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Immobilienkauf: Wie hoch sind die Kosten?

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, erwartet natürlich auch eine entsprechende Rendite. Diese sollte jedoch nicht unter zwei Prozent liegen. Der Grund: Nicht umlagefähige kosten können die Rendite deutlich verschlechtern.

Liegt die Bruttomietrendite bei unter zwei Prozent, kann der Anleger an Top-Standorten zwar damit rechnen, dass der Wert der Immobilie steigen wird. Allerdings muss er unter Umständen auf einen regelmäßigen Ertrag verzichten. Der Grund: Die Kosten für Instandhaltung und Verwaltung kann er nicht vermeiden. Wird eine Immobilie nicht optimal verwaltet, können sich diese Kosten auf einen Betrag von bis zu 20 Prozent der Mieteinnahmen summieren.

Ist die Brutto-Rendite an einem Top-Standort also niedrig, muss der Eigentümer möglicherweise jahrelang eigenes Geld investieren, bis ein vorhandener Mieter auszieht. Erst dann kann er die Wohnung bezugsfertig mit einem Aufschlag in Höhe von etwa 25 Prozent verkaufen.

Anleger sollten sich nicht blenden lassen

Die Anleger sollten sich keinesfalls davon blenden lassen, dass sie eventuell ein gutes Gesamtergebnis erzielen können. Schließlich kann es dauern, bis der Mieter auszieht. Vor allem in Städten mit einem angespannten Wohnungsmarkt wie etwa München oder Frankfurt, finden Mieter oft auch nur schwierig eine alternative Wohnung, sodass er umso länger in der Wohnung bleiben wird. Der Eigentümer machte also über Jahre hinweg wirtschaftlich betrachtet Verlust.

Ist die Investitionsstrategie rein auf einen Verkauf fokussiert, widerspricht das außerdem dem Vorteil einer vermieteten Wohnung. Diese bietet schließlich nicht nur in der erhofften Wertsteigerung, sondern auch darin, regelmäßig Einkommen zu generieren, damit die Altersvorsorge aufgestockt werden kann. Im günstigsten Fall funktioniert der Wohnungskauf dann nach dem Modell eines Ansparvertrages.

Während die Finanzierung läuft sind die Bewirtschaftungskosten, aber auch die Zinsen und die Tilgung bis auf einen Betrag von 200 Euro je Monat gedeckt. Sobald die Finanzierung erledigt ist, wird aus dem Immobilienkauf eine Vermögensanlage, durch die Einkommen erzielt wird. Diese kann nach einer Haltezeit von zehn Jahren und bei Bedarf auch steuerfrei verkauft werde. Meist lässt sich damit aber ein generationenübergreifender Vermögensstock aufbauen.

Das ist für Anleger wichtig

Haben Anleger lediglich ein durchschnittliches Einkommen, sollten sie ein besonderes Augenmerk darauf legen, dass die Einzelinvestitionen in einem überschaubaren Rahmen bleiben. Hier spricht neben der besseren Vermietbarkeit auch das geringere Klumpenrisiko dafür, mehrere kleine Wohneinheiten zu kaufen, statt sich auf den Erwerb einer großen Wohnung zu konzentrieren. Das gilt insbesondere für Anleger, die sich für ein Investment in einer beliebten Universitätsstadt entscheiden, wo es viele Ein-Personen-Haushalte gibt und die Nachfrage nach kleinen Wohnungen entsprechend hoch ist.

Angesichts der demographischen Entwicklung erweisen sich auch künftig kleinere Wohneinheiten mit einer Größe zwischen 50 und 80 Quadratmetern als optimal. An guten Standorten sind trotz der gestiegenen Preise und der nach wie vor großen Nachfrage auf dem Immobilienmarkt Bruttorenditen von rund vier Prozent möglich. Die Nachfrage ist allerdings vor allem in den Metropolen und an den Küstenorten groß, während in Mittelstädten das Angebot noch vergleichsweise günstig ist. Auf der Suche nach dem geeigneten Anlageobjekt sollten sich die Investoren aber auf Regionen konzentrieren, in welchen die demographische Entwicklung nachhaltig positiv ist und wo die Wirtschaft breit gefächert ist.

Weniger Arbeit und mehr Rendite mit einem Dienstleister

Ein wichtiger Aspekt besteht ferner darin, wie groß der Aufwand für die Bewirtschaftung des Objekts ist. So muss etwa eine Mietwohnung kontinuierlich instand gehalten und vermietet werden. Größere Anbieter können die Kosten dafür minimieren und somit einen höheren Nettoertrag an den Eigentümer weitergeben. Eigentümer, die sich den Aufwand für die Auswahl der Mieter, den Schriftverkehr, die Prüfung der Zahlungen und die Teilnahme an der Eigentümerversammlung sparen möchten, sollten besser auf einen Dienstleister oder einen Full-Service-Anbieter zurückgreifen.

Februar 2018

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