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Das Verkehrswertgutachten

Jede Immobilie, die im Rahmen einer Zwangsversteigerung veräußert werden soll, muss zuvor von einem unabhängigen Sachverständigen begutachtet werden, der anschließend seine Einschätzungen protokolliert und ein entsprechendes Gutachten anfertigt. In diesem Gutachten legt der Sachverständige einen so genannten Verkehrswert für die Immobilie fest.

Was bedeutet dieser Wert? Mit der Novellierung des Baugesetzbuches in Deutschland vor etwa sechs Jahren wurde festgelegt, dass der Marktwert für eine Immobilie zukünftig mit dem Begriff „Verkehrswert“ zu bezeichnen ist, beziehungsweise diese Begriffe synonym zu verwenden sind.

Grundlage für die Festlegung des Verkehrswertes ist der Wertermittlungszeitpunkt. Es handelt sich dabei um einen Stichtag, zu dem ein sicher erzielbarer Preis für die jeweilige Immobilie als Grundlage für den Verkehrswert genommen wird. Es handelt sich beim Verkehrswert also um den Wert für eine Immobilie, welchen diese zu einem ganz bestimmten Tag aufweist.

Das Gesetz definiert den Verkehrswert noch etwas genauer: Laut Paragraph 16 des Pfandbriefgesetzes ist der Marktwert beziehungsweise Verkehrswert ein geschätzter Betrag, für den das betreffende Objekt an einem festgelegten Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber - nach angemessenem Vermarktungszeitraum - in einer Transaktionen des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.

Gar nicht so einfach zu verstehen. Reduzierte man den Gesetzestext jedoch auf einen einzigen Satz, so sagt dieser aus: Der Verkehrswert stellt jenen Wert dar, der sich im allgemeinen Geschäftsverkehr am wahrscheinlichsten einstellen würde. Dieser Wert wird auch als „Jedermannswert“ bezeichnet.

Interessenten für eine Immobilie aus einer Zwangsversteigerung können sich also sicher sein, dass der im Gutachten angegebene Verkehrswert eine realistische Größe darstellt, die als Grundlage für den Wert der Immobilie herangezogen werden kann.

Noch wichtiger für Kaufinteressenten ist jedoch, dass das Verkehrswertgutachten genau darüber Aufschluss gibt, wie sich der ermittelte Wert zusammensetzt. Auch eventuell festgestellte Mängel am Objekt sind darin festgehalten und werden selbstverständlich wertmindernd berücksichtigt. Für den Interessenten einer Immobilie aus einer Zwangsversteigerung ist es also besonders wichtig, bereits vor dem Versteigerungstermin Einblick in das Verkehrswertgutachten nehmen zu können. In der Regel ist das beim zuständigen Gericht möglich.

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