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Sozialwohnungen: auch hier können Investoren Geld verdienen

Weil günstige Wohnungen mittlerweile regelrecht zur Mangelware geworden sind, haben viele Kommunen bereits reagiert: Sie fordern, dass Projektentwickler in Neubaugebieten auch Sozialwohnungen errichten müssen. Private Investoren können von dieser Regelung sogar profitieren.

Das Unternehmen Sahle Wohnen, das seinen Sitz in Greven in Nordrhein-Westfalen hat, zählt nicht gerade zu den prominentesten Immobilienfirmen Deutschland. Doch es lohnt sich durchaus, einen zweiten Blick auf das Unternehmen zu werfen, das in Deutschland einen Bestand von circa 21.000 Wohnungen hat. Der Grund: Anders als die meisten privaten Immobilienfirmen macht Sahle Wohnen keinen Bogen um öffentlich geförderte Wohnungen, sondern hat sich sogar auf genau dieses Segment spezialisiert. Etwa zwei Drittel der Wohnungen sind Sozialwohnungen, welche mit der Förderung durch öffentliche Mittel errichtet wurden und für Mieter reserviert sind, die lediglich über ein mittleres oder ein geringes Einkommen verfügen.

Gegen den Trend

Diese Tatsache ist insofern bemerkenswert, als deutschlandweit seit Jahren die Zahl an Sozialwohnungen sinkt. So geht aus einer Antwort der Bundesregierung an die Linke hervor, deren Fraktion eine Große Anfrage zu diesem Thema gestellt hatte, dass die Zahl der mit- und belegungsgebundenen Wohnungen zwischen 1990 und 2016 um mehr als die Hälfte gesunken ist. Der Grund: das Fördersystem. Denn die Förderung ist nach einer gewissen Zeit zurückgezahlt – in der Regel dauert die Rückzahlung 20 bis 30 Jahre. Anschließend steht es den Eigentümern frei, die Wohnung zu marktüblichen Konditionen zu vermieten.

Seit einiger Zeit fordern einzelne Politiker deshalb, künftig wieder stärker in den sozialen Wohnungsbau zu investieren. Denn an mangelnden Finanzmitteln kann es nicht liegen, dass in diesem Bereich weniger investiert wird. Schließlich erhalten die Länder vom Bund alljährlich etwa eine Summe von rund 1,5 Milliarden Euro für die Förderung sozialen Wohnraums. Doch auch die Kommunen machen mittlerweile mehr Druck: So wird Projektentwicklern bei größeren Neubauvorhaben nicht selten die Auflage gemacht, dass in den Projekten neben frei finanzierten Wohnungen und Eigentumswohnungen auch zwischen 25 und 30 Prozent Sozialwohnungen errichtet werden müssen.

„Dass Investoren diese Verpflichtung übernehmen müssen, ist in Ordnung“, so der Geschäftsführer der Industria Wohnen, Klaus Niewöhner-Pape. Sein Unternehmen erwirbt und verwaltet Wohnanalgen für Investoren wie Pensionskassen oder Versicherungen. Er ist der Meinung, dass öffentlich geförderte Wohnungen für Anleger mit einem langfristigen Anlagehorizont durchaus von Interesse sein können. Denn: „Aus Investorensicht sind Mieten im geförderten Wohnungsbau nachhaltig gesichert.“ Hier sei nämlich das Vermietungsrisiko erheblich niedriger als im frei finanzierten Bereich. Dank der niedrigen Mieten sei ein Leerstandsrisiko nämlich nahezu nicht vorhanden.

Eine geringere Rendite für geringeres Risiko

Dr. Lübke & Kelber, ein Immobiliendienstleister führte eine Untersuchung durch, um zu ergründen, ob sich die Investition in Sozialwohnungen für Investoren tatsächlich rechnet. Etwa 75 Prozent aller befragten Investoren und Unternehmen hatten erklärt, dass sie grundsätzlich ein Interesse an Investitionen in öffentlich geförderte Mietwohnungen hätten, als attraktiv hatten allerdings nur 25 Prozent der Befragten dieses Marktsegment beurteilt. Als Hauptgrund für diese Einschätzung nannten sie die geringere Rendite. Wie die Untersuchung ergab, ist es tatsächlich deutschlandweit die geringere Rendite nicht ausreichend durch die staatliche Förderung ausgeglichen wird.

Allerdings gibt es dazu auch andere Meinungen. So sagt Sybille Jeschonek, die Pressesprecherin von Sahle Wohnen: „ Sicherlich wachsen im sozialen Wohnungsbau die Margen nicht in den Himmel. Bei sorgfältiger Planung und guter Betriebsführung erzielt er jedoch eine dauerhafte, stabile Gesamtrendite mit kalkulierbarem Risiko.“ Dies sieht auch der Investmentchef des Fondsmanagers BMO Real Estate Partners ähnlich. Für ihn stellt der soziale Wohnungsbau „langfristig eine für institutionelle Anleger durchaus sinnvolle Investitionsentscheidung“ dar.

Wenn Sozialwohnungen an kommunale Wohnungsbaugesellschaften verkauft werden

Die Situation wird für Investoren dadurch erschwert, dass es in jedem deutschen Bundesland unterschiedliche Förderprogramme für den sozialen Wohnungsbau gibt. Interessant sind diese vor allem dann, wenn es neben verbilligten Darlehen auch direkte Zuschüsse gibt, wie es in Hamburg der Fall ist. Dort kann nämlich durch die entsprechende Förderung eine Bruttorendite von etwa vier Prozent erzielt werden.

Viele Projektentwickler entscheiden sich allerdings dafür, die Sozialwohnungen lieber an eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft zu veräußern. Beispielsweise will die Immobiliengesellschaft Formart, die das Quartier Luisenpark in Berlin-Mitte errichtet, die Wohnungen nach der Fertigstellung an die Howoge, einer Berliner Wohnungsbaugesellschaft, verkaufen. Das ist aber auch im Sinne des Berliner Senats, der mit Hilfe der Wohnungsbaugesellschaften die Mietsteigerungen bremsen will.

Mai 2017

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