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Ratgeber: Wann Sie Ihre Wohnung untervermieten dürfen

Die Untervermietung von Wohnraum ist grundsätzlich eine reizvolle Sache. Viele Mieter wünschen sich ein solides, passives Nebeneinkommen und wären dafür bereit, etwas von ihrem Wohnraum abzugeben. Rein rechtlich gesehen ist die Untervermietung von Wohnraum allerdings eine schwierige Sache. Nicht selten endeten derart gelagerte Fälle in der Vergangenheit vor Gericht. Kein Wunder: Vermieter sehen es in der Regel gar nicht gerne, wenn der Mieter eigenmächtig tätig wird und Personen ins Haus bzw. in die Wohnung holt, von denen er nichts weiß. Die Frage ist also: Was darf der Mieter bzgl. der Untervermietung seines Wohnraums, und was darf er nicht?

Grundsätzlich gilt: Wer seine Wohnung bzw. Teile davon untervermieten möchte, der muss zuvor seinen Vermieter um eine entsprechende Erlaubnis fragen. Allerdings gilt in diesem Fall auch: Der Vermieter darf sein Einverständnis nur dann ablehnen, wenn der Mieter kein berechtigtes Interesse an der Untervermietung seines Wohnraums hat. Doch was versteht man in diesem Zusammenhang unter einem „berechtigten Interesse“?

Das Ganze lässt sich am besten an einem Beispiel erklären. Ein Mieter gerät während des bestehenden Mietverhältnisses in finanzielle Bedrängnis und möchte daher eine Wohngemeinschaft gründen, um seine Mietkosten entsprechend zu reduzieren. Er teilt seinen Wohnraum mit einem neuen Mitbewohner, so dass die Miete fortan für jeden Wohnungsbewohner nur noch die Hälfte der gesamten Mietkosten beträgt. In diesem Fall hat der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme eines Mitbewohners, denn nur dadurch ist es ihm möglich, die Kosten zu tragen und somit das Mietverhältnis weiter aufrechtzuerhalten.

Der Vermieter könnte in diesem Fall nur dann sein Veto einlegen, wenn die Umwandlung des Wohnraums in eine Wohngemeinschaft für ihn unzumutbar wäre, zum Beispiel durch eine Überbelegung. Geht man jedoch in unserem Beispiel davon aus, dass es sich hierbei um eine Zwei-Zimmer-Wohnung mit beispielsweise 70 Quadratmetern Wohnfläche handelt, ist diese mit zwei Personen sicherlich nicht überbelegt. Der Vermieter müsste in dem hier vorliegenden Fall also sein Verständnis für eine Untervermietung geben.

Etwas anders sieht die Lage allerdings aus, wenn der Mieter seine Wohnung vollständig einem neuen Untermieter überlassen möchte. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn Personen sich länger im Ausland befinden und in diesem Zeitraum ihre Wohnung in Deutschland trotzdem behalten möchten. Die Mietkosten werden dann durch die befristete Untervermietung der kompletten Wohnung kompensiert. Hierbei hat allerdings der Eigentümer des Wohnraums ein Vetorecht. Es liegt also an ihm, ob er den vorübergehenden, neuen Mieter akzeptiert oder nicht.

Achtung: Eine fristlose Kündigung kann von Seiten des Vermieters erfolgen, wenn der Mieter ihn nicht über eine Untervermietung der Wohnung unterrichtet hat und die Sache nach einiger Zeit auffliegt. In diesem Fall standen die Gerichte bislang immer auf Seiten der Vermieter. Eine Unterrichtung des Vermieters vor Beginn der Untervermietung ist also unbedingt notwendig.

Februar 2016

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