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September/1

Immobilienfonds: Die Jagd nach Schnäppchen

Nicht nur auf dem Privatmarkt, sondern auch im Bereich der gewerblichen Immobilien befinden sich die Preise weiterhin im freien Fall. Dieser Umstand veranlasste in der letzten Zeit zahlreiche Fondsgesellschaften, speziell darauf zugeschnittene, sogenannte „Recovery Funds“ aufzulegen. Deren einziges Ziel ist es, Kapital einzusammeln und dieses anschließend in Notverkäufe vornehmlich gewerblicher Immobilien zu investieren. Von diesen erwartet man dann mittelfristig eine deutliche Wertsteigerung, mit der die Renditen der Fondsanteile gesichert werden sollen.

Soviel zur Theorie. Doch wie sieht das Ganze in der Praxis aus?

Nach Meinung von Experten bisher eher bescheiden. Die erwarteten Notverkäufe in Form von Zwangsversteigerungen sind bislang einfach noch nicht in großer Zahl eingetreten. Ergo liegt das durch den Fonds eingesammelte Kapital erst einmal weitgehend nutzlos herum. Im Falle der Fondsgesellschaft „Dune Capital“ sind das rund 1,25 Milliarden US-Dollar, die im Jahr 2009 innerhalb weniger Wochen eingesammelt wurden.

Aber wo klemmt es denn nun letztendlich?

In der Vergangenheit wurden die Kaufpreise insbesondere für gewerblich genutzte Immobilien oftmals zu 100 Prozent durch Kredite finanziert. Auch zahlreiche Immobilienfonds lockten diese Umstände an. Massenhaft investierte man Kapital in Gewerbeimmobilien, finanzierte diese vornehmlich aber auf Pump, um gute Eigenkapitalrenditen zu erzielen. Zumeist waren die Zinskosten für die Darlehen dabei günstiger als die durch die Immobilien generierten Mieteinnahmen. Durch die fallenden Immobilienpreise allerdings verschob sich das Verhältnis und die Investoren waren gezwungen, Eigenkapital nachzuschießen. Kapital, das oftmals nicht vorhanden war.

Normalerweise müssten die fondseigenen Immobilen in solchen Fällen umgehend zwangsverwertet werden. Und genau darauf spekulieren die besagten Recovery Funds. Was die Initiatoren dabei allerdings nicht bedacht hatten: Die finanzierenden Kreditinstitute fürchten durchweg hohe Verluste bei Zwangsverwertungen, da sie die Immobilien bei der derzeitigen Marktlage zum größten Teil nur unter dem Wert der entsprechenden Darlehen veräußern könnten. Die Differenz macht dabei den Verlust aus. Somit lässt sich die derzeitige Abwehrhaltung der Banken erklären und der Umstand, dass die Gläubiger reihenweise eine zeitlich unbestimmte Schonfrist erhalten.

Wie könnte das Ganze weitergehen?

Zur Zeit nutzen die Kreditinstitute noch die günstigen Zinsen, um die vergebenen Darlehen zu refinanzieren. Damit dürfte spätestens dann Schluss sein, wenn der Leitzinssatz wieder angehoben wird. Ab diesem Zeitpunkt werden die prophezeiten Notverkäufe anlaufen - und die neu aufgelegten Fonds können endlich ihr gesammeltes Kapital investieren. Des einen Leid - des anderen Freud!


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