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Erbschaft & Steuern: Immobilien vererben – darauf kommt es an

Etwa 20 Prozent aller Deutschen können in den kommenden zwei bis drei Jahrzehnten mit einer Erbschaft rechnen. Dazu gehören aber nicht nur Barvermögen und Wertpapiere, sondern in zunehmendem Maß auch Immobilien – immerhin leben aktuell rund 60 Prozent aller 70- bis 79jährigen Bürger in den eigenen vier Wänden. Immobilien machen deshalb einen immer größeren Anteil an der Erbmasse aus, wie auch die Deutsche Bank in einer Studie aus dem Jahr 2015 feststellte. Jedoch gibt es allerhand zu beachten, wenn sich Immobilien im Nachlass befinden. Denn die Eigentumswohnung oder das Haus können schnell zum Streitfall werden, wenn es mehrere Erben gibt – oder für den Erben richtig teuer werden, wenn sie falsch vererbt wird.

Grundsätzliches zur Erbschaft bei Immobilien

Sofern der Verstorbene kein Testament hinterlassen hat, geht die Immobilie in den Besitz der gesetzlichen Erben über, was bei mehreren Erben üblicherweise in Form einer Erbengemeinschaft geschieht. Der oder die Erben müssen die Erbschaft aber nicht ausdrücklich annehmen, um neuer Eigentümer zu werden. Beim zuständigen Grundbuchamt müssen sie allerdings binnen zwei Jahren einen Antrag darauf stellen, dass der Grundbucheintrag geändert wird. Diese Änderung ist nicht notwendig, sofern die Immobilie zeitnah nach der Erbschaft verkauft wird. Für die Änderung beim Grundbuchamt ist entweder ein notarielles Testament oder ein Erbschein erforderlich. Erbt eine Erbengemeinschaft eine Immobilie müssen wichtige Entscheidungen wie der Verkauf einer Immobilie gemeinschaftlich oder zumindest mehrheitlich getroffen werden. Angehörige, die nicht im Erbe berücksichtigt werden, haben lediglich einen Anspruch darauf, dass ihnen der zustehende Pflichtteil ausgezahlt wird. Damit das geschehen kann, muss zunächst ein Sachverständigengutachten angefertigt werden, um den Wert zu ermitteln. Oder aber die Erbengemeinschaft kann sich einvernehmlich einigen.

Wie jeder andere Nachlass unterliegen auch Immobilien der Erbschaftssteuer. Anders als früher wird zur Berechnung der Höhe nicht mehr der Einheitswert oder ein vereinfachter Ertragswert, sondern der tatsächliche Verkehrswert herangezogen. Eine Privilegierung bei der Festsetzung der Steuer gibt es allerdings unter Umständen, wenn die Erben selbst in der Immobilie wohnen möchten. Eine Möglichkeit, um die Erbschaftssteuer zu umgehen bzw. zu minimieren besteht darin, dass die Immobilie noch zu Lebzeiten an den Ehegatten oder Kinder übertragen wird. Hierbei handelt es sich um eine komplett steuerfreie Schenkung. Auch wenn die Erblasser verhindern möchten, dass der Wert der Immobilie in den Pflichtteil einfließt, können sie die Immobilie noch zu Lebzeiten übertragen. Sobald das geschehen ist, werden alljährlich zehn Prozent vom tatsächlichen Wert für die Berechnung des Pflichtteils herangezogen. Diese Möglichkeit besteht aber nur dann, wenn der Besitzer damit auch das wirtschaftliche Eigentum aufgibt und nicht – beispielsweise durch das Wohnrecht – der tatsächliche Eigentümer der Immobilie bleibt.

