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Urteil zum Thema Ferienwohnung und Nutzungsänderung

Urteil des Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Az. OVG 10 S 34.14): Bei Nutzungsänderung einer Wohnung zu einer Ferienwohnung muss eine Baugenehmigung vorliegen

Schaut man sich einmal an, was Ferienwohnungen - zumindest in beliebten Regionen - pro Übernachtung kosten, so könnte manch einer auf die Idee kommen, aus einer nicht genutzten Wohnung oder einer Mietwohnung zukünftig ganz einfach eine Ferienwohnung zu machen. Die Mieterträge sind schließlich entsprechend lukrativ! Hinzu kommt, dass grundsätzlich kaum etwas verändert werden muss, um eine bestehende Wohnung als Ferienwohnung zu nutzen. Lediglich ein paar Möbel und die nötigste Grundausstattung, und schon können sich die Feriengäste hier wohl fühlen.

Manch einer hat in diesem Zusammenhang die Rechnung allerdings ohne die zuständigen Behörden gemacht. Für diese stellt die Nutzung eines Wohnobjektes als Ferienwohnung etwas komplett anderes dar als die Vermietung oder sogar die Eigennutzung. Doch welche Formalien müssen in diesem Fall erfüllt werden? Aufschluss darüber gibt ein aktuelles Urteil des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg, dem folgender Sachverhalt zu Grunde liegt:

Eine Wohnungseigentümerin aus der Nähe von Berlin erkannte das Potenzial ihres Objektes als Ferienwohnung und richtete das Objekt entsprechend ein. Anschließend vermietete sie die Wohnung, ohne zuvor eine Behörde von der Nutzungsänderung zu informieren. Davon bekam die zuständige Baubehörde Wind und übersandte der Wohnungseigentümerin im August 2015 einen Bescheid, in dem ihr die Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung untersagt wurde. Damit erklärte sich die Wohnungseigentümerin überhaupt nicht einverstanden und beantragte über ihren Anwalt eine einstweilige Verfügung gegen die Nutzungsuntersagung.

Das Verwaltungsgericht Berlin erteilte ihr die einstweilige Verfügung jedoch nicht und sah die Nutzungsuntersagung als rechtmäßig an. Dagegen wiederum reichte die Wohnungseigentümerin Beschwerde ein, woraufhin der Fall vor dem Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg erneut verhandelt wurde.

Allerdings hatte die Wohnungseigentümern auch hier keinen Erfolg mit ihrem Ansinnen. Das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz und wies somit die Beschwerde der Wohnungseigentümerin zurück. Das Gericht stellte fest, dass die Nutzungsuntersagung rechtmäßig ist, da die Wohnungseigentümerin durch die Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung gemäß § 60 Abs. 3 der Berliner Bauordnung vorgenommen habe. Über diese Nutzungsänderung habe sie weder die zuständige Baubehörde informiert noch eine entsprechende Erlaubnis beantragt.

Grundsätzlich, so die Richter weiter, diene auch eine Ferienwohnung dem Wohnzweck, allerdings handele es sich hierbei um eine völlig andere Wohnnutzung als eine selbstgenutzte bzw. vermietete Wohnung. Es liege also gegenüber der allgemeinen Wohnnutzung eine eigenständige Nutzungsform vor, die einer entsprechenden Erlaubnis der zuständigen Baubehörde bedürfe.

Die Wohnungseigentümerin wandte daraufhin ein, dass ihre Ferienwohnung zulässig und genehmigungsfähig sei. Diesen Einwand sah das Gericht jedoch als unerheblich an. Es sei hier keine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit vorhanden, durch die jegliche Prüfung im Baugenehmigungsverfahren von vornherein entbehrlich werden würde, so die Richter. Im Rahmen einer Ermessensentscheidung könne von einer Nutzungsuntersagung abgesehen werden, dazu müsse die Wohnungseigentümerin jedoch zunächst die Nutzungsänderung melden und auf eine diesbezügliche Entscheidung warten, bevor Sie die Wohnung als Ferienwohnung vermieten darf.


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