Immobilien Bewertung - Finanzierung - Kauf

Immobilien: Suche - Bewertung - Finanzierung - Kauf

Wie sieht der optimale Zeitplan für den Immobilienkauf aus?

Der Traum vom Leben in den eigenen vier Wänden ist bei vielen Deutschen ungebrochen. Allerdings müssen die künftigen Eigenheimbesitzer einiges beachten und erledigen. Sie brauchen also zunächst einmal einen guten Zeitplan für den Kauf, damit sie wissen, wann sie welchen Schritt machen müssen.

Der erste Schritt: der Kassensturz

Der wohl wichtigste Schritt beim Immobilienkauf ist der Kassensturz, damit die Betroffenen wissen, wie viel Geld ihnen tatsächlich zur Verfügung steht. Den sollten sie machen, bevor sie sich nach einem geeigneten Haus umsehen. Zunächst einmal sollten Verbraucher, die eine Immobilie kaufen möchten, feststellen, wie viel Eigenkapital ihnen zur Verfügung steht. Das gelingt mit einer ehrlichen Bewertung des Einkommens. Eventuelle Bonuszahlungen oder eine Beförderung sollten dabei nicht mit eingerechnet werden.

Wichtig ist auf der Ausgabenseite laut Thomas Entstacheln, der für die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen als Finanzexperte arbeitet, dass die Verbraucher ehrlich zu sich selbst sind. Sie sollten ihre Ausgaben also lieber großzügig bemessen. Neben den laufenden Kosten sollten also auch die Kosten für Urlaube, eventuelle Reparaturen, Versicherungen und die Benzinkosten eingerechnet werden. Und auch die Familienplanung spielt eine wichtige Rolle. Schließlich entstehen durch ein neues Familienmitglied zusätzliche Kosten, während umgekehrt möglicherweise das Einkommen niedriger ist.

Informationen sammeln

Diese Informationen bilden die Grundlage für das weitere Vorgehen. Beispielsweise lässt sich so besser einschätzen, in welcher Preisklasse das Haus liegen sollte. In diesen preislichen Rahmen sollten aber auch die Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Gebühren für Makler, Notar und Gutachter sowie die Kosten für den Umzug mit eingerechnet werden. Allein die Nebenkosten können sich auf zehn bis zwölf Prozent des Kaufpreises summieren. Keinesfalls sollten sich die Verbraucher also die Zahlen schönrechnen. Hentschel nennt einen groben Orientierungsrahmen: „Die Wohnkosten, inklusive Nebenkosten, sollten 40 Prozent des Nettoeinkommens nicht überschreiten.“ Ein Monat ist für diese Basis-Vorbereitung durchaus ein realistischer Zeitrahmen.

Die Marktbeobachtung

Sobald der Finanzplan steht, fällt es den Verbrauchern wesentlich einfacher, nach der Immobilie ihrer Träume zu suchen. Auf die Suche können sie sich auf verschiedensten Wegen selber machen oder einen Makler damit beauftragen. Das spart den Betroffenen einiges an Zeit, verursacht aber andererseits auch Kosten. Wie lange die Marktbeobachtung dauert, hängt unter anderem davon ab, wie umkämpft der Immobilienmarkt in der jeweiligen Region ist. In dieser Phase lohnt es sich auch, sich nach einem Gutachter umzusehen, bei der Besichtigung unterstützt. Diesen Part übernehmen in aller Regel erfahrene Handwerker oder Architekten. Sie finden eventuelle Baumängel sehr viel leichter als ein Laie und können auch in etwa abschätzen, wie teuer die Sanierung wird.

Auch ein Blick auf den Finanzmarkt lohnt sich in dieser Phase. Denn der Hauskauf lohnt sich insbesondere in Zeiten niedriger Zinsen. Immobilienkäufer sollten aber in jedem Fall 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital einbringen können. Denn über den langen Zeitraum einer Immobilienfinanzierung können die Zinsen empfindlich steigen. Insgesamt sollten Immobilienkäufer für die Sondierung des Marktes bis zu sechs Monate einkalkulieren.

Der Kreditvergleich

Der nächste Schritt besteht in der Suche nach dem passenden Kredit. Hentschel sagt dazu: „Beim Gang zu Banken ist das Wichtigste, vorbereitet zu sein.“ So will die Bank neben den aktuellen Lohn- und Gehaltsabrechnungen auch Eigenkapitalnachweise und einen Steuerbescheid sehen. In jedem Fall empfiehlt der Experte, Angebote von vier oder fünf Banken einzuholen. Der Grund: Weil Neukunden bei Banken gern gesehen sind, lassen sich unter Umständen bessere Konditionen aushandeln als bei der Hausbank. Für jeden Termin sollten die Betroffenen etwa eine Woche einkalkulieren, weil sie sich das Angebot zu Hause noch einmal in aller Ruhe anschauen sollten. Insgesamt sollte die Suche nach einem Kredit also etwa einen Monat dauern.

