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Oktober 2011/05

Mieterhöhungen bei einer Neuvermietung erlaubt?

Hinsichtlich der Mieten für Bestandsmieter gibt es in Deutschland klare gesetzliche Richtlinien. Der Vermieter darf also nicht einfach die Miete so weit anheben, dass diese das ortsübliche Niveau, beziehungsweise die ortsübliche Vergleichsmiete eklatant überschreitet. Zudem ist gesetzlich genau festgelegt, innerhalb welches Zeitraums die Miete um wie viel erhöht werden darf.

Doch wie verhält es sich, wenn ein Mieter auszieht und die Wohnung beziehungsweise das Haus neu vermietet werden soll?

Ständig geht in Deutschland die Meldung durch die Medien, dass die Mieten allerorten kräftig steigen. Vor allem in Großstädten und Ballungsräumen erhöhen sich die Mieten von Jahr zu Jahr, preiswerter Wohnraum wird dabei immer knapper. Schaut man sich die Bestimmungen an, die bei der Neuvermietung einer Immobilie zum Tragen kommen, so wird deutlich, dass der neue Mieter hierbei nicht in dem Ausmaß geschützt wird, wie es bei einem Bestandsmieter der Fall ist. Das bedeutet: der Vermieter hat hinsichtlich einer Mieterhöhung bei der Neuvermietung einer Immobilie wesentlich mehr Spielraum. Dass die meisten Vermieter diesen Spielraum schließlich auch ausnutzen, ist sicherlich verständlich.

Grundsätzlich gilt: Beim Abschluss eines neuen Mietvertrages ist der Vermieter nicht - wie bei der Erhöhung der Miete bei einem Bestandsmieter - an die ortsüblichen Vergleichsmieten gebunden. Allerdings sind die Grenzen nach oben nicht völlig offen. Der Vermieter kann zwar eine höhere Miete verlangen, mehr als 20% sollte diese allerdings nicht über dem ortsüblichen Mietspiegel liegen. Andernfalls könnte die Mieterhöhung sogar als Ordnungswidrigkeit geahndet werden, woraufhin der Vermieter mit einem Bußgeld belegt werden kann.

Verlangt er sogar über 50% mehr, als die ortsübliche Miete beträgt, so gilt dies nach der deutschen Gesetzgebung als Mietwucher. Neben der obligatorischen Geldstrafe kann in einem solchen Fall sogar eine Freiheitsstrafe von bis zu drei Jahren verhängt werden. Was noch wichtiger ist: Mieter, die eine solch horrende Miete bereits bezahlt haben, können die zu viel gezahlten Beträge vom Vermieter zurückfordern und für die Zukunft eine entsprechende Mietsenkung fordern. Allerdings muss der Mieter in diesem Fall nachweisen, dass er keine andere Möglichkeit hatte, als die überteuerte Wohnung zu nehmen. Stehen also genügend andere Wohnungen leer, deren Mieten durchweg geringer sind, so wird der Mieter vor Gericht schlechte Karten haben.


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