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Kautionsverrechnung: Darf der Mieter das?

Die Kaution hat im Mietrecht den Sinn, dem Vermieter mehr Sicherheit zu verschaffen. Zieht der Mieter aus und hinterlässt Schäden am bzw. im Mietobjekt, die er nicht ordnungsgemäß beseitigt, kann der Vermieter die Kaution für deren Beseitigung nutzen. Allerdings sind hier viele Vorgaben und Regeln zu beachten.

Eine diese Regeln besagt, dass die Kaution kein Ersatz für die Mietzahlungen darstellen darf.

Fehlende Mieten dürfen nicht einfach mit einer vorhandenen Kaution verrechnet werden.

Dazu ein konkretes Beispiel: Der Mieter kündigt den Mietvertrag für seine Wohnung, es sind aber noch die letzten zwei Monatsmieten offen. Dieses Geld möchte er einsparen, da auch der neue Vermieter wiederum eine Kaution verlangt, die möglichst sofort aufgebracht werden muss. Nun wäre es naheliegend, die beiden fehlenden Monatsmieten der alten Wohnung als Kaution für den neuen Vermieter zu verwenden, und dem alten Vermieter mitzuteilen, dass er die fehlenden Mieten mit der bei ihm hinterlegten Kaution verrechnen soll.

Einige derart gelagerte Fälle wurden in den letzten Jahren von diversen Gerichten verhandelt (OLG Frankfurt, Urteil vom 03.03.2004 - 2 W 10/04, oder Urteil vom LG Berlin, vom 13.02.2012 - 12 T 1/12). Stets waren die Richter der Ansicht, dass es sich hier um eine unerlaubte Aufrechnung handelt. Laut geltendem Mietrecht in Deutschland hat ein Mieter nicht das Recht, die laufende Miete sowie andere Forderungen mit der Kaution aufzurechnen - zumindest dann nicht, wenn der Vermieter diesem Vorgang nicht explizit zustimmt. Daran ändert sich übrigens auch dann nichts, wenn das Mietverhältnis bereits beendet wurde.

Konkret bedeutet das also: Das sogenannte Aufrechnungsrecht - also das Recht, Mietzahlungen mit Kautionsbeträgen zu verrechnen - steht ausschließlich dem Vermieter zu. Doch auch hier gibt es wiederum feste Regelungen. So hat der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses laut Mietgesetz maximal sechs Monate Zeit, um zu prüfen, ob aus dem Mietverhältnis noch Ansprüche bestehen. Bei diesen Ansprüchen kann sich beispielsweise um Schadensersatzforderungen aufgrund nicht oder nicht ordnungsgemäß durchgeführter Schönheitsreparaturen handeln. Auch laufende Betriebskosten und Ähnliches gehören zum Schadenersatz. Diese Beträge darf der Vermieter mit der bei ihm hinterlegten Mietkaution aufrechnen. Restbeträge, sofern sie denn übrig bleiben, müssen selbstverständlich an den Mieter zurückgezahlt werden.

Verrechnet der Mieter eigenständig Mietbeträge mit der Kaution, so kommt er nach dem Mietrecht in Zahlungsverzug. Es entsteht also derselbe Sachverhalt, als hätte er seine Miete gar nicht erst bezahlt. Somit kann der Vermieter in einem solchen Fall sämtliche ihm zur Verfügung stehenden Mittel ausschöpfen, z. B. das Einschalten eines Rechtsanwalts oder eine Klage bzw. Räumungsklage. Die entsprechenden Kosten wird der Mieter tragen müssen, sofern der Vermieter vor Gericht Recht bekommt.

Daher unser Tipp für Mieter: Nehmen Sie keine eigenständigen Verrechnungen von Mieten und Kautionsbeträgen vor. Zahlen Sie Ihre Miete wie gewohnt und behandeln Sie die Kaution als eigenständige Geldleistung, die mit den Mietzahlungen nichts zu tun hat.

Sofern Sie die Kaution für ein neues Mietobjekt aufbringen müssen und den alten Kautionsbetrag noch nicht zurückerhalten haben, könnte die Inanspruchnahme einer Kautionsversicherung sinnvoll sein. Hierbei müssen Sie den Kautionsbetrag nicht selbst zahlen, sondern erhalten darüber eine Bürgschaft eines spezialisierten Dienstleisters. Zwar sind Vermieter nicht dazu verpflichtet, eine solche Bürgschaft statt der bislang üblichen Kautionszahlung anzunehmen, die meist Vermieter sind jedoch dazu problemlos bereit. Auch Hausbanken stellen teilweise Kautionsbürgschaften aus.

März 2016

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