich mit den Nachbarn arrangieren. Auch die kontinuierliche Pflege der Immobilie ist unabdingbar, um den Werterhalt sicherzustellen.

Nicht aussagekräftig: Der Vergleich von Bankrate und Miete

Wer mit dem Gedanken an den Kauf einer Immobilie spielt, vergleicht in aller Regel zunächst einmal die Höhe der Miete mit der Rate für den Immobilienkredit. Jedoch ist es trügerisch, zu meinen, dass sich der Kauf in jedem Fall lohne, wenn die Bankrate niedriger oder in etwa auf gleichem Niveau liegt. Der Grund: In aller Regel wird eine Immobilie über einen Zeitraum von mehreren Jahrzehnten finanziert. Der Kaufpreis und die Zinsen sind ebenso wie die Höhe der Miete allerdings lediglich Momentaufnahmen. Zumal die Zinsbindung für die Baufinanzierung nicht über den kompletten Zeitraum erstreckt. Wie sich die Lage in den kommenden Jahren oder Jahrzehnten entwickelt, lässt sich nicht vorhersagen. Zumal davon auszugehen ist, dass die Nachfrage nach Immobilien zurückgeht, sobald das Zinsniveau wieder ansteigt. Das wiederum wirkt sich negativ auf den Wert aus.

Auf die Region kommt es an

Wie aus einer Analyse der Bertelsmann Stiftung ersichtlich ist, dürfte der Unterschied zwischen verschiedenen Regionen und Städten, der sich bereits jetzt abzeichnet, in den kommenden Jahrzehnten sogar noch wachsen. Das heißt: In strukturschwachen Regionen ist mit einem Rückgang der Bevölkerung zu rechnen, weil die Menschen zunehmend in dynamische Wachstumsregionen ziehen. Auch dieser Trend wirkt sich darauf aus, wie sich der Wert einer Immobilie künftig entwickelt.

Ein wichtiger Punkt: die privaten Lebensumstände

Auch jene Lebenssituationen, die dazu führen, dass die monatlichen Raten nicht mehr an die Bank gezahlt werden können, lassen sich im Vorfeld nicht vorhersehen. Dazu gehören beispielsweise schwere Erkrankungen, plötzliche Arbeitslosigkeit oder die Trennung vom Partner. Der Eigentümer ist in diesen Fällen also oft gezwungen, seine Immobilie zu verkaufen. Tritt einer dieser Fälle ein, bedeutet das in aller Regel einen finanziellen Verlust. Der Grund: Muss kurzfristig verkauft werden, drückt das den Kaufpreis. Europa

Februar 2019

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