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Februar 2012/01

Achtung Mieter: Heizkosten dürfen nur nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet werden

Es ist eine Unsitte, die leider in Deutschland häufig vorkommt. Ein Vermieter rechnet die Heizkosten eines Mieters ab, indem er die von ihm geleisteten Zahlungen an den Energieversorger als Grundlage heranzieht, und sich anschließend diese Kosten von seinem Mieter erstatten lässt.

Ein derartig gelagerter Fall in Hessen sorgte kürzlich für Aufsehen. Ein Vermieter verlangte von seinen Mietern Nachzahlungen für die Heizkosten der Jahre 2007 und 2008. Dabei ging er nach dem bereits beschriebenen Prinzip vor, das unter Fachleuten auch „Abflussprinzip“ genannt wird.

Ein Mieter weigerte sich jedoch, die Nachzahlungen zu leisten und verlangte eine korrekte Abrechnung in Form der tatsächlich verbrauchten Energiemenge. Dies verweigerte der Vermieter. In der Folge ging der Fall durch mehrere gerichtliche Instanzen, bis er schließlich vor dem Bundesgerichtshof landete. Der BGH entschied nun in einem Grundsatzurteil zugunsten des Mieters (AZ.: VIII ZR 156/11).

Die Richter stellten fest, dass das „Abflussprinzip“ genannte Verfahren generell unzulässig sei. In Zukunft können also auch Mieter, bei denen sich ein solches Prinzip als Abrechnungsgrundlage im Mietvertrag befindet, erfolgreich dagegen vorgehen. Jeder Mieter hat das Recht, eine Abrechnung aller angefallenen Nebenkosten nach tatsächlichem Verbrauch von seinem Vermieter erstellt zu bekommen.

Für Vermieter bedeutet das Urteil zukünftig freilich mehr Arbeit. Es reicht nicht mehr aus, dem Mieter beispielsweise seine Rechnungen vom Heizöl-Lieferanten vorzulegen und um Erstattung dieser Kosten zu bitten. Vielmehr müssen sie für jeden Mieter eine eigene, den Anforderungen entsprechende Abrechnung anfertigen und vorlegen. So wird es bei einigen Mietobjekten notwendig werden, zunächst einmal eigene Zähler für den Energieverbrauch zu installieren. Mieter sollten darauf achten, dass die dadurch entstehenden Kosten keinesfalls auf den zukünftigen Mietpreis umgelegt werden.

Fazit: Wieder einmal hat der Bundesgerichtshof dafür gesorgt, dass die Rechte der Mieter gestärkt werden. Bislang hatten diese kaum eine Möglichkeit, die tatsächlich entstandenen Energiekosten bei einer Abrechnung, die nach dem Abflussprinzip erstellt wurde, einwandfrei nachzuvollziehen. Insbesondere bei Mietobjekten, in denen mehrere Mieter – eventuell zusammen mit dem Vermieter – leben, musste sich der Mieter blind auf die Angaben seines Vermieters verlassen. Zum Glück gehört das nun der Vergangenheit an.


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