Immobilien Bewertung - Finanzierung - Kauf

Immobilien: Suche - Bewertung - Finanzierung - Kauf

Immobilienstandort Zwickau

Lohnt sich der Immobilienstandort Zwickau als Kapitalanlage?

Noch zu Beginn des neuen Jahrtausends galten Immobilien für Kapitalanleger eher als uninteressant. Denn nachdem die Anleger im Boom, welcher der deutschen Einheit folgte, viel Geld verloren haben, waren sie allenfalls wegen den steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten interessant. Das hat sich nach dem Ausbruch der Finanzkrise anno 2008 massiv geändert, sodass Immobilien gefragt sind wie noch nie. Toplagen wie München, Berlin oder Hamburg gelten deshalb bereits als überbewertet, die Preise stiegen teilweise schneller an als die Mieten. Dieser Preisanstieg betrifft vor allem Eigentumswohnungen, deren Wert rasant steigt. Die Preise für Häuser stagnieren hingegen eher, weisen aber ebenfalls einen Trend nach oben auf.

B- und C-Lagen rücken in den Fokus

Anleger entdecken deshalb verstärkt B- und C-Lagen als attraktive Standorte für Investitionen. Als B-Lagen werden mittelgroße Städte mit rund 100.000 Einwohnern bezeichnet, als C-Lage gelten Städte mit etwa 50.000 Einwohnern. Allerdings sind auch hier die Preise bereits merklich angestiegen, weshalb die Immobilie sorgfältig ausgewählt werden muss, wenn der Investor eine akzeptable Rendite erwirtschaften möchte. Nach wie vor werden vor allem Lagen im Osten Deutschlands unterschätzt, obwohl hier die Immobilienpreise wie etwa in Dresden oder Leipzig ebenfalls merklich angezogen haben.

Der Entscheidende Faktor: der Einkaufspreis

Um eine Prognose über die Renditeerwartungen abgeben zu können, muss die Preisentwicklung der Immobilien mit dem Mietindex verglichen werden. Liegt der Anstieg der Mietpreise auf einem höheren Niveau als der Anstieg der Immobilienpreise, gilt dies als gutes Indiz für die zu erwartende Rendite. Darüber hinaus ist natürlich auch die mögliche Wertsteigerung für die Investoren interessant. Diese wirkt sich umso stärker aus, je günstiger der Einkaufspreis einer Immobilie ist. Zum Schnäppchenpreis lassen sich Wohnungen und Häuser allerdings nur finden, wenn der Vorbesitzer aus einer wirtschaftlichen Notlage heraus verkaufen muss. Sofern der Kaufpreis weit unter dem marktüblichen Niveau liegt, könnten in absehbarer Zeit auch größere Investitionen, etwa für Sanierungen auf den neuen Besitzer zukommen. Dies ist auf jeden Fall mit zu berücksichtigen.

Zwickau - ein unterschätzter Standort?

Die sächsische Mittelstadt Zwickau hat wie viele vergleichbare Kommunen nach den negativen Erfahrungen vieler Anleger in den 1990er Jahren eher einen schlechten Ruf als Standort für die Kapitalanlage. Viele Mietshäuser kommen auf den Markt, die in den Jahren 1990-1999 angeschafft und umfangreich saniert wurden und heute nur noch 1/3 dessen kosten, was damals investiert wurde. Vielen haben sich – nicht nur in Zwickau, Leipzig, Dresden, Chemnitz, Erfurt hier die Finger verbrannt und haben von blühenden Landschaften und Preisentwicklungen geträumt. Aber das Gegenteil ist vielfach eingetreten. Erfurt, Dresden und Leipzig haben sich mittlerweile wieder von ihren tiefen Niveaus erholt, Zwickau ist aber noch auf einem niedrigen Niveau und daher bieten sich hier momentan, mit ein wenig Glück und Ausdauer bei der Suche die ein oder andere gute Kaufgelegenheit.

