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Wo lohnt sich der Immobilienkauf in Berlin noch?

Mittlerweile haben die Kaufpreise für Immobilien in der Bundeshauptstadt Berlin eine Dimension erreicht, in welcher die ersten Analysten Anleger bereits vor Fehlinvestitionen warnen. Doch es gibt sehr wohl noch einige Stadtteile, in welchen sich der Kauf einer Wohnung nach wie vor rechnet.

Mittlerweile wirkt sich der Immobilienboom in Berlin selbst auf die Weihnachtsmärkte aus, wie die Besucher 2017 am Festgelände nahe des Alexanderplatzes hinter dem Alex-Einkaufszentrum mitbekamen. Denn in der Vergangenheit wurde das komplette Gelände zwischen dem Shoppingcenter und der Janowitzbrücke für den Weihnachtsmarkt genutzt. Dem ist 2017 nicht mehr so: Unmittelbar am Alexa wird ein etwa 3.700 Quadratmeter großes Gelände von einem Bauzaun abgeschirmt. Hier soll nämlich das „Grandaire“, in 65 Meter hohes Wohngebäude entstehen.

Die Investoren, ein niederländisches Unternehmen, werden hier pro Quadratmeter einen Preis ab 5.000 Euro verlangen. Obwohl es sich keineswegs um ein Luxusobjekt handelt, entspricht diese Größenordnung dem aktuellen Standard in Berlin. Selbst gebrauchte Immobilien sind in Berlin mittlerweile nur noch selten für einen Quadratmeterpreis von weniger als 3.000 Euro erhältlich. Weil sich die Preise so exorbitant entwickelt haben, warnen mittlerweile Analysten sogar schon vor Fehlinvestitionen und empfehlen, in Randlagen auszuweichen – auch wenn in der Berliner City nach wie vor verschiedene spektakuläre Hochbauten verwirklicht werden.

Beispielsweise soll am Alexanderplatz hinter dem Kaufhof ein Gebäude mit Wohnungen, Büros und Geschäften entstehen. Dieses Gebäude basiert auf den grundsätzlichen Plänen, welche Klaus Kollhoff vor einigen Jahren für die Hochhausbebauung rund um den Alexanderplatz entworfen hat. Des Weiteren sollen zwei weitere Türme beim Hotel „Park In“ und hinter dem Elektronikmarkt Saturn ein von Star-Architekt Frank O. Gehry geplantes Gebäude errichtet werden. Bei letzterem sind jedoch noch einige statische Fragen offen, da sich direkt darunter die U-Bahn befindet.

Berlin im Wandel

Weil auch noch der Bau von weiteren Wolkenkratzern geplant ist, dürfte sich das Bild des Alexanderplatzes in den kommenden Jahren gewaltig wandeln. Wie eine Analyse von Dr. Lübke & Kelber ergeben hat, wurden in den ersten neun Monaten des Jahres 2017 über 2,5 Milliarden Euro in Wohninvestments in der Bundeshauptstadt umgesetzt, was in etwa einem Viertel des kompletten Volumens der Bundesrepublik entspricht. Für ein Investment in Berlin sprechen die Tatsachen, dass die Bevölkerung auch weiter wächst, es mehr Geburten als Sterbefälle gibt und das jährliche Einkommenswachstum von 2,7 Prozent in etwa dem Bruttoinlandsprodukt entspricht.

Das gilt jedoch nicht gleichermaßen für alle Bezirke. Beispielweise gehe die Analysten davon aus, dass die Bevölkerung in Berlin Mitte in den kommenden 13 Jahren schrumpfen wird, während sie etwa in Pankow von einem Wachstum von sieben Prozent bis zum Jahr 2030 ausgehen. Weil es also nicht für jeden Stadtteil eine sichere Mietrendite gibt, hat das Unternehmen Lübke & Kelber ein sogenanntes Risiko-Rendite Ranking für Investoren erstellt.

Die Analysten haben dabei festgestellt, dass die Chancen auf eine gute Rendite durch die hohen Preise stark gemindert wurden. „So liegen die Anfangsrenditen in einigen Bezirken im Schnitt oftmals nur noch bei knapp über drei Prozent“. Dieser Wert kann aber auch rasch unter zwei Prozent sinken, wenn ein Leerstand oder Instandhaltungskosten hinzukommen.

Das sind die attraktivsten Stadtteile

„Zu betonen ist, dass sämtliche Stadtteile mit den attraktivsten Risiko-Rendite-Verhältnissen zu den B-Lagen zählen“, so die Immobilien-Experten. Der Grund: Die Preise seien noch erträglich, wobei die Wachstumschancen ebenso gut seien wie im Berliner Zentrum. „Alt-Treptow ist der attraktivste Stadtteil Berlins für Investments in Wohnanlagen, sagt Ulrich Jacke, seinerseits geschäftsführender Gesellschafter im Unternehme Lübke & Kelber.

Die beste Eigenkapitalrendite lasse sich in diesem Stadtteil erzielen. „Alle weiteren Stadtteile, die im Alt- und im Neubausegment die Top-Platzierungen einnehmen, befinden sich außerhalb des S-Bahn-Rings“, wie Jacke sagt. „Dazu gehören die ,hidden champions´ Rummelsburg und Konradshöhe im Bestandssegment sowie Wilhelmsruh und Rosenthal im Neubausegment.“

Um die Mindestrendite zu errechnen, haben die Analysten für jeden Stadtteil verschiedene Faktoren ermittelt. Dazu gehören neben den sozioökonomischen Bedingungen auch die Bevölkerungsentwicklung und die aktuellen Preise für Miete und Kauf.

Es gibt in Berlin jedoch auch außerhalb des S-Bahn-Rings bereits Lagen, die zu teuer sind, beispielsweise die Stadtteile Zehlendorf und Wannsee. „Dies liegt in diesen Bezirken an zumeist deutlich erhöhten Kaufpreisfaktoren für begehrte Wohnlagen, zum Beispiel an Seegrundstücken“, erläutert Jacke.

Relativ hoch sind die Risiken für ein Investment aber auch in Wilmersdorf, Dahlem oder Steglitz. Der Grund: Die Analysten gehen davon aus, dass sich hier sowohl Demographie als auch Nachfrage eher ungünstig entwickeln. In den nördlichen Stadtteilen wird hingegen eher eine höhere Nachfrage erwartet. Dazu gehören Weißensee, Französisch Buchholz, Pankow, Heinersdorf und vor allem Prenzlauer Berg.

Dezember 2017

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