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Was sind denn Schwarmstädte?

Menschen sind Rudeltiere, auch im Immobilienmarkt.

Der Immobilienmarkt ist ein sehr komplexes Feld. Eigentlich logische Zusammenhänge funktionieren in diesem Segment der Wirtschaft nicht immer. Das zeigen aktuell viele ländliche Regionen Deutschlands, in denen Beispielsweise Kaufpreise von Wohnimmobilien steigen, Mietpreise jedoch stagnieren. Der Grund für diese und andere Diskrepanzen findet sich in den Menschen und deren Verhalten.

Innerhalb der Lebensspanne eines Menschen verändert sich dessen Verhalten. Dabei besitzt er oder sie die größte Agilität in der Zeitspanne vom 20. bis zum 34. Lebensjahr. Es ist der Zeitraum der Beendigung der Ausbildung und der Orientierung im Berufs- aber auch im Privatleben. Während sich frühere Generationen hierbei stark am elterlichen Vorbild orientierten, ist dies heute weit weniger der Fall. Der „Pillenknick“ der ersten geburtenschwachen Jahrgänge von 1974 bis 1978 sorgte gerade bei jungen Menschen aus ländlichen Regionen dafür, das sie sich in die Ballungsgebiete umorientierten, einfach, weil das ländliche Umfeld gegenüber früher nicht mehr stimmte. Weniger Mitschüler, weniger Freunde in erreichbarer Nähe, weniger Vereine und Kneipen.

Vor allem hat sich die Vorstellung davon, wo in Zukunft gelebt und damit auch gewohnt wird, sehr verändert. Um diese Veränderung anschaulich zu machen und deren Auswirkungen erkennen zu können, kreierte das Forschungs- und Beratungsinstitut empirica mit Sitz in Berlin, Bonn und Leipzig den Begriff des Schwarmverhaltens und den der Schwarmstädte. In der Ornithologie ist das Schwarmverhalten von jungen Vögeln schon lange bekannt. Die Jungtiere verlassen das elterliche Nest, schließen sich zu Schwärmen zusammen und suchen sich einen Ort, der ihnen weitestgehend ideale Lebensbedingungen bietet. Der Schwarm bietet dabei Schutz und hilft, sich in der neuen Umgebung einzufinden.

Junge Menschen schwärmen heute stärker

Schwarmstädte sind also die Städte in Deutschland, die aus Sicht der 20 bis 34-Jährigen die besten Lebensbedingungen bieten. Warum gerade diese Altersgruppe so wichtig ist, obwohl sie in der Demografie gerade gegenüber älteren Jahrgängen eine relativ kleine Gruppe darstellt, liegt eben genau an dem Umstand, das sie als sinnbildlicher Schwarm in einem recht kurzen Zeitraum auftreten und dabei sowohl entsprechendes Wirtschafts- als auch Innovationspotenzial mitbringen. Kurz bedeutet dabei in Bezug auf den Immobilienmarkt durchaus eine Zeitspanne von 10 Jahren. Unter denjenigen, die zum Schwarm gehören, sind verstärkt junge Menschen mit folgenden Eigenschaften vertreten:

Um sich in die Liste der Schwarmstädte einzureihen, bedarf es jedoch einiger Voraussetzungen, wobei es trotz guter Infrastruktur geschehen kann, dass der Schwarm die eine oder andere Stadt links liegen lässt. Auf der anderen Seite bedeutet die Auszeichnung, eine der Schwarmstädte zu sein auch, das Miet- und Kaufpreise im örtlichen Immobilienmarkt merklich anziehen.

Auszug aus der aktuellen Liste

Interessanterweise steht an der Spitze der neuen Liste aus dem Jahr 2017 mit 200 Städten eine ostdeutsche Stadt, dann aber gefolgt von den üblichen Verdächtigen:

Es gibt aber auch eine Liste, aus der hervorgeht, wie sich andere Altersgruppen bezüglich wohnlicher Veränderung verhalten. In der Altersgruppe der 60 bis 74-Jährigen sieht das Bild völlig anders aus. Hier verlieren die Großstädte und die eher mittelgroßen Städte gewinnen, so etwa:

Diese Altersgruppe ist geprägt von Beständigkeit, was sich auch auf Mieten und Immobilienpreise bezieht, weniger jedoch auf den Erlebnisfaktor. Auf jeden Fall ist die Liste der Schwarmstädte eine gute Orientierungshilfe, wie sich die Immobilienpreise in den aufgeführten Städten entwickeln werden.

November 2019


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