Momentan liegen die Mieten in Zwickau im Schnitt bei 4.60€/qm. Eine Mietrendite von um die 4 bis 8 Prozent ist möglich. Damit liegt Zwickau immerhin im bundesweiten Vergleich ziemlich weit oben. Aber Sie wissen auch: je schlechter der Standort (die Lage), desto höher die Mietrendite. Von daher darf man sich hier nicht von einer hohen Rendite blenden lassen, denn man geht auch ein höheres Risiko ein. Insgesamt ist die Bilanz für Kapitalanleger etwas durchwachsen, wobei die positiven Effekte allerdings leicht überwiegen.

Die Lage Zwickaus - positiv oder negativ?

Nachdem während der sozialistischen Herrschaft in Zwickau ein Zentrum zur Uranaufbereitung angesiedelt war, gilt die wirtschaftliche Lage trotz einer Arbeitslosigkeit von weniger als zehn Prozent (Stand Juli 2014: 8,0%) als eher schwierig. Deshalb gibt es seit 2008 ein Förderprogramm der Kommune mit Zuwendungen für jeden neu geschaffenen Arbeitsplatz. Mittlerweile haben sich rund um den VW-Standort vor allem Autozulieferer angesiedelt.

Dennoch ist die Bevölkerungsentwicklung rückläufig, weil Arbeitnehmer, die etwa im nahen Leipzig oder in Dresden einen Arbeitsplatz haben, lieber umziehen als zu pendeln. Das führt zu einem relativ hohen Leerstand an Mietwohnungen und einem entsprechend niedrigen Niveau der Mieten. Für langfristig orientierte Anleger kann das jedoch einen günstigen Zeitpunkt zum Immobilienkauf bedeuten, weil sich die Preise insgesamt noch auf einem relativ niedrigen Niveau bewegen.

Auch die relativ gut ausgebaute Hochschullandschaft dürfte sich langfristig positiv auswirken. Denn für Studenten, die ein Studium beginnen wollen, sind neben dem Angebot der Hochschulen vor allem die Lebenshaltungskosten ein wichtiges Kriterium für die Wahl des Studienortes.

Die geographische Lage am Tor zum Westerzgebirge führt dazu, dass Zwickau hochwassergefährdet ist. Das wiederum bedeutet für Immobilienbesitzer im Katastrophenfall wirtschaftliche Einbußen. Allerdings ist die Kommune sehr engagiert und investiert zig Millionen, um den Hochwasserschutz deutlich zu verbessern.

Hier eine kurze Übersicht was für und gegen Zwickau sprechen kann:

Negativ:

Die Bevölkerungsentwicklung ist negativ, wenn auch vielleicht nicht mehr so rasant, wie in den letzten 10 Jahren.
Ein hoher Leerstand an Wohnungen drückt das Mietniveau, Neuvermietungen sind somit nicht sofort möglich. Vorsichtige Investoren rechnen einen Leerstand mit 20%-30% ein. Rechnet sich das Objekt dann noch?
Hochwassergefährdete Lagen

Positiv:

Das niedrige Mietniveau (4,60€/qm im Schnitt) bietet ein höheres Potential für mögliche Renditesteigerungen.
Ein hoher Leerstand bietet einen günstigen Kaufzeitpunkt. Je nach Lage wäre das 6-10 fache der JNKM dem Risiko angemessen. Alles darüber müsste dann Neubaucharakter haben, oder der Verkäufer träumt von Münchner oder Berliner Verhältnissen mit einer JNKM vom 20-fachen und darüber. Selbst das 15-fache ist für Zwickau als C-Standort noch zu viel.
Das Produktionswerk von VW und die Ansiedlung von Zulieferfirmen bietet Arbeitsplätze
Zwickau als kleinerer Hochschulstandort bietet Studenten auf jeden Fall günstigen Wohnraum
Der Hochwasserschutz wird mit Hochdruck vorangetrieben, so dass die Gefahren der Jahrhunderthochwasser von 2002 und 2013 deutlich reduziert werden.

Fazit:

Vor allem langfristig orientierte Anleger dürften mit einem Investment in Zwickau gute Renditen erwarten können – sofern die Immobilie nicht zu teuer eingekauft wurde und die Lage stimmt.

Juli 2014

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