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Eine clevere Alternative zur Altersvorsorge: die Umkehrhypothek

Immobilienbesitzer können durch die sogenannte Umkehrhypothek - diese ist auch als Leibrente oder Renten-Hypothek bekannt - im Alter eine zusätzliche Finanzspritze bekommen. Die betreffende Immobilie bleibt dann aber nicht im Besitz der Familie, sondern wird von den Geldgebern weiter verwertet.

Was ist eine Umkehrhypothek?

Die Umkehrhypothek funktioniert im Grunde nach dem selben Prinzip wie ein Immobilienverzehrkredit, eine Leibrente, Renten-Hypothek oder Zustifterrente. Denn der Kreditbetrag wird monatlich ausgezahlt. Die Umkehrhypothek bietet jedoch den Vorteil, dass der Eigentümer der Immobilie lebenslang dort wohnen kann. Der Geldgeber übernimmt das Haus oder die Wohnung nämlich erst, sobald der Eigentümer verstorben oder ins Altersheim umgezogen ist.

So funktioniert eine Umkehrhypothek

Bei einer klassischen Umkehrhypothek bekommt der Immobilienbesitzer entweder von einer Versicherung oder einer Bank ein Darlehen. Dieses kann sowohl in monatlichen Raten als auch als Einmalbetrag ausgezahlt werden. Im Gegenzug wird eine Grundschuld auf das Haus oder die Wohnung zu Gunsten des Geldgebers eingetragen. Anders als bei einem konventionellen Baukredit muss der Kreditnehmer weder Tilgung noch Zinsen bezahlen - diese Faktoren werden allerdings eingerechnet.

Der Begriff Umkehrhypothek leitet sich daraus ab, dass durch die Zinslast die Schuld insgesamt steigt, wie Brigitte Mayer, eine Vertreterin der Verbraucherzentrale Hessen, erläutert. Üblicherweise wird hier der Kredit erst abgelöst, sobald der Eigentümer verstirbt - meist verkauft der Geldgeber die Immobilie. Durch den Verkauf wird einerseits das Darlehen getilgt und andererseits ein Gewinn erwirtschaftet.

Die Darlehen sind niedriger als der tatsächliche Wert

Weil in den meisten Fällen ein Auszahlungsplan vereinbart wird, können sich die Eigentümer über regelmäßige Zahlungseingänge auf dem Konto freuen. Zahlungskonditionen, Zins und Laufzeit werden im Vorfeld geklärt. Wie hoch der Betrag ist, der vom Geldgeber ausgezahlt wird, ist in erster Linie abhängig vom Wert der Immobilie und dem Alter des Eigentümers. "Die Bank darf aus ihrer Sicht nur eine Immobilie nehmen, die sich hinterher gut verkaufen lässt", so Brigitte Mayer. Deshalb kommen für eine Umkehrhypothek auch Immobilien in Ballungsgebieten und Toplagen eher infrage als Immobilien auf dem Land. Zusätzlich sollte die Immobilie außerdem schuldenfrei sein.

In den meisten Fällen ist der Darlehensbetrag niedriger als der tatsächliche Wert des Objektes. Das liegt daran, dass die Kreditgeber auch gewisse Risiken tragen. Etwa dann, wenn sie die Lebenserwartung oder den Wert der Immobilie in ein oder zwei Jahrzehnten einschätzen müssen. Weil dies einem Blick in die Glaskugel gleicht, setzen die Anbieter von Umkehrhypotheken üblicherweise einen hohen Sicherheitsabschlag an. Deshalb beläuft sich die monatliche Zusatzrente vielfach nur auf einen Betrag im unteren dreistelligen Bereich. Die bessere Alternative besteht für Mayer deshalb darin, die Immobilie über einen Makler zu verkaufen.

Wer hat die Umkehrhypothek erfunden?

Ursprünglich stammt die Idee der Umkehrhypothek aus dem angelsächsischen Raum. Dort ist die sogenannte "Reserve Mortgage" ein Teil der Altersvorsorge. Entsprechende Angebote sind in den USA sogar noch attraktiver als in Deutschland, weil dort durch den Staat das Risiko für die Kreditgeber abgemildert wird. "Die Sicherheitsabschläge sind hierzulande relativ hoch im Vergleich zu den USA - somit kommt hier weniger dabei raus", erläutert der Sprecher des Direktversicherers Hannoversche, Stefan Lutter.

Ist die Leibrente eine Option?

Die sogenannte Zustifterrrente oder Leibrente stellt eine Alternative zur Umkehrimmobilie ab. Angeboten wird diese beispielsweise von der kirchlichen Stiftung Liebenau aus dem baden-württembergischen Meckenbeuren. Sobald der Vertrag abgeschlossen wird, wird die Stiftung Eigentümer der Immobilie. Die vorherigen Besitzer erhalten im Gegenzug das lebenslange Wohnrecht sowie eine Leibrente. Sie müssen allerdings mindestens 65 Jahre alt sein und die Immobilie muss sich in bester Lage befinden, einen Wert von mindestens 200.000 Euro haben und darf maximal mit 30 Prozent des Wertes belastet sein. Ähnliche Angebote gibt es auch bei den Caritasverbänden in Krefeld und Stuttgart. In diesem Fall wird die Immobilie an den künftigen Eigentümer verkauft, der den Kaufpreis in monatlichen Raten bezahlt. Allerdings werden sowohl Leibrente als auch Umkehrhypothek in Deutschland nur relativ selten in Anspruch genommen.

September 2016

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