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Was gilt als bauliche Veränderung?

Für viele Mieter gibt es oft genug gute Gründe, in der Wohnung selbst Reparaturen durchzuführen, sei es nun ein verbrauchter Bodenbelag oder ein zu altmodisches Badezimmer. Allerdings sollten die Mieter dabei vorsichtig sein und im Zweifelsfall das Einverständnis des Vermieters einholen. Denn der Mieter darf nicht jede Baumaßnahme ausführen.

Wenn beispielsweise ein Zimmer zu groß oder der Kleiderschrank zu sperrig ist, kommen Mieter unter Umständen auf eine scheinbar einfache Idee: Räumlichkeiten lassen sich nämlich mit einer Trockenbauwand denkbar einfach unterteilen. So lässt sich beispielsweise ein Schlafzimmer um ein separates Ankleidezimmer erweitern, sodass der Schrank nicht mehr auffällt.

Baumaßnahmen wie diese sind zwar nicht gerade alltäglich, jedoch werden Wohnungen von Mietern mit schöner Regelmäßigkeit verändert und verschönert. Unter Umständen kann das aber Probleme mit sich bringen. So erläutert Gerold Happ, ein Vertreter des Eigentümerverbandes Haus & Grund Deutschland: „Immer, wenn Sie in die Bausubstanz eingreifen, ist das eine bauliche Veränderung.“ Und für die Mieter ist es nicht unbedingt ersichtlich, wann sie die Grenze überschreiten. So ist der Einbau einer Trockenbauwand für jeden leicht als baulicher Eingriff ersichtlich, andere Maßnahmen lassen sich hingegen nicht so einfach erkennen.

Denn theoretisch gilt schon das Anbringen eines Dübels oder das Einschlagen eines Nagels als Eingriff in die bauliche Substanz der Immobilie, was in der Praxis aber zulässig ist. „Denn das gehört zum normalen Wohngebrauch dazu“, so Happ. Schwieriger ist die Situation, wenn es um einen Teppichboden geht. Sofern dieser nur ausgelegt wird, stellt das meist kein Problem dar. „Wenn Sie den Teppich aber fest verkleben, kann das als bauliche Veränderung gelten“, erklärt Greold Happ. Und weiter: „Denn dann können Sie ihn nicht ohne weiteres spurlos entfernen.“

Wer muss für die bauliche Veränderung zahlen?

Wollen Mieter größere Baumaßnahmen durchführen, so benötigen sie grundsätzlich das Einverständnis des Vermieters. Ein Anspruch besteht in den meisten Fällen aber nicht. Die Zustimmung des Vermieters muss der Mieter übrigens auch einholen, wenn er sich vor Einbrechern schützen will und deshalb die Tür der Wohnung mit einem stabilen Riegel-Schloss und einem Spion ausstatten möchte. Sofern der Vermieter sein Einverständnis verweigert, darf der Mieter auch nichts einbauen. „Der Vermieter ist absolut frei in seiner Entscheidung“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Ob eine Maßnahme sinnvoll ist oder nicht spielt dabei keine Rolle.

Ärger im Nachhinein kann es aber selbst dann geben, wenn der Vermieter zustimmt. Ein entsprechender Fall wurde vor dem Landgericht Kleve (Aktenzeichen 6 S 149/12) verhandelt. Hier hatten die Mieter die Decke zwischen Kinderzimmer und Dachboden durchbrochen – mit Einverständnis des Vermieters. Der Grund: Sie wollten ihren Wohnraum erweitern. Nachdem das Mietverhältnis beendet war, stritten die beiden Parteien schließlich darum, wer die Verantwortung für den Rückbau übernehmen muss. Nach der Entscheidung des Gerichts müssen die entsprechenden Kosten vom früheren Mieter übernommen werden. Denn dass der Vermieter seine Zustimmung für den Durchbruch gegeben hat, bedeute nicht, dass er auch den Rückbau übernehmen muss.

Will der Mieter eine bauliche Veränderung durchführen, müssen vorab also klare Absprachen getroffen werden. Folgende Fragen sollten bereits im Vorfeld geklärt werden: Was genau wird eingebaut? Was soll damit nach dem Ende des Mietverhältnisses geschehen? Wer muss im Zweifelsfall die Kosten für den Rückbau übernehmen? Der Tipp von Gerold Happ lautet dazu: Alles sollte schriftlich festgehalten werden. Denkbar ist etwa auch, dass der Mieter eine Kaution hinterlegen muss, aus der die eventuellen Kosten für den Rückbau oder für Schäden beglichen werden.

Die Investition sollte abgewohnt werden

„Sie sollten auf jeden Fall auch darauf achten, dass sie Ihre Investition abwohnen können“, sagt Ropertz dazu. Schließlich soll sich die getätigte Investition für den Mieter ja auch lohnen. Mieter, die etwa die alten Fliesen im Bad gegen neue austauschen, sollten nicht ein Jahr später schon wieder ausziehen. Wird nämlich keine finanzielle Beteiligung des Vermieters im Vorfeld vereinbart, können die Mieter meist auch nicht darauf hoffen, dass sie die Kosten zumindest teilweise erstattet bekommen.

Dass der Mieter die Fliesen, die er selbst angebracht hat, nach dem Auszug einfach wieder entfernt, ist nicht unbedingt erlaubt, wie das Amtsgericht Homburg (Aktenzeichen 23 C 58/12 (20)) entschied. Die Richter waren der Meinung, dass es sich bei einem Fliesenbelag nicht um eine Art von Einrichtung handelt, die der Mieter einfach mitnehmen dürfe. In diesem Fall hatte der Vermieter Schadenersatz gefordert, war damit aber ebenfalls vor Gericht gescheitert. Die Fliesen wurden beim Auszug zwar teilweise beschädigt. Weil nicht vereinbart war, dass der Fliesenbelag am Ende des Mietverhältnisses durch den Vermieter übernommen wird, müsse der Mieter auch nicht für die Beschädigungen aufkommen.

Wird der Vermieter hingegen selbst tätig, kann das für den Mieter möglicherweise teuer werden. Denn für Instandhaltungsarbeiten muss der Vermieter in der Regel selbst aufkommen, während die Lage bei Modernisierungsmaßnahmen anders aussieht: „Das sind alle baulichen Maßnahmen, die den Wohnwert der Mietsache erhöhen oder helfen, Energie zu sparen. Nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter elf Prozent der Kosten der Baumaßnahmen auf die Jahresmiete aufschlagen“, erläutert Ropertz die Rechtslage.

Und das kann für den Mieter unter Umständen teuer werden. Dazu gibt Ulrich Ropertz ein Rechenbeispiel: Sofern sich die anteiligen Modernisierungskosten für die Mietwohnung auf 20.000 Euro belaufen, ist eine Erhöhung der Miete jährlich um 2.200 Euro möglich, was einer Erhöhung der monatlichen Miete um 183,33 Euro bedeutet. „Das wären bei einer 70 Quadratmeter großen Wohnung 2,62 Euro Mieterhöhung pro Quadratmeter und Monat.“

März 2017

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