Die Hausbesichtigung

„Man sollte eine Immobilie immer öfter als ein Mal besichtigen und das zu möglichst unterschiedlichen Tageszeiten und Wochentagen“, sagt Edeltraud Reitzer, ihres Zeichens stellvertretende Geschäftsführerin beim Verband Wohneigentum. Der Grund: Wichtige Faktoren wie etwa die Lärmbelästigung lassen sich nur so realistisch einschätzen.

Ob in absehbarer Zeit möglicherweise Sanierungskosten auf die neuen Besitzer zukommen, lässt sich anhand einiger Fakten einschätzen. Wichtig sind in diesem Zusammenhang Zustand und Alter von Fassade, Dach und Heizungsanlage. Aber auch wenn sich Wasserflecken gebildet haben oder im Keller Salpeter-Ausblühungen festzustellen sind, kann das ein Anzeichen sein. Weiter empfiehlt Reitzer: „Man sollte sich auch den Energieausweis vorlegen lassen, denn er kann ein Anzeichen für hohen Energieverbrauch und mangelnde Sanierung sein.“

Beim zweiten Termin empfiehlt es sich, einen Gutachter mitzunehmen. Und auch die Infrastruktur rund um das Haus sollte unter die Lupe genommen werden. Dazu gehören etwa Schulen und Einkaufsmöglichkeiten, aber auch öffentliche Verkehrsmittel. Ferner sollten Interessenten neben den Grundrissen und Baupläne auch verschiedene Bescheide wie den Grundsteuerbescheid und Abrechnungen, etwa für Strom und Wasser sowie die Heizkosten einsehen. Falls alles in Ordnung ist, kann dieser Schritt etwa zwei Wochen dauern.

Der Kreditabschluss

Sind sich Interessent und Verkäufer einig,, benötigt der Interessent für den Kreditabschluss die Unterlagen für das Haus, also eine Beschreibung, Fotos sowie den Kaufpreis. Sobald er die Finanzierungsbestätigung hat, nimmt die Bank eine Bonitätsprüfung vor. Unter Umständen wird die Immobilie durch die Bank von einem eigenen Gutachter begutachtet. Das Geld steht dann schließlich in maximal eineinhalb Monaten zur Verfügung.

Die Übergabe

Diese Wartezeit kann der Interessent für weitere Preisverhandlungen mit dem Verkäufer sowie das Festsetzen des gemeinsamen Notartermins nutzen. Dazu sagt Reitzer: „Die Modalitäten des Verkaufs sollten im Vorlauf zum Notartermin zwischen Käufer und Verkäufer ausgehandelt werden.“ Dabei einigen sich die beiden Parteien nicht nur auf einen Kaufpreis, sondern auch auf die Übergabemodalitäten. Der Übergabetermin sollte so gewählt werden, dass ausreichend Zeit für den Abschluss der notwendigen Versicherungen und die Organisation des Umzugs bleibt.

Der Notartermin

Reitzer erklärt den Ablauf, sobald ein gemeinsamer Notar gefunden ist, folgendermaßen: „Der Notar erarbeitet den Vertragsentwurf und schlägt Termine zur Unterzeichnung des Kaufvertrags vor. Beide Seiten, Käufer und Verkäufer, müssen sich dann mit dem Notar auf einen Vertragstext verständigen und einen gemeinsamen Abschlusstermin vereinbaren“ Dieser Prozess kann etwa einen Monat in Anspruch nehmen.

Das Notar-Ergebnis

Für den Immobilienkauf ist lediglich ein Notar-Termin erforderlich. Dieser hält die vereinbarten Modalitäten fest, woraus er einen Kaufvertrag erarbeitet. Zudem kümmert er sich darum, dass das Grundstück auch im Grundbuchamt übertragen wird. Dieser Schritt kann zwei Wochen dauern, unter Umständen auch länger.

Sobald der Kaufvertrag erstellt ist, sollte dieser nochmals juristisch überprüft werden, sodass keine Fragen mehr offen bleiben. Auch das kann bis zu zwei Wochen dauern. Rechtskräftig ist der Kaufvertrag schließlich, sobald beide Parteien unterzeichnet haben. Die bisherige Wohnung sollte allerdings erst gekündigt werden, sobald der Kaufvertrag unterzeichnet ist. Der Grund: Bis zu diesem Zeitpunkt kann der Verkäufer jederzeit zurücktreten.

August 2018

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