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Eine Immobilienblase in Deutschland: Darum ist das äußerst unwahrscheinlich

Immer wieder fragen sich Anleger, ob es in Deutschland angesichts steigender Immobilienpreise zu einem Crash auf dem Markt kommen könnte. Das halten Experten allerdings für äußerst unwahrscheinlich. Im Gegenteil könnte Deutschland sogar ein Vorbild für andere Länder darstellen.

Insgesamt ist der Immobilienmarkt in Deutschland weit weniger anfällig für Preisblasen und Krisen, als viele befürchten. Ein Grund dafür liegt darin, dass sich die Preise in den verschiedenen Regionen des Landes höchst unterschiedlich entwickeln. Der Preisboom ist also alles andere als flächendeckend. Weil für die Kreditvergabe außerdem neue Richtlinien gelten, erfolgt die Kreditvergabe bei Sparkassen und Banken aktuell noch strenger als in der Vergangenheit. Ökonomische Stabilität wird außerdem durch eine hohe Anzahl an Mieterhaushalten erreicht. All diese Faktoren sorgen laut der Studie „Wirtschaftsfaktor Immobilien 2017“, die von der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung sowie von den Immobilienverbänden DV, BID sowie Haus & Grund veröffentlicht wurde, dafür, dass sich keine Immobilienblase bilden kann.

Nur wenig Gewinn für Kleinvermieter

Die Autoren der Studie kommen zu dem Schluss, dass in Deutschland die Risiken zu gut verteilt sind und die Deutschen zu konservativ sind, als dass es zu einer gefährlichen Blase auf dem Immobilienmarkt kommen könnte. Denn anders als es in vielen Ländern Europas der Fall ist, gibt es in Deutschland sowohl kleine als auch große Vermietergesellschaften beziehungsweise Genossenschaften sowie Kreditnehmer und Geldgeber, die ein zu hohes Risiko scheuen. Mit diesem Mix hat Deutschland auf europäischer Ebene sogar Vorbildcharakter.

„Die vielschichtige Eigentümerstruktur im Wohnungsmarkt, das Nebeneinander von mehreren starken Städten mit attraktiven Gewerbeimmobilienmärkten oder auch die langfristigen Zinsen und die sicherheitsorientierte Finanzierungskultur machen den deutschen Immobilienmarkt zu einer Blaupause für die mögliche ökonomische Entwicklung in Europa“, so Michael Voigtländer, seines Zeichens Immobilienexperte beim Institut der deutschen Wirtschaft mit Sitz in Köln, der die Studie mit verfasst hat.

Genau dieser Meinung ist auch der Vizepräsident des Deutschen Verbandes für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung, Rolf Buch, der zudem Vorstandschef des Wohnungskonzerns Vonovia ist: „Viele andere europäische Länder wären dankbar, wenn sie eine solche Struktur hätten mit kommunalen Genossenschaften, großen privaten Wohnungsunternehmen, aber auch vielen privaten Vermietern.

Niedrige Zinsen sorgen für hohe Preise

Kaum denkbar sei es in Deutschland, dass es zu einer übertriebenen Kreditvergabe komme, wie es in den USA mit der anschließenden Subprime Krise zu Beginn des Jahrtausends in den USA der Fall war, ebenso wie ein spekulativer Wohnungsbau, der in Spanien anschließend einen Preisverfall zur Folge hatte. „Beides haben wir hier nicht“, sagt Voigtländer. Die Preise für Mieten und Wohneigentum würden in Ballungsgebieten zwar stark ansteigen, was jedoch eine Folge von tatsächlichen ökonomischen Ereignissen wie Zuwanderung und Wirtschaftswachstum sei. Hinzu kommt, dass die niedrigen Zinsen für höhere Preise sorgen. Jedoch könne der Markt durchaus einen Anstieg der Zinsen verkraften. „Wir gehen nicht davon aus, dass es eine scharfe Korrektur geben wird, weil wir nicht zur Spekulation neigen“, sagt der IW-Experte.

In Immobilien steckt noch wenig Geld

„Voraussetzung für eine Immobilienblase ist eine expansive Kreditvergabe, bei der die Leute in der Breite darauf spekulieren, dass die Mieten immer weiter steigen oder dass sie einen Dummen finden, der ihnen das Haus zu einem höheren Preis abkauft“, so so Tobias Just, Leiter der Regensburger IREBS Immobilienakademie. Dabei handle es sich um schädliche Formen der Spekulation. Doch: „Das haben wir hier aber nicht.“

Zwar sei das Wohnungskreditvolumen 2015 sprunghaft um 17,5 Prozent angestiegen, jedoch ging der Zuwachs im darauf folgenden Jahr auf 0,4 Prozent zurück. Zudem bringen die Kreditnehmer nach wie vor viel Eigenkapital ein, weshalb auch die Refinanzierung der Immobilien stabil sei. Lediglich die sprunghaft ansteigende Eigentumsquote sieht Just als zunehmenden Gefahrenindikator. Denn: Bevor die Immobilienblase in den USA geplatzt ist, sei diese Quote innerhalb kurzer Zeit um zehn Prozent angestiegen. Obwohl sich die Zinsen auf einem rekordverdächtig niedrigen Niveau befinden, bewege sich diese Quote in Deutschland kaum aufwärts. Der Anteil der Eigentümer, die ihre Wohnungen selbst bewohnen, liege schon seit Jahren bei etwa 45 Prozent.

Der Preisboom scheint also lediglich von einer kleinen Zahl an Haushalten getragen zu werden. Denn im Schnitt liegt das Nettoimmobilienvermögen je Haushalt bei 125.000 Euro. Dieser Anteil ist in vielen europäischen Ländern erheblich höher. Und auch im Vergleich zum Wirtschaftswachstum sei eine Ausweitung der Wohnungsbaukredite nicht sichtbar. Im Gegenteil wächst die Wirtschaft sogar schneller als die Verschuldung privater Haushalte.

Juni 2017

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