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Verlängerung und Verschärfung der Mietpreisbremse

Die Bundesregierung ermöglicht den Ländern, per Rechtsverordnung die Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2025 zu verlängern und ebenso wesentlich zu verschärfen.

Am 11. Dezember 2019 übersandte Angela Merkel den Entwurf zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn an Dr. Wolfgang Schäuble, den Präsidenten des Deutschen Bundestages, um die Beschlussfassung herbeizuführen. Bereits im November 2019 passierte der Gesetzentwurf ohne Einwände den Bundesrat, womit das Inkrafttreten des Gesetzes aufgrund der Mehrheiten im Bundestag nur noch eine Formsache ist.

Wie so oft findet sich das Schlagwort, unter dem ein Gesetz allgemein bekannt ist, meist nicht im Gesetz selbst. So auch die berühmt / berüchtigte Mietpreisbremse. Die nennt sich offiziell: „§ 556d zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung“ und ist im BGB beheimatet. Dieses Gesetz wurde bereits 2015 verabschiedet und wurde zwischendrin schon einmal geändert. Allerdings zeigte es sich in dieser Form bisher als wenig geeignet, das zu bewirken, was es bewirken sollte, den Mietpreisanstieg in Ballungsgebieten zu bremsen, eben eine Mietpreisbremse zu sein. Nun besserte die Bundesregierung noch einmal nach, wobei es relativ wenige, aber doch schlagkräftige Änderungen sind.

Ein zusätzlicher Satz, der Vermieter teuer kommen kann

Für Mieter wie ebenso für Vermieter besitzt vor allem die Änderung des § 556g die größte Wirkung. In diesem Paragrafen fällt mit Inkrafttreten der Gesetzesänderung im ersten Satz des zweiten Absatzes die Formulierung: „und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist“ weg. Sie wird ersetzt durch: „Rügt der Mieter den Verstoß mehr als 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses oder war das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge bereits beendet, kann er nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurückverlangen.“

Bisher war es so, das in von den Landesregierungen bestimmten Regionen, in denen die Mietpreisbremse verordnet wurde, eine Miete durch den Mieter schriftlich gerügt werden konnte, wenn die Miete mehr als 10 % über der Vergleichsmiete des örtlichen Mietspiegels lag. Das ist in einigen Großstädten Deutschlands der Fall und keineswegs nur 10 %. Die drei Spitzenreiter Passau, München und Freiburg weisen eine Abweichung von bis zu 66 % aus. Wenn nun ein Mieter dies rügt, konnte die zu viel bezahlte Miete ab dem Eingangsdatum der Rüge beim Vermieter zurückverlangt werden.

Mit der Gesetzesänderung kann der Mieter die zu viel bezahlte Miete bis zu zweieinhalb Jahre in der Vergangenheit zurückverlangen. Das ist schon eine andere Hausnummer. Allerdings nur bei einem bestehenden Mietverhältnis und wenn der Verstoß der Abweichung von der Vergleichsmiete innerhalb von 30 Monaten gerügt wird, sonst gilt die bisherige Regelung des Datumseingangs der Rüge.

Wird die Gesetzesänderung eine Rüge-Lawine lostreten?

Dass nun hunderttausende Mieter in Ballungsgebieten ihre Vermieter rügen werden, um die zu viel bezahlte Miete der vergangenen 30 Monate zurückzubekommen, muss nicht befürchtet werden. Ausgenommen von der Mietpreisbremse sind zum Beispiel neue Wohnungen ab dem Baujahr 2014, Wohnungen, die umfangreich saniert wurden und Wohnungen, in denen bereits der Vormieter höhere Mieten als die Vergleichsmiete bezahlte. Es ist folglich nur ein recht kleiner Kreis, der hier infrage kommt. Die Bundesregierung schätzt, dass in etwa 1000 Fällen eine Rüge wirksam wird. Es ist auch eher eine in die Zukunft gerichtete Sanktion gegen Vermieter, die den Markt für Investitionen in neue Mietwohnungen nicht behindern soll, aber auch den Mieter ausreichend vor überteuerten Wohnungen in Ballungsgebieten schützt. Ob es funktioniert, werden die nächsten fünf Jahre zeigen.

Dezember 2019

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