Immobilien Bewertung - Finanzierung - Kauf
Rund um das Grundbuch
Eintragungen ins Grundbuch zur Finanzierung des Grundstückskaufs
Wer eine Immobilie kaufen möchte, den kompletten Kaufpreis dafür aber nicht in einer Summe und direkt beim Kauf entrichten kann, der hat die Möglichkeit, eine Grundschuld oder eine Hypothek ins Grundbuch eintragen zu lassen. Hintergrund ist, dem Kreditgeber bzw. Finanzierenden damit eine ausreichende Sicherheit bieten zu können.
Man muss sich das ganze vereinfacht wie folgt vorstellen: Der Kreditgeber ermöglicht mit seinem Kapital die Finanzierung der Immobilie, als Sicherheit dafür erhält er einen Eintrag ins Grundbuch, wodurch ihm praktisch ein gewisser Anteil des Grundstücks (oder auch das komplette Grundstück) im Falle der Nichteinhaltung der vertraglich geregelten Pflichten durch den Kreditnehmer zusteht. Im allgemeinen Sprachgebrauch spricht man dabei von einer Hypothek. Auch der Begriff Grundschuld ist mittlerweile recht bekannt, sie ist jedoch nicht vollständig mit einer Hypothek gleichzusetzen. Trotzdem hat die Grundschuld der Hypothek in den letzten Jahren etwas den Rang abgelaufen.
Grundsätzlich wird der Eintrag einer Grundschuld oder Hypothek ins Grundbuch von einem Notar vorgenommen, der dafür ein bestimmtes Honorar erhält. Das bedeutet im Umkehrschluss: Nicht jeder kann Einträge ins Grundbuch vornehmen, dafür sind bestimmte Befähigungen notwendig.
Man spricht beim Eintrag einer Hypothek oder Grundschuld auf ein Grundstück auch von der Beleihung des Objekts. Das bedeutet: Kann der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen und wird zahlungsunfähig, darf der Kreditgeber die auf dem Grundstück befindliche Immobilie verkaufen, um sich so sein Kapital zurückzuholen. Um dem Kreditgeber die notwendige Sicherheit zu geben, ist Kreditsumme stets niedriger bemessen als der Wert der auf dem Grundstück befindlichen Immobilie. In der Regel wird dabei ein sogenannter Sicherheitsabschlag in Höhe von zehn Prozent des Verkehrswertes vorgenommen. Dies soll dem Kreditgeber garantieren, im Ernstfall ohne Probleme sein Kapital wieder zu bekommen.
Buchgrundschuld und Briefgrundschuld
Bei der Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch einer Immobilie muss zwischen der Buchgrundschuld und der Briefgrundschuld unterschieden werden. Die Buchgrundschuld wird, wie der Name bereits verrät, ausschließlich in das Grundbuch eingetragen. Auch die Briefgrundschuld wird hier eingetragen, allerdings wird dabei zusätzlich durch die Bundesdruckerei auch noch ein Grundschuldbrief erstellt. Sinn des Ganzen ist, die Abtretung einer Grundschuld für alle Parteien einfacher zu gestalten. Allerdings liegen die Kosten durch den erhöhten Verwaltungsaufwand bei einer Briefgrundschuld ein ganzes Stück höher.
Hypothek oder Grundschuld?
Wir haben bereits erfahren: In den letzten Jahren ist die Grundschuld gegenüber der Hypothek stärken im Kommen. Doch woran liegt das?
Zunächst zu den grundsätzlichen Unterschieden zwischen beiden Grundpfandrechten: Während die Hypothek stets an eine fest definierte Geldforderung (z. B. einen Kredit oder eine Schadenersatzforderung) gebunden ist, kann die Grundschuld wesentlich flexibler eingesetzt werden. Dadurch, dass sie nicht an eine bestimmte Forderung gebunden ist, kann sie auch dann weiter eingesetzt werden, wenn der ursprüngliche Verwendungszweck nicht mehr besteht. Diese Flexibilität sorgt dafür, dass die Grundschuld heute bei Krediten zur Immobilienfinanzierung als Sicherheit von den Banken bevorzugt wird.
Dafür gibt es aber noch einen Grund: Die Sicherheit vor Zinsschwankungen. Bedingt durch den Umstand, dass der Grundbucheintrag meist nicht der Restschuld des Darlehensnehmers entspricht (sondern höher liegt), hat der Eigentümer die Möglichkeit, besonders zinsgünstige Kredite in Höhe der eingetragenen Grundschuld zu erhalten. Allerdings ist dafür in der Regel die Zustimmung zur sofortigen Zwangsvollstreckung durch den Grundbuchinhaber erforderlich – eine Regelung, bei der der Pfändende den Grundbesitz auch ohne Klage vor Gericht verwerten kann.
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