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Darf in der Mietwohnung gearbeitet werden?

Viele Mieter schätzen es, bequem von zu Hause aus in ihrem Home Office zu arbeiten. Sie machen sich oft gar keine Gedanken darüber, ob die Mietwohnung auch für gewerbliche Zwecke genutzt werden kann. Wann ist es erlaubt, und wann darf der Vermieter das verbieten?

In aller Regel ist die Wohnung zum Wohnen, nicht zum Arbeiten gedacht. Hat ein Mieter einen sogenannten Wohnraummietvertrag abgeschlossen, muss die gewerbliche Nutzung der Räumlichkeiten in jedem Fall mit dem Vermieter abgesprochen sein. Jedoch gibt es einige Ausnahmen: Arbeitet der Mieter lediglich allein an seinem Schreibtisch – etwa ein Lehrer, der die Korrekturen von Klassenarbeiten zu Hause erledigt, braucht er dafür nicht die Erlaubnis des Vermieters.

Übt der Mieter seinen Beruf dagegen ausschließlich in der Wohnung aus und hat er keine anderen Einnahmequellen, so handelt es sich in diesem Fall um eine gewerbliche Nutzung. Dass offensichtlich ein Gewerbe in der Wohnung ausgeübt wird, zeigt auch die Verwendung der Anschrift als Geschäftsadresse, ein am Haus angebrachtes Schild oder die Angabe der Adresse auf Visitenkarten.

Ein Fall für den Bundesgerichtshof

Wann eine berufliche Nutzung die Zustimmung des Vermieters erfordert und wann diese abgelehnt werden darf, klärte nun der Bundesgerichtshof in einem Urteil (Aktenzeichen VIII ZR 165/08). Als entscheidend sehen die Bundesrichter die Frage an, ob die Tätigkeit nach außen hin bemerkbar sei. Also ob sie für die Nachbarn hör- und sichtbar ist und diese stören könnte. Geduldet werden muss die gewerbliche Tätigkeit jedoch grundsätzlich nicht, ohne dass diese vereinbart wurde.

Wo sind die Grenzen gesteckt?

Beschäftigt ein Mieter mehrere Mitarbeiter, erhält er regelmäßig größere Warenlieferungen oder empfängt täglich Kunden, nervt nicht nur die Nachbarn, sondern nutzt die Wohnung und das Treppenhaus auch deutlich stärker ab als es beim normalen Wohnungsgebrauch der Fall ist. Mit einer Ablehnung seitens des Vermieters müssen die Mieter auch rechnen, wenn sie beispielsweise Musikunterricht geben oder mit lauten Geräten hantieren. (Aktenzeichen VIII ZR 213/12).

Anders ist die Lage hingegen, wenn die Tätigkeit des Mieters keine Außenwirkung hat. Wer einen Beruf ausübt, der die Nachbarn nicht stört und wenn die Wohnung nicht über das normale Maß hinaus abgenutzt wird, muss die Tätigkeit durch den Vermieter „nach Recht und Glauben“ erlaubt werden. Zumindest, wenn der Mieter keine Mitarbeiter beschäftigt und der Kundenverkehr nicht ins Gewicht fällt. Zu diesen Berufsgruppen gehören etwa Call-Center-Mitarbeiter, Übersetzer, Journalisten, Maler oder Wissenschaftler. Die Beweispflicht liegt allerdings beim Mieter. Wo die Grenze gezogen wird, ist also einzelfallabhängig.

Auf der sicheren Seite sind Mieter auf jeden Fall, wenn sie das Einverständnis des Vermieters einholen. Dafür reicht ein formloses Schreiben aus. Die Mieter sollten allerdings nicht versäumen, das Einverständnis des Vermieters zu dokumentieren. Sofern die Wohnung zu sehr strapaziert wird, kann der Mietvertrag geändert werden und der Vermieter kann einen Zuschlag auf die Miete verlangen, auch wenn die Nachbarn nicht gestört werden. In diesem Fall orientiert sich die Höhe der Miete am ortsüblichen Niveau für gewerbliche Vermietungen.

Wohn- oder Gewerbefläche? Die Konsequenzen

Um welche Art von Räumen es sich handelt, also Wohn- oder Gewerbeflächen, hat auch Konsequenzen. Beispielsweise genießt der Mieter bei einem Wohnungsmietvertrag Kündigungsschutz, während gewerbliche Flächen gekündigt werden können, ohne dass der Vermieter einen Grund dafür angeben muss. Ebenso gelten unterschiedliche Regeln für Mieterhöhungen. Die teilgewerbliche Nutzung sowie ein Mischmietverhältnis müssen deshalb im Vorfeld mit dem Vermieter geklärt und vertraglich geregelt sein.

Sofern der Vermieter die berufliche Nutzung zu Recht verweigert, kann er den Mieter abmahnen und sogar fristlos kündigen, wenn dieser seiner Tätigkeit trotzdem weiterhin nachgeht. Das kann aber auch passieren, wenn der Mieter das Einverständnis seines Vermieters nicht einholt. Selbst Schadenersatz kann der Vermieter einfordern, wenn Nachbarn die Miete gemindert haben, weil sie sich belästigt fühlen.

Mai 2018

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