Erbschaftssteuer sparen durch verschenken

Weil die Freibeträge innerhalb der Familie äußerst hoch sind und sogar mehrfach ausgeschöpft werden können, lassen sich hohe Erbschaftssteuern insgesamt dadurch reduzieren, dass der Nachlass bereits zu Lebzeiten verschenkt wird. Ein weiterer Vorteil bei dieser Variante besteht darin, dass der Schenkende die Kontrolle behält und dadurch verhindern kann, dass im Erbschaftsfall Streit unter den Hinterbliebenen ausbricht. Ferner können sie damit verhindern, dass unliebsame Verwandte mit dem Pflichtteil bedacht werden müssen. Dabei gilt: „Der Steuerfreibetrag ist umso höher, je enger die verwandtschaftliche Beziehung ist“, sagt Isabel Klocke vom Bund der Steuerzahler. So können Ehepartner einen Betrag von bis zu 500.000 Euro steuerfrei erhalten, für Kinder liegt die Grenze bei 400.000 Euro, für Enkelkinder bei 200.000 Euro. Der Steuerfreibetrag für Lebensgefährten, Geschwister, Neffen, Nichten und Stiefkinder liegt mit 20.000 Euro wesentlich niedriger.

Es gibt allerdings einen großen Unterschied, ob diese Beträge verschenkt oder vererbt werden. Denn: „Im Gegensatz zu Erbschaften können bei Schenkungen die Steuerfreibeträge alle zehn Jahre aufs Neue ausgeschöpft werden“, erklärt Isabel Klocke. Wird das Vermögen also frühzeitig in einem Abstand von zehn Jahren an die Nachkommen weitergegeben, fällt nur eine geringe oder gar keine Steuerlast an, was insbesondere bei großen Vermögen vorteilhaft ist. Möglich sind ferner sogenannte Kettenschenkungen. Beispielsweise kann ein Ehegatte an seinen Partner 500.000 Euro steuerfrei weitergeben, beide Elternteile können dann ihren Kindern jeweils 400.000 Euro zukommen lassen. Dadurch ist es also möglich, dass Kinder vom Erblasser einen Betrag von 400.000 Euro übertragen bekommen und vom Ehepartner (der ebenfalls einen Betrag von 500.000 Euro hat übertragen bekommen), nochmals (je nach Kinderanzahl x) einen Betrag von 500.000/x übertragen bekommen haben.

Wichtig: die Dokumentation der Schenkung

Im Fall einer Schenkung ist es lediglich wichtig, dass diese dokumentiert wird. Enthalten sein müssen neben dem Gegenstand auch die Namen aller beteiligten inklusive deren Unterschriften und dem Datum. Das kann bei Gegenständen und Bargeld auch ohne Notar oder Anwalt geschehen. Durch derartige Schenkungen wird automatisch auch der Pflichtteilsanspruch naher Angehöriger im Erbfall reduziert. Erfolgt eine Schenkung innerhalb von zehn Jahren vor dem Tod des Schenkers, wird die Schenkung jedoch dem Nachlass zugerechnet und erhöht den Pflichtteil wiederum.

Wenn Immobilien verschenkt werden

Etwas anders ist die Sachlage beim Verschenken von Immobilien. Der Grund: Hier ist eine notarielle Beurkundung erforderlich. Allerdings sollten die Besitzer gründlich abwägen, eine Immobilie, die sie selbst bewohnen, an die Kinder zu verschenken. Denn „ab Eintragung ins Grundbuch ist der Schenker nicht mehr Herr im Hause“, wie Anja Hardenberg, eine Vertreterin der Stiftung Warentest, sagt. Der Schenker kann die Immobilie dann nicht verkaufen oder zur Besicherung eines Kredites Nutzen. Sie sollten sich deshalb in jedem Fall das Nießbrauchrecht sicherstellen, weil sie die Immobilie dann weiter selbst nutzen und sogar verschenken können. Wichtig ist hier in jedem Fall, dass ein solider Übergabevertrag geschlossen wird. Darin lässt sich sowohl das Nießbrauchrecht sichern als auch ein Rückforderungsrecht vereinbaren. Gerät der Beschenkte beispielsweise in die Insolvenz, fällt die Immobilie an den ursprünglichen Besitzer zurück, wodurch sich etwa eine Zwangsvollstreckung verhindern lässt.

Was ist das Nießbrauchrecht?

