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Abschreibungsarten von Gebäuden

Vorstellung der unterschiedlichen Abschreibungsarten von Gebäuden

Keiner zahlt gerne Steuern. Das gilt natürlich auch im Zusammenhang mit dem Erwerb von Immobilien. Die gute Nachricht: Immer dann, wenn eine Immobilie als Kapitalanlage erworben wird, bieten sich attraktive Möglichkeiten zum Einsparen von Steuerkosten.

Beispiel Kreditzinsen: Diese können von der Steuer abgesetzt werden, da sie für den Käufer eine finanzielle Belastung darstellen. Ebenso verhält es sich bei allen Faktoren, die zur Abnutzung und so zum Wertverlust einer Immobilie beitragen. Hier hat sich der Staat ein ganz besonderes Modell ausgedacht, das in der Finanzfachsprache AfA (Absetzung für Abnutzung) bekannt ist. Die meisten Steuerzahler kennen das Modell jedoch unter der einfacheren Bezeichnung „Abschreibung“.

Dabei geht der Gesetzgeber davon aus, dass eine Immobilie einen gewissen Anfangswert besitzt, der durch die Abnutzung mit den Jahren dann immer geringer wird, bis das Gebäude schließlich überhaupt nichts mehr wert ist. Somit können die Kosten für Erwerb bzw. Herstellung über etliche Jahre in Teilbeträgen steuerlich abgesetzt werden. Natürlich handelt es sich beim beschriebenen Abnutzungsmodell um eine rein hypothetische und stark vereinfachte Annahme, in der Praxis stellt sich das Ganze normalerweise etwas anders dar.

Dem Steuerzahler kann dieser Umstand egal sein. Für ihn zählt lediglich der Umstand, mit der richtigen Strategie bei der Investition in Immobilien eine Menge Steuern sparen zu können. Allerdings muss man sich dazu etwas im komplizierten Regelwerk der verschiedenen Abschreibungen auskennen.

So gibt es beispielsweise eine ganze Reihe verschiedener Abschreibungsarten. Um die einzelnen Modelle richtig einsetzen zu können, sollte man die wichtigsten davon kennen.

Zunächst einige grundsätzliche Fakten

Man unterscheidet zwischen planmäßigen und außerplanmäßigen Abschreibungen. Planmäßige Abschreibungen können – wie es der Name bereits andeutet – von Anfang an bei der Realisierung eines Immobilienprojekts eingeplant werden. Dabei geht man von einer im Voraus definierten Nutzungsdauer aus. Außerplanmäßige Abschreibungen dagegen entstehen aufgrund nicht vorhersehbarer Ereignisse, die den Wert des Objektes mindern. Ein solches Ereignis kann beispielsweise durch die Einwirkung von Naturgewalten bedingt sein.

Die einzelnen Abschreibungsarten für Immobilien im Überblick:

Degressive Abschreibung

Als degressive Abschreibung bezeichnet man jene Abschreibungsart, bei der die Abschreibungsbeträge bzw. Prozentsätze über die Laufzeit der Abschreibung nicht gleich bleiben, sondern variieren. Dabei verhält es sich so, dass die Abschreibungssätze in den ersten Jahren hoch liegen und im Laufe der Jahre dann immer geringer werden. Allerdings gibt es diese Abschreibungsart bei Neubauten seit dem 1. Januar 2006 nicht mehr, sie wurde durch die lineare Abschreibung ersetzt.

Lineare Abschreibung

Wie bereits erwähnt, hat die lineare Abschreibung die degressive Abschreibung bei Neubauten zum 1. Januar 2006 ersetzt. Bei der linearen Abschreibung gilt ein fester Abschreibungssatz von zwei Prozent der Erstellungskosten über 50 Jahre. Bei Altbauten, die vor 1925 errichtet wurde, beträgt der Satz 2,5 Prozent für einen Zeitraum von 40 Jahren.

Abschreibung für Baudenkmäler und Sanierungsgebäude

Steht eine Immobilie unter Denkmalschutz und muss saniert werden, gelten besondere Abschreibungssätze über einen Zeitraum von 12 Jahren. Diese verteilen sich wie folgt: In den ersten acht Jahren jährlich neun Prozent, dann für vier Jahre jeweils sieben Prozent.

Abschreibung für außergewöhnliche Abnutzung

Wird ein Gebäude zerstört oder erfährt (z. B. durch den Einfluss von Naturgewalten) eine außergewöhnliche Abnutzung, kann eine „Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung“ (AfaA) abgesetzt werden. Diese muss allerdings noch im selben Kalenderjahr erfolgen.

Restwertabschreibung (alte Bundesländer)

Für Gebäude, die vor dem 1. Januar 1987 in den alten Bundesländern gebaut oder gekauft und in den ersten acht Jahren danach mit jährlich fünf Prozent abgeschrieben wurden, gilt: Bei Vermietung können 2,5 Prozent des Restwertes über 40 Jahre abgeschrieben werden.