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Juli 2012/04

Rückstände bei Mietnebenkosten können ein Räumungsverfahren rechtfertigen

In einem aktuellen Urteil (AZ: VIII ZR 1/11) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Räumungsverfahren grundsätzlich zulässig ist, sofern der Mieter seine Nebenkosten-Vorauszahlungen nicht in voller Höhe geleistet hat.

Im dem Urteil zugrunde liegenden Fall hatte eine Mieterin ihre Nebenkosten-Vorauszahlungen nicht mehr in voller Höhe an den Vermieter überwiesen, nachdem dieser die Nebenkosten mehrmals erhöht hatte. Die schleppenden Zahlungen zogen sich dabei über rund ein Jahr hin. Dass dieser Zeit platzte dem Vermieter der Kragen und er strengte eine Räumungsklage gegen die Mieterin an. Diese war jedoch der Meinung, dass vor einer eventuellen Räumung zunächst einmal ein Verfahren angesetzt werden müsse, in dem über die Rechtmäßigkeit der Erhöhungen der Nebenkosten entschieden wird. Sie wies damit die Räumungsklage des Vermieters zurück und ging ihrerseits vor Gericht.

Der Fall nahm von nun an seinen Lauf durch mehrere Instanzen und landete schließlich vor dem Bundesgerichtshof. Die Bundesrichter wiesen die Klage der Mieterin ab und stärkten damit die Rechte der Vermieter.

Im Urteil hieß es: Grundsätzlich müsse der Vermieter nicht erst seine kompletten Nebenkosten einklagen, bevor er eine Räumungsklage gegen die Mieterin anstrengen kann. Vielmehr genügt es, die Richtigkeit der Nebenkosten im Verlauf des Räumungsprozesses zu prüfen.

Für die Mieterin wäre somit der bessere Weg gewesen, die Nebenkosten zunächst in voller Höhe zu bezahlen, und diese Zahlungen später im Verlauf einer Klage prüfen zu lassen. In diesem Fall wäre sie zumindest der Räumungsklage des Vermieters entgangen. Dabei gelten die ganz normalen gesetzlichen Zeitgrenzen für Mietzahlungen, nach denen eine fristlose Kündigung beispielsweise dann zulässig ist, wenn der Mieter mit zwei Monatsmieten oder mehr im Rückstand ist. Diese Regelung gilt analog auch für die Zahlung der Mietnebenkosten.

Von Seiten des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen wurde das Urteil begrüßt, da es nach Meinung des Verbandes die Flut an Gerichtsprozessen in Zukunft eindämmen werde und generell für klare Verhältnisse sorge. Die Stellungnahme eines Mieterverbandes steht dagegen noch aus.


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