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Zutritt zur Wohnung gewähren: Wann müssen Mieter mit dem Vermieter zusammenarbeiten?

Für Eigentümer, die eine Immobilie verkaufen wollen, können sich Mieter bisweilen als wahrer Alptraum entpuppen. Beispielsweise, wenn sie Interessenten, Gutachter oder Handwerker schon aus Prinzip nicht in die Wohnung lassen oder überall herum erzählen, dass es in der Wohnung schimmelt.

Derartige Fälle kommen öfter vor, als so mancher denken möchte. Beispielsweise wenn sich der Mieter nicht mit einem Verkauf anfreunden kann, weil er durch die Pläne des neuen Eigentümers Nachteile für sich befürchtet oder Angst vor einer Mieterhöhung hat, wenn eine Eigentümergemeinschaft den Einbau von Balkonen beschließt und keine Handwerker in seine Wohnung lassen möchte. In derartigen Fällen kommt es mit schöner Regelmäßigkeit zum Streit zwischen Vermieter und Mieter. Die Streitfrage lautet dann, inwieweit die Mieter mit dem Vermieter zusammenarbeiten müssen.

Das Grundproblem besteht darin, dass die Mieter in ihrer Wohnung das Hausrecht ausüben, weil die Wohnung in Deutschland laut Artikel 13 des Grundgesetzes unverletzlich ist. Das bedeutet: Ein Mieter kann selbst entscheiden, wem er Zutritt zu seiner Wohnung gestattet und wem nicht. Das geht so weit, dass nicht einmal der Vermieter Zutritt zu seinem Eigentum hat, wenn ihm der Mieter das verwehrt. Allerdings gibt es sehr wohl Situationen, in welchen die Mieter mit dem Vermieter zusammenarbeiten müssen.

Sind Fotos für den Verkauf erlaubt?

Erfolgreiche Immobilienhändler wissen, dass sich eine Immobilie sehr viel besser verkaufen lässt, wenn sie ein bebildertes Exposé vorlegen können. Bei einer leeren Immobilie stellt das kein Problem dar, anders sieht es jedoch bei vermieteten Immobilien aus. Wenn der Mieter etwas dagegen hat, dass Fotos von der Wohnung gemacht werden, müssen dem Eigentümer notfalls Fotos vom Grundriss der Immobilie reichen.

Müssen Interessenten Zutritt zur Wohnung bekommen?

Will der Vermieter eine Immobilie verkaufen, hat er auch ein berechtigtes Interesse dazu, diese zu betreten. Mieter müssen aber nicht nur ihren Vermieter, sondern auch Kaufinteressenten oder Maklern den Zutritt zur Wohnung gestatten. Sollten sie ohne Begleitung des Eigentümers vor der Tür stehen, brauchen sie allerdings eine Vollmacht. Die Besichtigungstermine sind jedoch nicht gesetzlich geregelt, es gibt aber verschiedene Gerichtsurteile zu diesem Thema, gelegentlich sind auch im Mietvertrag Regelungen festgehalten. Die Belastung für den Mieter sollte sich durch die Besichtigungstermine aber in einem vertretbaren Rahmen halten, weshalb der Vermieter im Zweifelsfall Sammeltermine organisieren muss. Zudem muss eine rechtzeitige Ankündigung für die Termine erfolgen, sodass sie mit dem Mieter abgestimmt werden können. Auch hierfür gilt keine verbindliche Regel, der Berliner Mieterverein hält aber eine Vorlauffrist von drei Tagen für ausreichend.

Was dürfen die Mieter beim Termin sagen?

Nicht selten hören die potenziellen Käufer Sätze wie: „Die Wohnung ist schlecht isoliert, es gab schon mal Schimmel, die Fenster sind undicht und als Mitglieder im Mieterverein werden wir uns auf jeden Fall gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren.“ Geben die Mieter – auch ungefragt – derartige Auskünfte, ist das Recht auf ihrer Seite – zumindest sofern sie bei der Wahrheit bleiben und die Immobilie nicht schlechter reden, als sie in Wirklichkeit ist. Auf Mängel darf der Mieter aber durchaus hinweisen, erst Recht, wenn der Interessent danach fragt. Wie das Amtsgericht Saarbrücken in einem Urteil (Aktenzeichen 3 C 498/15) bestätigt hat, darf er auch ankündigen, dass es Schwierigkeiten geben wird, wenn der neue Eigentümer selbst in die Wohnung einziehen möchte.

Inwieweit muss ein Mieter Modernisierungen unterstützen?

Will sich der Mieter gegen Modernisierungsmaßnahmen wie den Einbau neuer Fenster oder eine Badsanierung sträuben, geschweige denn, mehr Miete wegen der Modernisierungsarbeiten zahlen, darf er die Handwerker nicht vor der Tür stehen lassen. Denn sowohl im Fall einer Modernisierung als auch bei Erhaltungsmaßnahmen haben die Mieter eine sogenannte Duldungspflicht, sie müssen also mit dem Vermieter zusammenarbeiten. Diese greift allerdings nur, wenn der Vermieter die Arbeiten mindestens drei Monate zuvor angekündigt und erklärt hat, was den Mieter konkret erwartet und wie sich die Maßnahme auf die Miete auswirkt. Lediglich, wenn das nicht geschehen ist, darf der Mieter die Maßnahmen verweigern. In der Zwischenzeit können die Mieter der Modernisierung außerdem widersprechen und sich gegebenenfalls auf die sogenannten Härtefallregelungen berufen, sofern ihnen Bauarbeiten oder Mieterhöhung als nicht zumutbar erscheinen. In aller Regel wird dies dann vor Gericht verhandelt. Eine mögliche Lösung bei einem Balkon könnte dann so aussehen, dass zwar ein Balkongerüst an der Wohnung vorbei geführt wird, jedoch kein Zugang zur Wohnung besteht.

Wie oft dürfen die Handwerker kommen?

Auch wenn es vor allem für berufstätige Mieter mehr als unangenehm ist, wenn ständig Handwerker vor der Tür stehen, müssen die Räume zu den vereinbarten Terminen zugänglich sein. Schließlich muss der Vermieter dafür sorgen, dass die Räumlichkeiten auch wirklich im vertragsgemäßen Zustand sind. Allerdings kann der Mieter bei Arbeiten von überschaubarer Dauer auf einem Zeitfenster beharren. Der Vermieter ist aber gemäß eines Urteils des Bundesgerichtshofes (Aktenzeichen VI ZR 98/75) nicht dazu verpflichtet, den Verdienstausfall zu ersetzen. Möglicherweise muss jedoch der Mieter zahlen, wenn die Handwerker keinen Zutritt zur Wohnung erhalten und deshalb wieder gehen müssen.

März 2017

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