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Muss die Eigentümergemeinschaft zustimmen, wenn ein Altbau saniert werden soll?

Wer Wohneigentum besitzt, muss zwar keine Miete bezahlen, hat aber dennoch finanzielle Belastungen. Dass wiederum kann unangenehm werden, wenn die Eigentümergemeinschaft ins Streiten gerät. Aus diesem Grund wurde die Sanierung eines Hamburger Souterrains sogar vor dem Bundesgerichtshof verhandelt.

Während die oberen Stockwerke in einem Hamburger Altbau in Ordnung sind, wurde an den Wänden im unteren Bereich Feuchtigkeit festgestellt. Die Eigentümer der insgesamt zwölf Wohnungen und drei Büros waren in diesem Fall wegen verschiedener Fragen in Streit geraten. Beispielsweise, ob eine Sanierung überhaupt notwendig ist und ob alle Eigentümer zustimmen und bezahlen müssen. Nachdem die zerstrittenen Parteien mit den Urteilen des Hamburger Amts- und Landgerichtes (Aktenzeichen V ZR 203/17) nicht zufrieden waren, entschied nun der Bundesgerichtshof in Karlsruhe.

Wo liegen die Probleme?

Erbaut war das betreffende Gebäude anno 1890 worden. Heute befinden sich darin insgesamt zwölf Wohnungen sowie im Souterrain drei sogenannte Teileigentumseinheiten. Dort hat sich neben einer Künstleragentur und einer Kommunikationsagentur auch eine Naturheilpraxis eingemietet. In diesen Räumlichkeiten sind jedoch die Wände feucht. Als Ursache hatten ein Ingenieurbüro sowie ein Architekt in ihren Gutachten aus den Jahren 2010 und 2011 eine fehlende Sockelabdichtung sowie eine fehlend Horizontalsperre ausgemacht. Ferner hatten sie festgestellt, dass bereits Salze in die Mauer eingedrungen waren. Die Kosten für eine Sanierung bezifferten sie auf rund 300.000 Euro.

Die Sanierung in Eigentümergemeinschaften – wie ist das geregelt?

Durch das Wohneigentumsgesetz ist geregelt, wie eine Immobilie durch Eigentümergemeinschaften verwaltet werden muss. Grundsätzlich können die Eigentümer eine Immobilie aber gemeinschaftlich verwalten.

Allerdings gibt es einen Unterschied zwischen dem sogenannten Gemeinschaftseigentum und dem Sondereigentum. Für letzteres ist jeder Eigentümer selbst verantwortlich. Möchte ein Eigentümer beispielsweise sein Badezimmer sanieren, ist er in seiner Entscheidung völlig frei, weil dies unter Sondereigentum fällt. Zum Gemeinschaftseigentum gehören sämtliche Räume, die gemeinsam genutzt werden, aber auch das Dach und die Fassade. Sofern hier eine Sanierung notwendig ist, müssen sämtliche Eigentümer dafür bezahlen. Der Betrag richtet sich nach dem Anteil, den sie am jeweiligen Objekt besitzen. Für derartige Arbeiten wird aber ohnehin eine Instandhaltungsrücklage gebildet. Die ordnungsgemäße Instandhaltung ist übrigens laut Gesetz Teil der Verwaltung von Wohneigentum.

Warum kam es zum Streit?

Am 31. März 2015 wurden Anträge, die vorhandenen Schäden zu beseitigen, mehrheitlich abgelehnt. Stattdessen beschloss die Eigentümerversammlung, ein neues Gutachten einzuholen. Die Mehrheit der Eigentümer war der Meinung, dass Feuchtigkeitsschäden in einem Altbau aus dem ausgehenden 19. Jahrhundert nicht außergewöhnlich seien. Daraufhin klagten die Antragsteller gegen die gefassten Beschlüsse.

Der Beschluss über ein neues Gutachten wurde vom Amtsgericht aufgehoben, ansonsten wurde die Klage aufgehoben. Die zerstrittenen Parteien waren damit aber nicht einverstanden, weshalb sie Berufung einlegten. Das Landgericht fällte die Entscheidung, dass es der ordnungsgemäßen Verwaltung widerspreche, die Instandsetzung abzulehnen, die Kläger hätten also einen Anspruch darauf, dass saniert wird. Zudem entschied das Landgericht, dass ein erneutes Gutachten nicht notwendig sei. Entscheidend für das Landgericht ist der Zeitpunkt der Aufteilung. Diese war 1986 erfolgt, wobei das Gebäude in der Teilungserklärung als voll renoviert bezeichnet worden war. Folglich müsse gewährleistet sein, dass das Souterrain gewerblich genutzt werden könne.

„Es darf nicht so weit kommen, wie es hier gekommen ist“, sagt Julia Wagner, Rechtsreferentin beim Eigentümerverband Haus und Grund, die aber auch von häufigen Problemen in Wohnungseigentümergemeinschaften berichtet. Sie empfiehlt deshalb den Beteiligten, bereits im Vorfeld der Eigentümerversammlung miteinander zu reden. Und weiter: „Hilfreich sind eindeutige Teilungserklärungen und ein Beirat, der vermitteln kann.“

Grundsätzlich empfiehlt der Verband ohnehin, dass ein Verwaltungsbeirat gewählt werden sollte. In diesem sitzen üblicherweise drei Vertreter der Eigentümergemeinschaft. Der Grund: Diese kennen die Immobilie und deren Bewohner meist besser als ein professioneller Verwalter. Sollte es zu einem Streit kommen, könne auch ein Mediator eingeschaltet werden, damit Konflikte erst gar nicht eskalieren. Denn: „Wenn es erst mal auf ein Gerichtsverfahren hinausläuft, entstehen zum einen hohe Kosten und zum anderen dauert es oft Jahre.“

Immobilienkäufern empfiehlt Wagner, vor dem Kauf Einsicht in die Protokolle früherer Eigentümerversammlungen zu nehmen. Der Grund: „Man kriegt über Protokolle auch raus, wie die Gemeinschaft funktioniert.“ Zudem könnten sich die Interessenten einen guten Überblick über den Zustand der Immobilie verschaffen.

Mai 2018

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