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Sonderkündigungsrechte

In den deutschen Gesetzen ist explizit festgelegt, in welchen Fällen der Vermieter einer Immobilie ein Sonderkündigungsrecht geltend machen und somit eine sofortige Kündigung (selbstverständlich im Rahmen der gesetzlich vorgegebenen Kündigungsfristen) aussprechen kann.

Gute Karten hat der Immobilienkäufer, welcher sein Objekt im Rahmen einer Zwangsversteigerung erwirbt. Ist die Immobilie in diesem Fall noch bewohnt, erwirbt der Käufer mit dem Zuschlag für das Objekt gleichzeitig auch einen Räumungstitel. Doch Vorsicht: Diese Regelung gilt nur dann, wenn das Objekt nicht vermietet ist, sondern der bisherige Immobilienbesitzer selbst darin wohnt.

Bei vermieteten Immobilien gibt es zwar ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht, jedoch sind hier die Kündigungsfrist mitunter sehr viel länger bemessen. Sie können - beispielsweise bei sehr alten Mietverträgen - durchaus bis zu ein Jahr betragen. Besondere Vorsicht ist dagegen geboten, wenn der Mieter bereits Mietvorauszahlungen geleistet hat oder in Form von Zuschüssen zu den Baukosten für die Immobilie beigetragen hat. In diesem Fall kann ein Sonderkündigungsrecht eingeschränkt oder auch ganz ausgeschlossen werden. Bei Zwangsversteigerungen sollten Sie als Bieter demnach genau aufpassen, denn diese Umstände müssen im Rahmen des Versteigerungsverfahrens bekannt gegeben werden.

Zusätzlich kann das Sonderkündigungsrecht bei vermieteten Immobilien immer nur dann geltend gemacht werden, wenn der neue Eigentümer ein berechtigtes Interesse daran nachweisen kann. In den meisten Fällen wird dieses Interesse durch einen Eigenbedarf begründet. Doch auch in diesem Fall muss der neue Eigentümer nachweisen, dass der Eigenbedarf für ihn zwingend notwendig ist.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Durchsetzung von Sonderkündigungsrechten für neu erworbene Immobilien in der Regel nicht gerade einfach ist. Der neue Eigentümer muss sich darüber im Klaren sein, dass er selbst hierbei in der Pflicht ist und nachweisen muss, dass er einen Anspruch auf die Ausübung dieses Sonderkündigungsrechts hat. Allerdings kann es dabei durchaus Probleme mit den bestehenden Mietern geben. Es ist also immer die bessere Lösung, sich bereits im Vorfeld mit diesen abzusprechen und eine für alle Seiten zufriedenstellende Lösung zu finden. Andernfalls riskieren Sie als neuer Immobilieneigentümer einen monate- oder gar jahrelangen Prozessmarathon, an dessen Ende Sie vielleicht eine Immobilie erhalten, die vom bisherigen Mieter auch noch mutwillig beschädigt wurde. Das möchte sicherlich keiner.


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