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Einzelhandel: Die Mieten in Top-Lagen stagnieren fast

In den 1A-Shopping-Lagen für Ladenflächen sind die Höchstmieten 2017 lediglich an fünf Standorten gestiegen. Das waren die Poststraße in Bonn, der Kurfürstendamm, der Alexanderplatz und die Friedrichstraße in Berlin, in der Düsseldorfer Königsallee, in der Goethestraße in Frankfurt sowie in Flensburg. So lautet zumindest das Ergebnis einer Marktanalyse von Comfort. Untersucht wurden dafür die Preise in 148 Städten im gesamten deutschsprachigen Raum. Insgesamt sind die Höchstmieten in 83 Top-Lagen gesunken, in 60 weiteren Städten stagnieren die Mieten.

Und das, obwohl sich die Umsätze des Einzelhandels auf einem Rekordhoch befinden. Die Branche hatte nach Angaben des Handelsverbands Deutschland 2017 ein Gesamtvolumen von über 500 Milliarden Euro verzeichnet, was gegenüber dem Vorjahr ein Umsatzplus von drei Prozent bedeutet. Auf der Fläche wird dieser Umsatz allerdings nicht unbedingt erwirtschaftet. Denn der Handel setzt zunehmende auf den digitalen Vertrieb, was natürlich nicht ohne Folgen für den stationären Handel bleibt: Die Mieter äußern immer öfter andere wünschen, sind nicht mehr bereit, so viel Miete zu zahlen oder wollen Verträge mit einer kürzeren Laufzeit.

Die Immobilienbesitzer geraten unter Druck

Trotzdem befindet sich der stationäre Handel weiter auf Wachstumskurs, auch dank der Anbieter, die online erfolgreich sind und nun den Sprung in den stationären Handel wagen. Die Besitzer von Einzelhandelsflächen geraten dennoch immer stärker unter Druck, selbst in Bestlagen.

So sind die Mieten 2016 noch in acht Städten geblieben, während die Preise in 93 Städten stabil blieben und Preisabschläge lediglich in 45 Städten beobachtet wurden. Die Größe der jeweiligen Stadt ist dabei beileibe kein Garant für steigende Mieten. So waren 2017 die Mieten lediglich in drei Großstädten gestiegen, während auch die Immobilienbesitzer in kleineren Städten mit unter 100.000 Einwohnern höhere Mieten verlangen konnten.

Neue Konzepte sind gefragt

In den 1A-Lagen sehen die Experten von Comfort aber in jedem Fall große Chancen: So sei in den Städten mehr Platz vorhanden, um neue Konzepte, die in erster Linie aus dem Ausland stammen, zu verwirklichen. Das sind beispielsweise Händler wie Sephora, Upirn oder Decatlon, aber auch kleinere Mieter wie Levi´s, Söstene Grene oder Hunkemöller. Mittlerweile drängen aber auch Drogeriemärkte und Lebensmittelhändler mit einem City-Konzept, beispielsweise Rewe-To-Go wieder verstärkt in Toplagen. Auch die Gastronomie in den Innenstädten erlebe nach Comfort eine Renaissance. Weil sich die Struktur im Einzelhandel derzeit massiv wandelt, sehen die Experten von Comfort auch eine Chance für die Innenstädte, indem sie als Anlaufstellen für erlebnisorientierten Handel dienen.

Die größten Chancen haben deutsche Metropolen

Die deutschen Metropolen Berlin, Hamburg, Düsseldorf und München gelten laut der Studie als aussichtsreichste Standorte für den Einzelhandel in Top-Lagen. Ferner gelten auch kleinere Städte wie Münster, Mannheim und Freiburg oder mittlere Großstädte wie Hannover oder Nürnberg als belebte Handelszentren mit guten Perspektiven. Die Spitzenmieten für den Handel liegen auch in 2018 in München bei 370 Euro je Quadratmeter monatlich, in Berlin bei 360 Euro und in Hamburg bei 310 Euro.

Insgesamt werden in 27 Städten über 100 Euro je Quadratmeter monatlich verlangt. Die Schwelle von 250 Euro je Quadratmeter wird nur in den Städten Berlin, München, Stuttgart, Frankfurt am Main, Hamburg, Düsseldorf und Köln geknackt. Die Ladenmieten für kleinere Geschäfte liegen in 58 der untersuchten Städte zwischen 50 und 100 Euro, in 63 Städten bei unter 50 Euro.

Der Vermieter trägt das Risiko

Festgestellt wurde ferner, dass bei neuen Mietverträgen die Laufzeiten kürzer werden. Verstärkt fordern die Mieter auch umsatzabhängige Mieten, wodurch das Risiko an den Vermieter ausgelagert wird. Zunehmend fordern die Mieter außerdem, dass die klassischen Regelungen für Nebenkosten durch neue ersetzt werden.

Dennoch steigen die Preise

Insgesamt wechselten 2017 Handelsimmobilien in einem Wert von 14 Milliarden Euro den Besitzer, also eine Milliarde mehr als 2016. Das hohe Niveau der Nachfrage wurde vor allem von Versicherungen, Family Offices und Pensionskassen gehalten. Diese hohe Nachfrage hat jedoch dazu geführt, dass sich die Renditen auf einem Tiefpunkt befinden.

April 2018

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