Beim Nießbrauch handelt es sich um das unveräußerliche und absolute Recht, fremdes Eigentum zu nutzen. Weil der Nießbraucher das Eigentum nicht nur nutzen, sondern auch einen Vorteil daraus ziehen kann, wird er oft auch als „wirtschaftlicher Eigentümer“ bezeichnet. Die juristischen Einzelheiten des Nießbrauchrechts sind im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Allerdings gibt es steuerlich einen Unterschied. Hier wird nämlich zwischen dem Vorbehalts- und dem Zuwendungsnießbrauch unterschieden, die Betroffenen sollten sich allerdings bei einem Steuerberater über die feinen Unterschiede informieren.

Das Nießbrauchrecht wird praktisch vor allem genutzt, um die Erbfolge vorweg zu nehmen. Zwischen dem Nießbraucher und dem neuen Eigentümer besteht ein gesetzlich geregeltes Schuldverhältnis. So ist der Nießbraucher dazu verpflichtet, den Wert der Sache zu erhalten, ordnungsgemäß zu wirtschaften und sie auch zu versichern. Auch die Lasten müssen vom Nießbraucher getragen werden.

Widerrufsrecht einer Schenkung - Damit das Erbe nicht verprasst wird

Wird die Immobilie verschenkt, sollte der Schenker in jedem Fall daran denken, ein Widerrufsrecht aufzunehmen. Dadurch kann er verhindern, dass die Beschenkten das Vermögen verprassen. Gerät der Schenker selbst in Not, kann er dann innerhalb von zehn Jahren die Schenkung zurückfordern. Möglich ist ein Widerruf darüber hinaus bei groben Undank. Beispielsweise, wenn die Eltern von den Kindern schwer beleidigt oder sogar misshandelt werden.

Was ist im Fall einer Erbschaft wichtig?

Wer eine Immobilie erbt, muss dem zuständigen Finanzamt innerhalb von drei Monaten nach dem Tod des Erblassers über das Erbe informieren. Wird diese Frist versäumt, kann das unter Umständen als Steuerhinterziehung ausgelegt werden, was im schlimmsten Fall sogar ein Strafverfahren nach sich ziehen kann. Steuerrechtlich werden Erben in drei Steuerklassen eingeteilt, die sich aus dem Grad der Verwandtschaft ergeben.

Die Steuersätze in der Erbschaftssteuer richten sich danach, unter welche Steuerklasse die Erben fallen.

Die Nachlassplanung rechtzeitig angehen

Die Nachlassplanung sollte möglichst frühzeitig angegangen werden, wobei auch alle Beteiligten einbezogen werden sollten. Der Grund: Fertigt ein Erblasser ein Testament erst kurz vor seinem Tod an – wenn er möglicherweise bereits körperlich und geistig beeinträchtigt ist, kann das Testament möglicherweise angefochten werden.

Zudem stellt sich die Frage, ob der Erbe die Immobilie überhaupt selbst nutzen oder verkaufen möchte. Denn nur etwa ein Viertel aller Erben wohnen selbst in der geerbten Immobilie. 40 Prozent hingegen verkaufen, wie eine Studie der Allianz Versicherungsgruppe ergab. Dieser Trend hat mehrere Gründe: Zum einen ist für die Erben die räumliche Entfernung zur Immobilie schlicht zu groß, als dass sie darin wohnen oder sich selbst darum kümmern könnten. Zum anderen muss eine geerbte Immobilie oft modernisiert oder renoviert werden, was natürlich auch mit hohen Kosten verbunden ist. Und auch die Zahl der Alleinerben ist rückläufig. Möchte ein Erbe also die Immobilie komplett für sich allein nutzen, muss er alle anderen Erben auszahlen, was für viele finanziell nicht tragbar ist. Die Folge: Die Immobilie muss verkauft werden.

Wichtig: planen Sie frühzeitig Ihre Nachlassplanung und besprechen Sie dies mit Ihrem Steuerberater (spezialisiert auf Erbrecht) oder sprechen Sie mit Ihrem Notar. Jeder Fall ist individuell und bedarf einer sorgfältigen Planung.


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