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Juni 2011/06

Vermieter werden bei der Kündigung unzuverlässiger Mieter gestärkt

Als Vermieter hat man gesetzlich festgelegte Rechte und Pflichten gegenüber seinen Mietern. Leider mussten viele Vermieter in der Vergangenheit schmerzlich erfahren, dass die Pflichten dabei scheinbar deutlich überwiegen. Doch damit soll jetzt Schluss sein. In mehreren Urteilen stärkten die Gerichte in jüngster Vergangenheit die Rechte der Vermieter und nahmen die Mieter verstärkt in die Pflicht.

Laut Gesetz ist es die Pflicht des Mieters, seine Mietzahlungen jeweils bis spätestens zum dritten Werktag eines jeden Monats zu leisten. Dieser Umstand war gleich in mehreren Fällen nicht gegeben, die der Bundesgerichtshof kürzlich zu verhandeln hatte. Ein Beispiel: Bereits 2007 erteilte eine Vermieterin ihren Mietern eine Abmahnung, nachdem diese über einen Zeitraum von mehreren Monaten erst zur Monatsmitte oder sogar noch später ihre Mietzahlungen geleistet hatten.

Die Abmahnung zeigte jedoch keine Wirkung. In den Monaten darauf ging die Miete wieder verspätet ein, woraufhin die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos kündigte. Als die Mieter darauf nicht reagierten, beantragte sie eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht. Der Mieter erhob daraufhin seinerseits Klage, insbesondere aufgrund einer nach seiner Meinung überhöhten Mietkaution, die zu Anfang des Mietverhältnisses eingefordert wurde und die er nun zurückforderte. Die Vermieterin berief sich dabei auf eine gesetzlich festgelegte Verjährungsfrist.

Die Sache ging schließlich bis zum besagten Bundesgerichtshof. Dieser legte in seinem abschließenden Urteil (Az. VIII ZR 91/10) fest, dass die wiederholt verspätete Mietzahlung trotz mehrmaliger Abmahnung des Vermieters eine gravierende Pflichtverletzung des Mieters darstellt, welche eine „fristlose Kündigung aus wichtigem Grund“ nach §543 BGB rechtfertigt. Dies gilt laut BGH übrigens nicht nur bei einer vorsätzlichen verspäteten Mietzahlung, sondern auch dann, wenn der Mieter aus Fahrlässigkeit seine Miete zu spät zahlt – beispielsweise dann, wenn er irrtümlich davon ausgeht, die Mietzahlung sei jeweils erst Mitte des Monats fällig.

Bezüglich der vom Mieter gerügten zu hohen Kaution und der diesbezüglichen Verjährungsfrist entschied der BGH ebenfalls zugunsten der Vermieterin. Die Verjährungsfrist beginnt grundsätzlich mit der Zahlung der Mietkaution, und nicht erst dann, wenn der Mieter davon erfährt, dass er zu viel gezahlt hat.

Mietern kann also nur empfohlen werden, sich zukünftig genauer zu informieren und ihre Mietzahlungen stets rechtzeitig zu leisten.


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