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Urteil zum Thema Sachherrschaft des Mieters über die Mietsache

Urteil des Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 31/15): Der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" gilt nur, wenn die tatsächliche Sachherrschaft des Mieters über die Mietsache besteht

Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ dürfte vielen Mietern und Immobilienkäufern bekannt sein. Er bedeutet soviel wie: Der Käufer eines Objektes tritt anstelle des vorigen Inhabers in Bezug auf die Rechte und Pflichten gegenüber bestehenden Mietern. Ein Mieter darf also durch einen Verkauf des Objekts und somit durch einen Inhaberwechsel keine Nachteile irgendwelcher Art erleiden.

Trotzdem versuchen Käufer immer wieder, direkt nach der Übernahme eines Objektes Vorteile für sich zu erlangen, wodurch Mietern entsprechende Nachteile entstehen. In der Vergangenheit sind zahlreiche Urteil in diesem Zusammenhang von verschiedenen Gerichten in Deutschland gefällt worden. Allerdings gilt auch: Es bedarf ganz bestimmter Voraussetzungen, damit der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ letztendlich gilt. Nicht immer sind diese Voraussetzungen auf den ersten Blick erkenn- und durchschaubar. Genau das zeigt ein Fall, der vor dem Bundesgerichtshof verhandelt wurde. Hier der genaue Sachverhalt:

Der Kläger, der Käufer einer Eigentumswohnung, erwarb mit dem Wohnobjekt zugleich auch das Sondernutzungsrecht für eine Gartenfläche. Die Gartenfläche war zu dem betreffenden Zeitpunkt vermietet, wobei die Mieter den Besitz an der Fläche bereits aufgegeben hatten. Trotzdem führten die Mieter der Gartenfläche aus, dass der Käufer der Wohnung in den entsprechenden Mietvertrag eingetreten sei und somit für sie ein Anspruch auf die Einräumung des Besitzes an der Fläche bestehe. Der Käufer sah dies anders und ging vor Gericht. Der Fall ging zunächst durch mehrere Instanzen, die jeweils unterschiedlich entschieden, wobei die jeweils unterlegene Partei immer wieder in Berufung ging. Letztendlich musste der Bundesgerichtshof in dieser Sache ein abschließendes Urteil sprechen.

Der BGH entschied zu Gunsten des Käufers der Eigentumswohnung. Die Richter kamen zu der Ansicht, dass den Mietern kein Anspruch auf die Einräumung des Besitzes an der Gartenfläche nach § 135 BGB zugestanden habe. Die Begründung: Der Käufer sei wegen fehlenden Besitzes an der Gartenfläche nicht in den Mietvertrag über diese eingetreten.

Grundsätzlich, so die Richter am BGH weiter, trete der Käufer nach § 566 BGB nur dann anstelle des vorigen Vermieters in ein Mietverhältnis ein, wenn das vermietete Objekt auch tatsächlich an den Erwerber übergehe. Übertragen z. B. auf eine Wohnung bedeutet dies (zum besseren Verständnis): Der Käufer dieser Wohnung tritt nicht schon dadurch in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Pflichten und Rechte ein, wenn diese zwar vermietet ist, jedoch zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs nicht dem Mieter überlassen ist. Gleiches gilt, wenn die Sache dem Mieter zwar überlassen ist, dieser seinen Besitz jedoch nicht mehr ausübt. Genau das sei im hier vorliegenden Fall gegeben.

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