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Zehnmonatsbilanz: Was bringt die Mietpreisbremse?

Am 1. Juni vergangenen Jahres ist das drei Monate zuvor beschlossene „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten“ in Kraft getreten – im Volksmund auch „Mietpreisbremse“ genannt. Das Gesetz besagt, dass die Miete bei einer Wiedervermietung nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Als Bemessungsgrundlage der ortsüblichen Miete wird hierbei der qualifizierte Mietspiegel herangezogen.

Doch kann die Mietpreisbremse wirklich das halten, was sich ihre Entwickler versprachen? Oder stellt sie lediglich ein Stück Bürokratie ohne echte Wirkung dar? Wir haben die Entwicklung verfolgt.

Das Fazit ist ernüchternd: Fachleute winken ab. Das Gesetz gehe an den Realitäten des Immobilienmarktes vorbei, so die einhellige Meinung. Und tatsächlich: Außer einer Menge Bürokratie bringt die Mietpreisbremse so gut wie nichts, zudem sorgen die diversen Ausnahmeregelungen dafür, dass das Ganze ein zahnloser Tiger bleibt.

Schauen wir uns die Hauptkritikpunkte doch einmal etwas näher an:

Ursprünglich sollte die Mietpreisbremse in erster Linie dafür sorgen, dass insbesondere bezahlbarer Wohnraum in größeren Mengen zur Verfügung steht. Laut Meinung von Experten kann dies aber nur dann funktionieren, wenn insgesamt ein größeres Angebot an Mietobjekten zur Verfügung steht. Das ist jedoch nicht der Fall. So sorgt die gesetzlich gedeckelte Miete dafür, dass das Angebot nicht größer, sondern eher geringer wird. Besonders schlimm ist zudem: Durch den Umstand, dass sich Vermieter grundsätzlich eher für den solventeren Mietinteressenten entscheiden, werden weniger finanzkräftige Menschen zukünftig zu Mietern zweiter Klasse.

Beispiel München: Die bislang so oft gelobte „Münchener Mischung“ – das Zusammenleben vieler Bevölkerungs- und Einkommensschichten in einem Stadtviertel – könnte nach Meinung von Experten durch die Mietpreisbremse regelrecht ausgehebelt werden. Erste Anzeichen dafür können schon heute beobachtet werden, insbesondere das Abwandern weniger solventer Bevölkerungsgruppen von den Städten aufs Land. Dafür zieht es die Wohlhabenden in die Städte. Sie sind die Einzigen, die sich die horrenden Mieten in Städten wie München, Hamburg oder Düsseldorf noch leisten können.

Weitere Probleme bringen die bereits angesprochenen Ausnahmeregelungen mit sich. Auch dazu ein Beispiel: Modernisiert ein Immobilienbesitzer sein Objekt umfassend und vermietet es danach erstmals wieder neu, so entfällt die Mietpreisbremse. Einzige Voraussetzung: Der Aufwand zur Modernisierung muss mindestens ein Drittel der Kosten des Neubaus der Immobilie ausmachen. Ist dieser Umstand gegeben, kann der Vermieter bis zu elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Kaltmiete aufschlagen. Das Ganze gilt pro Jahr. Der Effekt dieser Ausnahme: Viele solvente Vermieter investieren in eine teure Sanierung und holen sich die diesbezüglichen Kosten über die Miete von zahlungskräftigen Mietern zurück.

Ob sich die beschriebenen Probleme noch verstärken oder sich mit der Zeit verringern, muss abgewartet werden.

April 2016

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