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Zwischenmiete: das ist für Mieter und Vermieter wichtig

Bewohnt ein Mieter seine eigene Wohnung für einen gewissen Zeitraum nicht selbst, wie es etwa bei Studenten der Fall ist, erscheint es allzu verlockend, mit der Wohnung Geld zu verdienen und diese weiterzuvermieten. Wenn sie beispielsweise ein Auslandssemester absolvieren, haben sie in diesem Fall keine doppelten Kosten zu schultern. Allerdings ist bei vielen Betroffenen nicht klar, ob sie untervermieten dürfen und wie sie den entsprechenden Vertrag gestalten müssen.

Was ist eine Zwischenmiete?

Hier spielt unter anderem die sogenannte Sechs-Wochen-Regel eine Rolle. Diese besagt, dass der Hauptmieter bis zu sechs Wochen lang weitere Bewohner aufnehmen darf. Zumindest, sofern diese Gäste für den Wohnraum keine Miete bezahlen. Dann gilt diese Form der Wohnungsnutzung nicht als Untermiete oder Zwischenmiete. Dies ist eine Sonderform der Untermiete, bei welcher der Wohnraum vom Hauptmieter nur für einen begrenzten Zeitraum weitervermietet, bis er selbst wieder in die Wohnung einzieht.

Ist die Zwischenmiete eine Zweckentfremdung?

Wer wegen eines längeren Auslandsaufenthalts seine Wohnung begrenzt weitervermieten möchte, sollte zunächst abklären, ob in der jeweiligen Kommune das sogenannte Zweckentfremdungsverbot herrscht. Unter dieses Verbot könnte nämlich auch eine kurz- bis mittelfristige Vermietung für einen Zeitraum von bis zu sechs Monaten fallen.

Weil es hierzu jedoch keine bundesweit einheitliche Rechtsprechung gibt, behandelt diese Frage jede Kommune anders. Beispielsweise können in Düsseldorf Zwischenmieten unbegrenzt vergeben werden, während in Berlin eine Geldstrafe von bis zu 100.000 Euro droht. Damit die Mieter auf Nummer sicher gehen, sollten sie sich also in jedem Fall vorab bei der zuständigen Behörde informieren.

Kann der Vermieter die Zwischenmiete verbieten?

Grundsätzlich sollte jeder Mieter, der eine Zwischenmiete geplant hat, seinen Vermieter darüber informieren. Wird die komplette Wohnung weitervermietet, muss sich dafür sogar in jedem Fall die Erlaubnis des Vermieters holen. Missachtet der Mieter ein eventuelles Verbot, kann der Vermieter ihn abmahnen. Ignoriert der Mieter die Abmahnung, ist dies ein Kündigungsgrund – im schlimmsten Fall kann der Vermieter die Wohnung sogar zwangsräumen lassen.

Anders ist die Lage bei einem Zimmer in einer Studenten-WG. Meist hat der Vermieter in diesem Fall nämlich bereits die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt. Gibt es also einen Haupt- und mehrere Untermieter in der WG, muss für die Zwischenmiete die Erlaubnis des Eigentümers nicht mehr eingeholt werden. Es empfiehlt sich für die Mieter aber dennoch, den Vermieter zumindest zu informieren, um das gute Verhältnis zueinander nicht zu zerstören.

Mit wem wird der Vertrag geschlossen?

Wird eine Wohnung zwischenvermietet berührt das den Vertrag zwischen dem Vermieter und dem Hauptmieter nicht. Der Zwischenmieter wird zum Untermieter des Hauptmieters, schließt mit dem Vermieter also keinen eigenen Vertrag. Für den Untermietvertrag gelten auch sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Hauptmietvertrag.

Zwar übernimmt der Untermieter die Rechte und Pflichten aus dem Vertrag, jedoch steht der Hauptmieter im Fall des Falles in der Haftung. Als Sicherheit sollten die Hauptmieter deshalb in jedem Fall zur Sicherheit eine Kaution verlangen, falls Schäden in der Wohnung entstehen. Und auch die Wohnraumübergabe sollte ordentlich protokolliert werden.

Was ist mit den Einkünften?

Grundsätzlich unterliegen sämtliche Einnahmen aus Vermietung, also auch die Einkünfte aus einer Untervermietung, dem Einkommensteuergesetz. Allerdings gibt es eine Bagatellgrenze in Höhe von 520 Euro jährlich für kurzfristige Untervermietungen. Einnahmen, die unterhalb dieser Grenze liegen, müssen folglich nicht versteuert werden. Zu den Einnahmen zählen neben der Kaltmiete aber auch sämtliche Nebenkosten. Sofern die Einnahmen höher als 520 pro Jahr sind, greift der persönliche Steuersatz des Vermieters. Dessen Gesamteinkommen muss allerdings über dem steuerlichen Grundfreibetrag liegen. Im Fall der Mieteinnahmen muss aber nur der tatsächliche Gewinn versteuert werden. Das bedeutet: Kosten wie beispielsweise die anteiligen Nebenkosten, Reinigungskosten und ähnliches werden von den Einnahmen abgezogen. Versteuert werden muss nur der tatsächliche Gewinn.

Juni 2018

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