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Müssen Sanierungsarbeiten im Voraus bezahlt werden?

Die Sanierung eines Hauses kann für die Eigentümer von Wohnungen zu einer teuren Angelegenheit werden. Natürlich möchten viele deshalb die Kontrolle darüber haben, wie die Bauarbeiten ausgeführt werden. Doch das ist nicht in jedem Fall möglich.

Ein Fallbeispiel zu den Sanierungsarbeiten

Eine Eigentümerin beklagt sich darüber, dass sie jahrelang im Voraus für Renovierungen bezahlt habe. Doch die Arbeiten sind nach wie vor nicht fertiggestellt, abgesehen davon, dass in der Vergangenheit viel Pfusch gemacht worden sei. Sie hat sich daraufhin mit der Hausverwaltung in Verbindung gesetzt und sich verbeten, diese Kosten künftig zwei Monate lang im Voraus vom Konto abzubuchen, wie es bislang gehandhabt wurde. Sie wollte stattdessen erst nach Abschluss der Arbeit bezahlen. Dies wurde von der Hausverwaltung jedoch abgelehnt.

Der Chef des Bund der Berliner Haus- und Grundbesitzervereine sagt dazu: Er gehe davon aus, dass es sich in diesem Fall um eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) handle. Werden große Sanierungsarbeiten durchgeführt, müsse darüber in der WEG-Versammlung ein Beschluss gefasst werden. Das gelte zumindest, sofern keine Gefahr in Verzug ist. Dann müssten die Mängel nämlich auch ohne die vorherige Befragung der Eigentümergemeinschaft beseitigt werden.

Sanierungsarbeiten: die Entscheidung liegt bei der Eigentümergemeinschaft

Im Beschluss der Eigentümergemeinschaft muss festgehalten sein, in welcher Form die Sanierungsarbeiten durchgeführt werden soll und welche Firma diese übernehmen soll. Darüber hinaus müssen die Eigentümer auch gemeinsam darüber entscheiden, wie die Finanzierung der Maßnahme erfolgen soll. Hier stehen zwei Möglichkeiten zur Auswahl: Entweder wird eine Sonderumlage für die Eigentümer erhoben, oder – sofern genügend Geld angesammelt ist – die Arbeiten werden aus der Instandhaltungsrückstellung bezahlt. Für welche Variante sich die Eigentümer entscheiden, bleibt ihnen überlassen.

In diesem Zusammenhang ist auch der Verteilerschlüssel wichtig. Es muss also auch festgehalten werden, wie hoch der Anteil der jeweiligen Wohnungseigentümer ist. Zwar ist es richtig, dass Bauarbeiten üblicherweise erst bezahlt werden, wenn sie abgeschlossen und abgenommen sind. Es kann aber auch eine gestaffelte oder komplette Vorkasse vereinbart werden. Das ist dann der Fall, wenn die beauftragte Firma Materialien kaufen muss, um den Auftrag abzuwickeln. Jedoch müssen die Wohnungseigentümer von der Hausverwaltung darüber informiert werden. Die WEG kann dann einen Beschluss fassen, in dem festgelegt ist, wann die Eigentümer ihren Anteil an den Kosten bezahlen müssen.

Wird ein Bauvertrag abgeschlossen, ist es allerdings empfehlenswert, zu Gunsten des Auftraggebers einen sogenannten Sicherheitseinbehalt zu vereinbaren. Dann hat der Auftraggeber nämlich die Möglichkeit, eine andere Firma zu suchen, sofern der ursprüngliche Auftragnehmer eventuelle Mängel nicht beseitigt, und den neuen Auftragnehmer aus diesem Finanzpuffer zu bezahlen.

Februar 2017

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