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Wie klein darf eine Wohnung sein?

Die deutschen Großstädte boomen. In ihnen finden Menschen in den unterschiedlichsten Branchen schnell eine Arbeit und sie bieten eine erstklassige Infrastruktur. Ein gut ausgebauter öffentlicher Personennahverkehr macht den Unterhalt eines eigenen Kfz meist überflüssig und alles was für das Leben benötigt wird, findet sich in erreichbarer Nähe. Die Schattenseite dieses Booms ist jedoch oft der fehlende Wohnraum.

Wenn heute, im Jahr 2019, eine Wohnung zur Vermietung in einer deutschen Großstadt angeboten wird, kann der jeweilige Vermieter durchaus damit rechnen, dass 200 und mehr Anfragen kommen. Dieses eklatante Missverhältnis von Angebot zu Nachfrage verführt natürlich dazu, noch mehr aus den vorhandenen Quadratmeterzahlen herauszuholen, indem beispielsweise die Räume von Wohnungen in „Schlafsäle“ umgewandelt werden. Vor allem in den weniger gut beleumundeten Stadtvierteln eine immer häufiger anzutreffende Praxis. Natürlich ist es auch oft so, dass zum Beispiel eine 1-Zimmer-Wohnung von einer Person angemietet wird, letztlich aber drei Personen einziehen.

Wie viel qm Wohnfläche für eine Person?

Da die einzelnen Bundesländer die Hoheit über das Wohnungswesen besitzen, bestehen je nach Land unterschiedliche gesetzliche Regelungen. In den Bundesländern Berlin, Bremen, Hessen und Nordrhein-Westfalen gibt es jedoch konkrete Zahlen, wie viel Wohnraum einer Person mindestens zustehen muss. Pro Erwachsener sind dies 9 qm, pro Kind 6 qm. In einer 45 qm-Wohnung dürfen dementsprechend 5 erwachsene Personen leben.

Sind sich Vermieter und Mieter einig, kann die Belegungsdichte sogar noch erhöht werden, denn wie heißt es doch so schön: „wo kein Kläger, da kein Richter“. Allerdings kann die Stadt selbst bei entsprechender Kenntnis einschreiten, vor allem dann, wenn die Belange von Kinderschutzrechten berührt oder hygienische Missstände offensichtlich werden. In den meisten Fällen ist es jedoch so, das der Vermieter von der wachsenden Personenzahl in seinen vermieteten Wohnräumen zunächst keine Ahnung hat.

Was tun bei ungewollter Überbelegung?

Zunächst kann der Vermieter eine Unterlassungsklage entsprechend dem § 541 BGB anstrengen. Der Vermieter kann aber auch die Stadt von der Überbelegung in Kenntnis setzen, um ein Bußgeld zu bewirken. Allerdings muss die Überbelegung bewiesen werden.

Wenn diese Schritte innerhalb einer bestimmten Frist keine Wirkung zeigen, bleibt die ordentliche oder die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Es ist jedoch nicht einfach, mit der Begründung der Überbelegung die Kündigung eines Mietverhältnisses durchzusetzen. Wenn der Mieter es auf einen Rechtsstreit ankommen lässt, kann es eine teure Angelegenheit mit ungewissem Ausgang werden. Vor allem dann, wenn der Mieter nachweisen kann, dass die Überbelegung schon über einen längeren Zeitraum besteht. Die Gerichte sehen dann beim Vermieter oft ein Mitverschulden, da nicht zeitnah Einspruch erhoben wurde.

Zudem besteht eine Relevanz in Bezug auf das Verwandtschaftsverhältnis des Mieters zu der oder den Personen, die er oder sie in die Wohnung „unentgeltlich“ aufgenommen hat. Tritt der Mieter jedoch selbst als Untervermieter auf, ist die Rechtslage klar. Dies darf er oder sie nur mit Zustimmung des Vermieters. Aber auch die entgeltliche Vermietung muss erst einmal bewiesen sein, denn Ehepartner, eingetragene Lebenspartner, Geschwister oder pflegebedürftige Eltern können auch ohne Zustimmung des Vermieters vom Mieter aufgenommen werden. Trotzdem bleibt dem Vermieter bei Überbelegung auch dann der Klageweg offen. Wenn jedoch minderjährige Kinder im Haushalt vorhanden sind, kann entsprechend Artikel 6 des Grundgesetzes eine fristlose Kündigung zurückgewiesen werden.

Aber wie klein darf denn nun eine Wohnung in Deutschland sein?

Um dem Titel dieses Artikels gerecht zu werden nun noch ein paar Worte zur Mindestwohnungsgröße in Deutschland und deren Ausstattung: Hierzu kann das hessische Wohnungsaufsichtsgesetz herangezogen werden, indem entsprechende Standards festgelegt sind:

Bei Licht betrachtet sind dies wirklich minimale Standards und glücklicherweise befindet sich in Deutschland das Angebot wie auch die Anforderung nach Wohnraum in den meisten Fällen auf einem wesentlich höheren Niveau.

Mai 2019


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